Comment bien estimer un appartement en vue d'une vente immobilière ?

Pourquoi faire l’estimation d’un appartement ?

La valeur d'un bien immobilier est l'un des critères les plus importants lors d’une transaction immobilière. L’estimation d’un appartement est la première étape indispensable dans le processus de vente.

En effet, si le prix de votre appartement est trop élevé, votre annonce va se fondre parmi les autres. De plus, l’annonce immobilière d’un appartement qui reste trop longtemps peut décrédibiliser le bien et offrir un argument aux acheteurs pour négocier le prix. Si vous avez besoin rapidement de vendre, vous serez obligé d’accepter leur proposition, d’où l’importance d’estimer son bien immobilier correctement.

7 critères à prendre en compte pour une estimation d'appartement

1.L’emplacement

L’emplacement est le critère principal pour estimer le prix d’un appartement. Certaines communes ou quartiers sont très recherchés par les acheteurs ce qui entraîne une augmentation des prix d’achat. Les vendeurs, conscients de la valeur de leur bien immobilier, vont vendre plus cher. Les meilleurs emplacements sont ceux étant à proximité des :

• transports en commun ;
• parcs et espaces verts ;
• écoles ;
• commerces de bouches et restaurants ;
• opportunités d’emploi.

Quand on parle d’emplacement, il faut prendre en compte également la dynamique de la ville et la valeur du marché immobilier. Les appartements des villes côtières sont par exemple très demandés et les acheteurs sont souvent plus nombreux que les vendeurs.

2.La surface habitable et le nombre de pièces

La superficie d’un appartement permet de calculer un « prix au m² ». Chaque surface du bien immobilier est importante : le salon, les chambres, le garage, les couloirs, etc. En effet, un appartement plus grand, mais avec des espaces perdus comme des couloirs est moins coté. Le nombre de pièces est également important, un appartement de 70 m² avec deux chambres se vend mieux qu'avec une seule. 

Si la superficie habitable est une élément clé lors de l'estimation d'un logement, la surface pondérée est également à prendre en compte. Elle se calcule sur des critères abstraits et non métriques tels que la localisation, l'exposition ou encore la vue.

3.Les caractéristiques du bien

Plusieurs critères sont importants dans l’estimation d’un appartement. Chaque prestation supplémentaire va avoir une influence sur le prix, surtout si celles-ci sont rares dans le secteur géographique. Les appartements avec jardins, terrasses, balcons, situés dans le centre-ville de Paris, Marseille, Lyon, ont un prix d'achat nettement plus élevé. À cela, vous ajoutez une bonne exposition et l’absence de vis-à-vis et les prix s’envolent. Un logement en rez-de-chaussée est vendu 15 à 25 % de moins qu’un appartement en étage.

4.Performance énergétique

La performance énergétique est un critère d’achat essentiel pour les acheteurs. Cela s’explique par une augmentation constante des prix de l'énergie (fioul, électricité et gaz). Ainsi, la facture énergétique pèse davantage dans le budget d’une famille.

Par conséquent, il est parfois plus intéressant de payer un peu plus cher un appartement avec une bonne performance énergétique. Les immeubles reliés à la fibre optique ont aussi un avantage.

5.L’entretien du logement

Un appartement bien agencé, bien décoré et bien entretenu est généralement vendu au prix demandé. Si la plupart des critères sont respectés, l’acheteur peut avoir un “coup de cœur” et se décider rapidement pour ne pas prendre le risque de perdre l’appartement.

Un bon état de l’isolation, des menuiseries, de l’installation électrique et de la plomberie sont indispensables.

6.L’état de l’immeuble

L’état de l’immeuble va aussi influencer l’estimation de l’appartement. Si la cage d’escalier ou la façade sont dégradées et qu’il y a des travaux à prévoir, le prix du logement va automatiquement baisser.

