Prêt immobilier à taux fixe ou taux variables : avantages et inconvénients

Prêt immobilier à taux fixe : sécurisé et de longue durée

Un prêt immobilier à taux fixe est comme son nom l’indique, un prêt dont le taux d’intérêt est défini à l’origine sur le contrat de prêt et qui reste identique pendant toute la durée du crédit. Si vous souhaitez un emprunt dont le taux est entièrement sécurisé, c’est le taux fixe qui répondra à votre besoin.

Les caractéristiques du taux fixe

À la souscription du prêt immobilier à taux fixe, vous avez connaissance de plusieurs éléments :

• le taux annuel effectif global (TAEG) de votre crédit, qui prend en compte tous les coûts liés à votre emprunt : c'est ce taux qui vous permet de comparer deux offres de prêt entre elles ;
• le coût total du crédit, qui découle du TAEG, la durée de remboursement de votre prêt et le montant des mensualités de prêt ;
• le tableau d'amortissement, qui est l'échéancier de votre crédit immobilier : il mentionne les intérêts à payer, le montant de chaque mensualité, le capital restant dû à chaque étape du remboursement. 

L'atout numéro un du taux fixe réside dans cette sécurité qu'il offre à l'emprunteur contre la hausse des taux. Le montant des mensualités est connu à l’avance et reste constant pour toute la durée du remboursement. Si vous optez pour un prêt à taux fixe et que les taux du crédit augmentent par la suite, le vôtre ne bougera pas.

Taux fixe, mais crédit souple

Bien que le taux fixe reste inchangé durant toute la durée du prêt immobilier, il est à tout à fait possible que votre crédit offre une certaine souplesse. Par exemple, votre contrat de prêt peut prévoir la modularité des échéances. Cette disposition peut vous permettre d'augmenter le montant de vos échéances afin de rembourser votre crédit plus vite si vos ressources augmentent, ou au contraire, de les baisser pour faire face à une baisse de revenus (ce qui allonge la durée du prêt). Cet élément se négocie lors de la demande du prêt à taux fixe. 

Une autre possibilité est de souscrire un crédit à taux fixe à échéances progressives : votre taux immobilier demeure fixe, mais le montant de vos mensualités augmente au fur et à mesure, selon le rythme convenu lors de la signature du prêt immobilier, ce qui permet un amortissement plus rapide. Par exemple, vous pouvez opter pour une augmentation du montant des échéances de 1 % par an. Le type de prêt à taux fixe est surtout proposé aux emprunteurs pouvant anticiper une augmentation de leurs revenus.

Prêt immobilier à taux variable : plus risqué et pour les prêts de courte durée

Un prêt à taux variable, également appelé prêt à taux révisable, peut proposer un taux d'intérêt initialement plus bas que celui d'un prêt à taux fixe. Comment ? Les taux d’intérêt   varient en fonction d'un indice de référence, déterminé lors de la souscription du crédit. Cet indice est généralement l’Euribor. Ainsi, les intérêts de l’emprunteur varient selon l’augmentation ou la baisse des taux d’intérêt et le taux variable est donc revu périodiquement. 

À la souscription d'un prêt à taux variable, contrairement au prêt immobilier à taux fixe, vous n’avez pas connaissance du coût global du crédit. Le taux étant amené à bouger, vous ne disposez pas non plus d'un tableau d'amortissement. La banque peut toutefois vous fournir différents scénarios (hypothèses optimiste, neutre, pessimiste) concernant l'évolution du taux ainsi que les impacts sur le coût du crédit souscrit.

Avantages et inconvénients du taux variable

L'avantage d'un taux variable est qu'il est, en début de prêt, inférieur au taux fixe. Si les taux immobiliers baissent et que vous avez souscrit un prêt à taux variable, alors vous profitez de la conjoncture. Mais le taux variable a également ses inconvénients, car si les taux du marché augmentent, alors celui de votre prêt suivra la tendance également.

C'est pourquoi le taux variable est plutôt réservé aux projets à court terme. Aujourd'hui on parle d'ailleurs plutôt de taux variable « capé », le taux variable n'étant plus vraiment distribué. En effet, le taux variable capé peut limiter les risques. Ce taux plafonne la hausse du taux par rapport à votre taux immobilier de départ. Cela empêche une variation trop importante des taux. 

Il est à noter que le taux variable a quasiment disparu en France. En période de taux extrêmement bas (comme en 2020 par exemple), les banques privilégient le taux immobilier fixe. Si les taux remontent, ce seront plutôt des crédits à taux semi-fixe qui pourront être commercialisés par certains établissements : c'est-à-dire des prêts comprenant une période de fixité, puis potentiellement un taux variable capé si l’écart est significatif.

Comment choisir entre taux fixe et variable pour son projet immobilier ?

Le choix entre un prêt à taux fixe et un prêt à taux variable doit être guidé par plusieurs facteurs.

Durée de détention du bien

Si vous prévoyez de conserver votre bien sur le long terme, un prêt à taux fixe pourrait être plus avantageux. C’est pourquoi il est souvent choisi pour le financement d’une résidence principale. En revanche, un prêt à taux variable peut convenir si vous comptez vendre ou refinancer un achat dans quelques années.

Tolérance au risque

Évaluez votre confort face à l’incertitude. Un prêt à taux fixe offre stabilité et sécurité. Quant au prêt à taux variable, il peut parfois présenter des opportunités d’optimisation des coûts selon les situations, avec un taux nominal plus bas à la signature du contrat.

Situation financière

Analysez votre budget et vos perspectives d’évolution. Un prêt à taux variable peut être adapté si vous êtes en mesure de gérer des hausses potentielles des mensualités. Il reste conseillé de prévoir un taux variable capé pour contenir le risque.