Le guide pour estimer sa maison soi-même au juste prix

Les critères à prendre en compte quand on fait l'estimation de sa maison soi-même ?

Avant de mettre en vente votre maison ou votre appartement, vous devez connaître sa valeur. Cette information est cruciale pour permettre la vente dans de bonnes conditions :

• si le prix de vente est trop élevé, vous risquez de ne pas trouver d’acheteur ;
• s’il est trop faible, vous risquez de minimiser votre plus-value.

Les critères principaux pour estimer la valeur d’un bien immobilier sont les suivants :

• l’ancienneté du logement, qui conditionne non seulement son état général, mais aussi ses performances énergétiques (isolation, vitrage, consommation d’énergie…) ;
• la surface habitable du bien ;
• la localisation géographique, que ce soit l’emplacement (en ville, en zone rurale, bord de mer, montagne…) ou l’exposition (une maison exposée au nord est plus difficile à vendre) ;
• les annexes du bien (piscine, garage, jardin, véranda…) ;
• les travaux nécessaires si besoin.

Pour estimer le montant des travaux, la réalisation des diagnostics obligatoires en amont (électricité, gaz, assainissement si besoin, diagnostic énergétique…) vous permettront de savoir quels éléments sont à remettre aux normes. L’acquéreur sera ainsi rassuré sur les travaux à envisager le cas échéant.

Comment calculer la surface d’un bien immobilier ?

La superficie d’un logement est un critère important pour l’estimation de sa valeur. Plus la maison est grande, plus elle est chère, même si ce prix va être pondéré par les autres paramètres.

Il est assez simple de trouver les prix moyens au mètre carré auprès des notaires ou des agences immobilières de votre secteur.

Il existe plusieurs façons de calculer la surface d’un bien immobilier : la surface habitable, la surface utile, la surface Carrez et la surface pondérée.

• la surface dite Carrez est la plus courante, car elle est définie par la loi du même nom. Elle s’applique normalement aux locations, mais les professionnels se basent sur ce mode de calcul pour la vente. Elle prend en compte la surface de toutes les zones dont la hauteur sous plafond est au moins de 1,80m. Elle inclut les caves, sous-sols, greniers, combles non aménagés, remises, terrasses, balcons et vérandas ;
• la surface habitable est définie par le Code de la construction et de l’habitation. Il s’agit de la surface de plancher construite, en dehors des murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et fenêtres. Contrairement à la surface Carrez, les caves, sous-sols, garages, terrasses, balcons, vérandas etc. ne sont pas pris en compte ;
• la surface utile est également définie par le Code de la construction (art. R.111-2). Elle comprend la surface habitable à laquelle on ajoute la moitié de la surface des annexes (c’est-à-dire les pièces non habitables et externes à l’habitation mais dont vous avez la jouissance exclusive : séchoir externe, cellier, terrasses, balcons et loggias, greniers, caves…). Les garages, jardins et cours ne sont pas concernés. Là aussi, la hauteur sous plafond doit être d’1,80 m minimum ;
• la surface pondérée est surtout utilisée dans les copropriétés afin de répartir les charges de manière équitable. Un coefficient pondère la surface habitable, utile ou de plancher en fonction de critères établis par la copropriété (étage, exposition, vue…).

L’importance de connaître le prix du marché immobilier local

Une fois votre surface calculée, vous avez une base de prix. Mais il faut également tenir compte du marché local de l’immobilier. Les prix ne seront par exemple pas les mêmes en région parisienne, sur le littoral ou dans le Massif Central.

Avoir une bonne connaissance du marché de l’immobilier dans votre ville et même dans votre quartier est important pour affiner votre estimation. Pour cela, consultez les annonces des agences et des notaires vendant des biens similaires au vôtre. Un quartier dynamique aura plus de valeur, ainsi qu’un logement situé dans un bassin d’emploi très demandé. La proximité des services, commerces et transports est aussi un critère qui ajoute de la valeur à votre bien immobilier.

Utiliser les outils d’estimation en ligne

De nombreuses agences immobilières proposent des outils d’estimation en ligne pour avoir une première idée de prix. Il suffit d’entrer la surface, la localisation et de renseigner quelques critères comme le mode de chauffage, la date de construction, le nombre de pièces, etc.

Le logiciel calcule une estimation qui tient compte à la fois des renseignements indiqués et du marché immobilier actuel. Cependant, il faut garder à l’esprit que cette estimation est assez imprécise et que rien ne remplace l’avis d’un professionnel

Quels sont les autres outils pour estimer un bien immobilier soi-même ?

Il existe d’autres techniques pour estimer un bien immobilier soi-même. Vous pouvez d’abord analyser les prix pratiqués par les agences sur des biens identiques (surface, localisation). Essayez de déterminer le prix au mètre carré dans votre secteur afin de savoir si votre estimation est dans la fourchette.

Les notaires mettent à jour également deux bases de données accessibles sur Internet. Même si elles sont d’abord destinées aux professionnels, vous pouvez les consulter pour connaître des indicateurs concernant votre commune et le type de bien vendu :

• la base BIEN permet de connaître les transactions immobilières comparables à celle que vous envisagez, mais aussi de connaître le marché immobilier. Elle est payante et limitée à l’Île-de-France ;
• la base PERVAL propose le même service pour les régions hors Île-de-France. Elle regroupe aussi les statistiques immobilières des notaires pour analyser le marché de l’immobilier sur votre secteur. Vous pouvez ainsi consulter les dernières ventes immobilières sur la commune selon certains critères ;
• la Direction générale des Finances publiques (DGFIP) a enfin mis en ligne depuis 2017 l’outil PATRIM qui recense de manière exhaustive les dernières transactions immobilières sur les trois dernières années. Cela vous permet d’avoir une idée très précise du montant réel auquel les biens dans votre secteur se sont vendus (et non les prix affichés). Pour y accéder, il faut avoir un espace particulier sur le site des impôts.

Quels sont les risques d’une estimation faite par soi-même ?

Il est tout à fait possible d’estimer soi-même la valeur de son bien immobilier. Cependant, cela reste délicat pour plusieurs raisons :

• vous aurez plus de mal à être objectif sur votre maison ou votre appartement. Vous pouvez par exemple y voir tous les défauts et avoir tendance à minimiser sa valeur. À l’inverse, votre attachement au bien vous fera trouver uniquement des qualités et le prix sera surestimé ;
• vous connaissez la valeur des travaux effectués dans le logement (changement de chaudière, isolation, création d’une pièce…), mais ces améliorations ne rentrent pas en ligne de compte dans le prix global, sauf si elles sont très récentes ;
• si vous vendez, c’est peut-être pour acheter ailleurs et vous chercherez donc à obtenir la somme voulue pour ne pas avoir à emprunter de nouveau. ;
• votre connaissance du marché n’est pas la même que celle d’un professionnel qui voit beaucoup de logements chaque jour.

Pour toutes ces raisons, il est généralement conseillé de faire appel à un professionnel de l’immobilier pour estimer son bien : notaire, agent immobilier, mandataire… Vous pouvez même demander plusieurs avis pour comparer les estimations et déterminer la vôtre. De plus, demander une estimation ne vous engage pas à vendre avec le professionnel contacté.