7.Les prix du marché immobilier

Les prix du marché immobilier sont très importants. En effet, si l’appartement est situé dans une ville attractive et dynamique, bien équipé en infrastructures comme les transports en commun, les prix du marché sont plus élevés. Certains quartiers sont très prisés alors que d'autres présentent moins d'attrait.

Les méthodes pour estimer un appartement

Si vous envisagez de vendre votre maison ou votre appartement, vous allez forcément vous poser la question : comment estimer mon bien immobilier ? Pour cette étape cruciale, plusieurs méthodes sont possibles :

Estimer un bien avec des outils d’estimation en ligne

Pour vous donner une idée du prix de votre bien immobilier, vous pouvez utiliser les outils d’estimation en ligne. Il existe une multitude de sites qui proposent des estimations d’appartement gratuites. Généralement, vous n’avez pas besoin de créer un compte, pour y accéder, il vous suffit de remplir un formulaire de renseignements sur votre appartement.

Le résultat est à titre indicatif. Il ne vous permet pas de connaître la valeur exacte de votre bien immobilier.

Réaliser l’estimation d’un appartement avec une agence immobilière

Vous pouvez également confier l’estimation de votre appartement à un professionnel. Les agences immobilières disposent d’outils spécifiques et possèdent des informations sur les valeurs des biens immobiliers de votre secteur. Les estimations sont généralement gratuites.

Les sites internet spécialisés

Il est aussi possible de consulter les sites internet spécialisés comme celui de l’Insee, les bases de données des notaires, la base « Demande Valeur Foncière », ou encore Patrim Usagers élaboré par la Direction générale des finances publiques (DGFF) et qui indique les prix des biens vendus.

Estimer son bien soi-même.

Vous pouvez tout à fait essayer d’estimer vous-même votre bien en faisant une étude comparative dans votre secteur. Vous pouvez observer les annonces immobilières des appartements qui disposent des mêmes caractéristiques que le vôtre et regarder les études sur les prix immobiliers des villes sur des sites spécialisés dans l’immobilier.

Toutefois, faire estimer son appartement par ses propres moyens prend du temps. De plus vous ne connaissez pas forcément le nombre d’acheteurs présents sur le marché dans votre zone, ce qui est pourtant un critère indispensable pour justifier le prix d’un appartement.

Estimation d'un appartement et d'une maison : quelles différences ?

Les critères pris en compte pour estimer une maison et un appartement sont différents. En effet, les points sur lequel se basent un acheteur pour se décider d'acquérir une maison ou un appartement ne sont pas les mêmes.

Pour un appartement, la localisation du quartier est le critère principal. D’autres caractéristiques sont à analyser précisément :

• les équipements collectifs de l’immeuble ;
• les travaux votés par le syndic (ravalement de façade, cage d’escalier) ;
• la présence d’une terrasse ou d'un balcon ;
• les charges foncières ;
• les commerces ;
• les écoles ;
• etc.

Les critères d’estimation pour une maison :

• la surface du terrain ;
• la surface de la maison ;
• la surface des parties constructibles du terrain ;
• les équipements et les infrastructures ;
• la toiture ;
• le raccordement au réseau des eaux usées ;
• etc.

Pourquoi faire estimer votre bien par un professionnel ?

La majorité des estimations d’appartement sont souvent supérieures aux prix du marché d'environ 20 %. Quand on vend, on souhaite évidemment obtenir le meilleur prix. Mais si votre estimation n’est pas correcte, elle peut au contraire faire fuir les acheteurs. Vous prenez le risque de limiter les visites et de perdre du temps.

En établissant un prix juste avec une estimation précise, vous augmentez vos chances d’être contacté par des acheteurs potentiels sérieux et intéressés.

En se basant sur des critères précis et techniques (caractéristiques du logement, localisation, environnement, les prix du marché, etc.), un professionnel va estimer votre bien à un prix qui sera à la fois intéressant pour les acheteurs et acceptable pour vous.