Signature du compromis de vente : la marche à suivre

La différence entre compromis de vente et promesse de vente

Le compromis et la promesse de vente sont souvent confondus, sans doute à cause de l’appellation juridique du compromis qui est “promesse synallagmatique de vente”. Cependant, les deux contrats sont très différents à cause du niveau d’engagement des parties :

• le compromis de vente engage les deux parties de manière réciproque : le vendeur s’engage à vendre au prix fixé à l’acheteur et l’acquéreur s’engage à acheter au prix fixé par le vendeur. En cas de rupture du contrat par l’une des parties, l’autre peut l’obliger à le respecter ;
• la promesse de vente (aussi appelée promesse unilatérale de vente) engage uniquement le vendeur. Il s’engage à vendre le bien à l’acheteur signataire (et uniquement à lui). En revanche, l’acheteur n’est pas tenu d’acquérir le bien, mais s’il renonce à la vente, il devra souvent verser quand même une indemnité au vendeur.

À quel moment faut-il signer le compromis de vente ?

Le compromis de vente est un document très important dans le processus d’achat d’un bien immobilier. Dès lors qu’acheteur et vendeur sont d’accord pour la vente, le compromis officialise et formalise cet accord. Le compromis de vente est un véritable avant-contrat qui engage les deux parties l’une envers l’autre.

Le compromis est généralement signé après l’acceptation de l’offre d’achat par le vendeur, mais il n’y a pas de délai légal à respecter. Cependant, plus vite le document est signé, plus les deux parties sécurisent leur transaction.

Le compromis de vente rassemble tous les éléments nécessaires à l’établissement de l’acte final :

• l’identification des parties (identité et coordonnées de l’acheteur et du vendeur) ;
• la description détaillée du bien immobilier, ainsi que son origine (précédents propriétaires notamment) ;
• l’indication du droit légal de rétractation accordé à l’acheteur ;
• le prix du bien et les modalités de paiement, ainsi que le plan de financement (par un prêt ou fonds propres) ;
• la mention d’un dépôt de garantie ou indemnité d’immobilisation, généralement fixée à 10 % du prix de vente ;
• les clauses suspensives selon lesquelles les parties peuvent renoncer sans frais à la vente ;
• les annexes et notamment le dossier de diagnostics techniques informant l’acheteur de l’état du bien et des risques (termites, inondations, installation électrique…).

Il permet donc aux deux parties d’être complètement informées l’une et l’autre des conditions de la vente.

Où signer le compromis de vente ?

Le compromis de vente n’est pas nécessairement signé chez un notaire, contrairement à l’acte authentique final. C’est une autre différence avec la promesse de vente qui doit être obligatoirement signée chez un notaire.

Pour un compromis, plusieurs choix sont possibles. Quelle que soit l’option retenue, le contrat de vente a juridiquement la même valeur et engage de la même façon les parties.

Chez le notaire

C’est la solution recommandée pour des ventes complexes ou lorsque vous voulez sécuriser au maximum cet avant-contrat, notamment pour des montants élevés. Le notaire pourra vous conseiller sur les clauses suspensives à intégrer et surtout la manière de les rédiger pour éviter toute interprétation. Il garantira également la validité de la transaction.

Généralement, les frais de signature d’un compromis de vente chez un notaire sont intégrés aux frais de l’acte de vente final.

Le choix du notaire revient d’usage à l’acquéreur, mais il est possible que chaque partie ait son notaire. Les frais d’actes sont alors partagés entre les parties, mais les frais de notaire liés à l’achat en lui-même du bien sont à la charge de l’acquéreur uniquement.

Sans notaire : le compromis de vente sous seing privé

Lorsque le compromis de vente est signé sans intervention d’un notaire, on parle de compromis sous seing privé. Cette option a l’avantage d’être plus rapide et de minimiser les risques de voir le bien proposé à un autre acheteur.

En revanche, l’inconvénient de signer sans notaire est d’avoir un contrat moins sécurisé juridiquement, même si celui-ci a la même valeur légale. Par exemple, si une clause suspensive est mal rédigée et présente une faille, le vendeur ou l’acheteur peut s’en servir pour renoncer à la vente sans frais, alors que si elle avait été encadrée, cela aurait été impossible.

L’agent immobilier qui a mis en rapport le vendeur et l’acheteur peut proposer un compromis de vente signé par les deux parties. Ces professionnels ont souvent à leur disposition des modèles de contrat et pourront également vous conseiller. Cette option est utile pour des ventes sans difficultés particulières, tout en ayant un certain encadrement juridique.

