Tout savoir sur la durée d'un prêt immobilier

Quelle durée et quelles mensualités ?

 En choisissant une durée d'emprunt, vous déterminez le niveau de vos mensualités… et inversement. Plusieurs éléments sont à prendre en compte pour choisir sa durée d'emprunt.

Plus la durée d'emprunt est longue, plus vous paierez d'intérêts

En effet, plus la durée est longue, plus le risque de défaut de paiement est important pour la banque. Il est donc normal qu'en contrepartie, elle se rémunère avec un taux plus élevé. De fait, plus la durée d'emprunt est longue, plus le coût du crédit est élevé.

À titre indicatif, voici les taux fixes pratiqués début 2023 pour un dossier "classique":

Taux immobiliers en janvier 2023

Durée	Taux immobiliers moyens
15 ans	2,65 %
20 ans	2,75 %
25 ans	2,85 %

Livrons-nous à une simulation. Imaginons que vous souhaitez emprunter 150 000 €. Le tableau ci-dessous présente le montant des mensualités et le coût total du crédit pour 3 durées d'emprunt différentes (15, 20 et 25 ans) avec les taux d'intérêt pratiqués en janvier 2023.

 

Montant des mensualités et coût d'un crédit immobilier de 150 000 €

Durée	Mensualités	Coût total du crédit
15 ans	1 010,81 €	31 945,80 €
20 ans	813,25 €	45 179,87 €
25 ans	699,67 €	59 900,87 €

Simulation Empruntis Janvier 2023, hors coût assurance, hors négociation.

Ainsi, pour le même montant d'emprunt, allonger la durée d'emprunt de 15 ans à 25 ans fait passer le coût du crédit de 31 945,80 € à 59 900,87 €. Les intérêts étant croissants avec la durée, le coût d'emprunt augmente aussi. Pour obtenir de meilleures conditions et obtenir l’offre la plus avantageuse financièrement, il vaut donc mieux raccourcir au maximum la durée de votre emprunt (si vous le pouvez évidemment).

Vous devez avant tout choisir votre durée d'emprunt en fonction de vos capacités de remboursement mensuel.

 

Car certes, en raccourcissant la durée, par exemple à 10 ans, vous augmentez le montant de vos mensualités, mais ces dernières doivent suivre votre capacité de remboursement et ne pas être trop lourde. Cette capacité de remboursement est analysée par la banque et par votre courtier lors de votre projet de crédit immobilier, mais calculer votre capacité d’emprunt en amont vous permet déjà de faire une première évaluation.

Comment choisir ?

La meilleure méthode est sûrement de déterminer en premier lieu le niveau optimal de vos mensualités : combien d'argent pouvez-vous consacrer chaque mois pour rembourser votre crédit ?

La règle dans le monde bancaire est que le montant des remboursements n'excède pas 35 % de vos revenus (assurance de prêt comprise). C’est votre capacité de remboursement et donc votre taux d’endettement maximum. A partir de ce montant, calculez votre durée optimale en utilisant nos simulateurs de prêts immobiliers.

 

Est-il possible de modifier la durée d’un prêt immobilier en cours ?

Lorsque vous signez votre contrat d’emprunt, la durée indiquée peut être modifiée. Les conditions pour changer de durée diffèrent d’une banque à une autre. Il existe toutefois deux solutions principales pour moduler la durée de son prêt.

Moduler ses échéances pour modifier la durée de son prêt

La plupart des crédits immobiliers prévoient une possibilité de modulation des échéances. Cette disposition est prévue pour s’adapter au mieux au budget de l’emprunteur. Elle est ouverte à la fin de la première année du prêt.

Il est donc possible de :

• réduire les échéances et donc d’augmenter la durée du prêt ;
• augmenter les mensualités en contrepartie d’une réduction de la durée du prêt.

Les établissements bancaires peuvent soumettre la modulation à certaines conditions. Il peut arriver que la modulation soit uniquement possible sous réserve d’un certain pourcentage de variation. En général, il s’agit de 30 % de la mensualité de base.

Le nombre de modifications peut également être limité. L’emprunteur ne pourra alors modifier le montant de ses échéances qu’une seule fois par an, par exemple.

Enfin, les organismes bancaires prévoient aussi une limite sur l’allongement de la durée du prêt.

Lorsque vous demandez une modulation, il est important de s’assurer que votre contrat d’assurance de prêt immobilier est bien modifié en parallèle. C’est notamment essentiel lorsque vous avez utilisé le mécanisme de la délégation d’assurance et que votre compagnie d’assurance est différente de votre banque.

