Prêt immobilier à taux fixe ou taux variables : avantages et inconvénients

On distingue deux principaux types de taux immobiliers, fixe ou variable (le taux variable ayant cédé sa place au taux variable capé). Si la première solution permet d’avoir plus de certitudes sur le coût du prêt réalisé, le second est plutôt utilisé pour un prêt court. Taux fixe ou taux variable ? Empruntis fait le point pour vous.

Prêt immobilier à taux fixe : sécurisé et de longue durée

Un prêt immobilier à taux fixe est comme son nom l’indique, un prêt dont le taux d’intérêt est défini à l’origine sur le contrat de prêt et qui reste identique pendant toute la durée du crédit. C'est le taux de la sécurité.

Les caractéristiques du taux fixe

A la souscription du prêt immobilier à taux fixe, vous : 

• Connaissez le TAEG de votre crédit, qui prend en compte tous les coûts liés à votre emprunt : c'est ce taux qui vous permet de comparer deux offres de prêt entre elles.
• Connaissez le coût total du crédit, qui découle du TAEG, la durée de remboursement de votre prêt et le montant des mensualités de prêt
• Disposez d'un tableau d'amortissement, qui est l'échéancier de votre crédit immobilier : il mentionne les intérêts à payer, le montant de chaque mensualité, le capital restant dû à chaque étape du remboursement.

L'atout numéro un du taux fixe réside dans cette sécurité qu'il offre à l'emprunteur : si vous optez pour un prêt à taux fixe et que les taux du crédit augmentent par la suite, le vôtre ne bougera pas.

Taux fixe, mais crédit souple

Par ailleurs, bien que le taux fixe reste inchangé toute la durée du prêt immobilier, il est à tout à fait possible que votre crédit offre une certaine souplesse : par exemple, votre contrat de prêt peut prévoir la modularité des échéances : cette disposition de taux fixe modulable vous permet d'augmenter le montant de vos échéances afin de rembourser votre crédit plus vite si vos ressources augmentent, ou au contraire de les baisser pour faire face à une baisse de revenus (ce qui allongera la durée du prêt). Cet élément se négocie lors de la demande du prêt à taux fixe.

Une autre possibilité est de souscrire un crédit à taux fixe à échéances progressives : votre taux immobilier demeure fixe, mais le montant de vos mensualités augmente au fur et à mesure, selon le rythme convenu lors de la signature du prêt immobilier, ce qui permet un amortissement plus rapide. Par exemple, vous pouvez opter pour une augmentation du montant des échéances de 2% par an. Le type de prêt à taux fixe est surtout proposé aux emprunteurs pouvant anticiper une augmentation de leurs revenus.

Certes le crédit à taux fixe est celui de la sécurité, mais que faire s'il devient moins avantageux, par exemple si les taux baissent ? Enfin, si vous avez souscrit un prêt à taux fixe alors que les taux immobiliers étaient moins avantageux, vous avez toujours la possibilité de renégocier votre crédit ou de procéder à un rachat de crédit immobilier afin d'obtenir un meilleur taux.

Il est peu probable qu'un taux immobilier remonte sur une courte période. En revanche, sur des durées plus longues, ce peut tout à fait être le cas. C'est pourquoi le taux fixe est conseillé pour les emprunts de longue durée, par exemple pour l'achat d'une résidence principale.

Si vous souhaitez un emprunt dont le taux est entièrement sécurisé : taux fixe ou variable ? C’est le taux fixe qui répond à ce besoin.

Prêt immobilier à taux variable : plus risqué et pour les prêts de courte durée

Un prêt à taux variable va faire varier les taux d’intérêt en fonction d'un indice de référence, déterminé lors de la souscription du crédit. Cet indice est généralement l’Euribor, taux de référence qui représente le taux d'intérêt auquel les banques d'Europe se prêtent des liquidités entre elles à court terme. Ainsi, les intérêts de l’emprunteur varient selon l’augmentation ou la baisse des taux d’intérêt et le taux variable est donc revu périodiquement, généralement à date anniversaire de la signature de l'offre de prêt.

A la souscription d'un prêt à taux variable, contrairement au prêt immobilier à taux fixe, vous ne disposez pas de toutes les informations concernant le coût du crédit. Vous ne disposez donc pas d'un tableau d'amortissement, puisque le taux immobilier est amené à bouger. La banque vous fournit toutefois différents scénarios (hypothèses optimiste, neutre, pessimiste) concernant l'évolution du taux immobilier ainsi que les impacts sur le coût du crédit souscrit.

Avantages et inconvénients du taux variable

L'avantage d'un taux variable est qu'il est, en début de prêt, inférieur au taux fixe. Si les taux immobiliers baissent et que vous avez souscrit un prêt à taux variable, alors vous profitez de la conjoncture. Mais le taux variable a également ses inconvénients, car si les taux du marché augmentent, alors celui de votre prêt suivra la tendance également ! 

C'est pourquoi le taux variable est plutôt réservé aux projets à court terme. Aujourd'hui on parle d'ailleurs plutôt de taux variable capé, le taux variable n'étant plus vraiment distribué. En effet, le taux variable capé peut limiter les risques. Ce taux plafonne la hausse du taux à +1, +2 ou +3 points par rapport à votre taux immobilier de départ. Ce qui empêche une variation trop importante des taux.

Il est à noter que le taux variable a quasiment disparu. En période de taux extrêmement bas (comme en 2020 par exemple), les banques privilégient le taux immobilier fixe. Si les taux remontent, ce seront plutôt des crédits à taux semi-fixe qui pourront être commercialisés par certains établissements : c'est-à-dire des prêts comprenant une période de fixité du taux allant de 8 à 12 ans, puis potentiellement un taux variable capé si l’écart est significatif.