Un avocat peut aussi conseiller les particuliers sur la rédaction et la liste des pièces à produire pour garantir la validité du compromis de vente.

Pour les ventes simples et de faibles montants, la signature du compromis entre particuliers sans intervention d’un professionnel reste une option acceptable. Il existe des modèles de compromis à compléter reprenant tous les éléments indispensables afin de ne rien oublier.

Dans tous les cas, la signature de l’acte définitif de vente (ou acte authentique) s’effectuera chez un notaire.

Comment bien préparer la signature du compromis de vente ?

Avant de signer le compromis de vente, vous devez préparer un certain nombre d’éléments afin de les intégrer dans le document.

Le vendeur doit fournir :

• le descriptif du bien (titre de propriété, plan de bornage, cadastre…) ;
• le dossier de diagnostics techniques complet (plomb, amiante, risques naturels et technologiques, état des installations de gaz et d’électricité le cas échéant, termites…) ;
• le certificat d’urbanisme le cas échéant.

De son côté, l’acquéreur doit réfléchir à son plan de financement et notamment au montant de son apport personnel, au montant du prêt assorti du taux qu’il peut espérer obtenir. Il faudra donc qu’il fasse des simulations avec sa banque ou un courtier.

Les deux parties devront également penser aux clauses suspensives qu’elles voudront intégrer. Si l’acheteur envisage l’achat pour réaliser une extension ou d’importants travaux, il pourra suspendre la vente à l’obtention des autorisations administratives (permis de construire ou déclaration). Il peut aussi s’accorder le droit de renoncer à la vente si son logement précédent n’est pas vendu sous un certain délai et à un prix fixé dans le compromis.

Une fois signé, le compromis de vente peut-il être modifié ?

Le compromis de vente, comme tout contrat, peut être modifié après la signature. Cependant, il faudra que cette modification soit acceptée par les deux parties, mais surtout qu’elle soit formalisée par écrit. Un avenant signé par acheteur et vendeur est alors rédigé et annexé au compromis initial. Il peut s’agir d’une révision du prix à la hausse ou d’une modification des délais relatifs aux clauses suspensives.

Si les éléments modifiés sont sans conséquences sur les engagements de l’acheteur, il s’agit alors d’éléments non substantiels, la formalisation écrite n’est pas obligatoire et relève de la décision conjointe des parties. Elle est toutefois recommandée pour éviter toute contestation ultérieure.

Sachez enfin que toute modification du compromis de vente déclenche un nouveau délai de rétractation légal de dix jours à partir de la signature de l’avenant.

L'acheteur peut-il se rétracter après avoir signé un compromis de vente ?

Il est possible pour l’acheteur de se rétracter après la signature du compromis de vente, dans un délai de dix jours (il était de sept jours jusqu’à la loi Macron en 2015). Il peut ainsi annuler la vente sans justification et sans pénalités financières.

Au-delà des dix jours, l’acheteur peut également renoncer à la vente, mais uniquement en faisant jouer une clause suspensive et à condition que celle-ci soit écrite dans le compromis. C’est pourquoi il est très important de bien rédiger ces clauses.

Les conditions suspensives peuvent être :

• l’obtention du prêt immobilier au montant et au taux indiqué dans le compromis ;
• l’obtention d’un permis de construire ;
• la vente du logement précédent ;
• l’absence de préemption sur le bien immobilier vendu ;
• la purge des hypothèques…

Dans les faits, il est toujours possible de renoncer à la vente, même en dehors des clauses prévues, mais l’acquéreur devra alors également renoncer à récupérer son dépôt de garantie (égal à environ 10 % du prix du bien).

Le vendeur peut-il se rétracter et annuler la vente ?

Pour le vendeur, le droit de rétractation n’existe pas. Pour renoncer à la vente, il ne pourra que s’appuyer sur une clause suspensive le concernant (par exemple la purge des hypothèques ou la préemption). Si le vendeur décède pendant la durée du compromis, ce sont les héritiers qui mènent la vente à son terme, sauf si une clause indique le contraire dans le compromis. Encore une fois, cet exemple montre combien la rédaction de ce document est importante pour prévoir tous les cas de figure.

Lorsque le vendeur annule la vente en dehors des clauses suspensives, l’acheteur peut le poursuivre en justice afin de l’obliger à aller au bout de la vente. Il peut aussi demander des dommages et intérêts.

Le compromis de vente est d’abord là pour protéger à la fois vendeur et acheteur : il est important d’échanger en amont afin que chacun y trouve son compte. Le conseil d’un professionnel et notamment d’un notaire est donc toujours intéressant, surtout si la vente est complexe (plusieurs propriétaires par exemple) ou si le montant est élevé.