Rembourser par anticipation une partie de son prêt

Pour modifier la durée de votre prêt immobilier, vous avez aussi la possibilité de faire un remboursement anticipé. Les conditions de mise en place sont précisées dans le contrat de l’emprunt. La banque ne peut pas refuser un remboursement anticipé, à condition qu’il soit supérieur à 10 % du capital emprunté. Le remboursement peut être total. Dans cette situation, votre prêt se termine. Il peut aussi être partiel.

Votre organisme bancaire demandera des pénalités de résiliation anticipée, notamment dans le cadre d’un remboursement total. Cela lui permet de compenser son manque à gagner. En effet, plus vous rembourser rapidement, moins vous devez d’intérêts. Or ces derniers servent de rémunération à la banque pour le financement de votre projet immobilier. L’indemnité est plafonnée à 3 % du capital restant dû et ne peut pas excéder 6 mois d'intérêts sur le capital déjà remboursé.

Avant de signer votre contrat, vous pouvez négocier la suppression ou la réduction des pénalités de remboursement anticipé (notamment dans le cadre d’un remboursement partiel). Notez, toutefois, que l’indemnité sera toujours demandée – et donc non négociable- dans le cas d’un rachat de crédit par un autre établissement bancaire.

Crédit immobilier : quelle est la durée idéale ?

La durée idéale est celle vous permettant d’obtenir :

• des mensualités à la hauteur de votre budget ; et
• le taux d’intérêt le plus intéressant possible.

Il s’agit donc de trouver le bon équilibre. Pour cela, vous ne devez pas uniquement vous baser sur votre situation actuelle. Le mieux est de vous projeter sur le moyen et long terme.

Souhaitez-vous réaliser d’autres projets qui demanderont un financement bancaire ? Dans ce cas, peut-être est-il préférable de conserver une certaine capacité d’endettement en allongeant au maximum la durée de votre prêt. Au contraire, si l’important pour vous est d’avoir du budget pour payer les études de vos enfants dans une dizaine d’années, peut-être est-il préférable de partir sur une durée de prêt immobilier courte.

La durée maximale d’un crédit

Pour les particuliers, la durée maximale d’un emprunt immobilier est limitée à 25 ans. Cette limite est fixée par les pouvoirs publics et s'impose aux établissements bancaires. C’est le Haut conseil de stabilité financière qui revoit régulièrement les conditions d’obtention des crédits immobiliers. La dernière révision a pris effet au 1er janvier 2022 et interdit d'emprunter sur 30 ans.

L’ACPR (Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution) surveille le respect de la limite par tous les organismes bancaires. Elle peut décider de punir les banques fautives avec des blâmes ou des sanctions financières.

Depuis 2022, le taux d’endettement maximum a aussi été relevé. Auparavant, il était de 33 %. Il est maintenant de 35 %, assurance comprise. 

Nos conseils pour bien choisir la durée de votre prêt immobilier

La meilleure durée de prêt dépend en quasi-totalité de votre situation personnelle. Il est donc difficile de donner une durée type ici.

Il existe toutefois de très bons outils pour vous aider à la déterminer. Empruntis met à votre disposition plusieurs simulateurs gratuits très utiles :

• un calculateur de mensualité ;
• un calculateur de la capacité d’emprunt ;
• un simulateur des frais de notaire ;
• un simulateur de Prêt à Taux Zéro (PTZ).

Grâce à ces outils, vous allez pouvoir établir des projections de budget en fonction de la durée et de la mensualité de votre prêt. Ils vous permettront aussi d’obtenir une première estimation du montant total de votre prêt, hors ou avec assurance emprunteur.

Quels sont les avantages et les inconvénients d’allonger la durée du prêt immobilier ?

Augmenter la durée de son prêt immobilier peut présenter de sérieux avantages :

• cela peut aider à réduire vos impôts : dans le cadre d’un investissement locatif, les intérêts d’emprunt peuvent être déduits de vos revenus fonciers au titre des charges.
• cela peut aussi vous permettre d’augmenter votre patrimoine. Avec des durées longues, vos mensualités sont plus basses et vous pouvez investir plus. C’est le principe de l’effet de levier, surtout vrai pour l’investissement locatif.

A contrario, et c’est notamment important pour les petits budgets, l’allongement de la durée du prêt coûte plus cher. C’est même le principal défaut de l’allongement de la durée d’emprunt.