A quoi sert le compte séquestre lors d'un achat immobilier ?

Définition du compte séquestre

Une acquisition immobilière s’accompagne généralement de la signature d'une promesse de vente.
Celle-ci scelle l’accord entre le vendeur et l'acheteur avant la signature de l’acte authentique chez le notaire. 

À la signature de la promesse de vente, l’acheteur verse une somme qui correspond au séquestre. Il a une double utilité, il rassure le vendeur et lui garantit l’engagement de l’acquéreur. Le séquestre est gelé jusqu’à la signature de l’acte de vente authentique. Le vendeur ne peut donc pas l’encaisser ni s’en servir immédiatement. 

Il est à noter que le versement du séquestre durant la signature de l’avant-contrat n’empêche pas l’acheteur de bénéficier du délai de rétractation de 10 jours calendaires. Le délai de rétraction permet à l'acquéreur de revenir sur sa décision s’il le souhaite durant le délai imparti, et ce, sans obligation aucune de justifier son choix. L’acheteur récupère alors la totalité de la somme versée lors de la signature de la promesse de vente. 

Quel est le montant d'un séquestre lors d'un achat immobilier ?

Le montant d’un séquestre versé lors d’une acquisition immobilière n’est pas réglementé (sauf pour une VEFA et une promesse de longue durée). C’est un accord qui est débattu et conclu librement entre les deux parties (vendeur et acquéreur). Même s’il n’y a pas de règle établie en la matière, il est courant de remarquer qu’un séquestre représente entre 5 et 10 % du prix de vente total. 

Dans ce contexte, le futur acquéreur doit s’assurer de posséder les fonds nécessaires avant la signature du compromis de vente pour être en mesure de verser le séquestre. À ce stade, la banque n’a pas forcément donné son feu vert pour le crédit visé et n’a versé aucune somme à l’acheteur. 

Si vous bénéficiez d’un apport dont le montant est inférieur à 5 % du prix de vente, tout n’est pas perdu. Certains vendeurs sont conciliants et acceptent de revoir à la baisse le montant du séquestre. Encore une fois, il n’y a aucune obligation légale, le tout est de trouver un terrain d'entente pour les deux parties. 

Le compte séquestre est-il obligatoire ?

Le versement du séquestre au titre d'un dépôt de garantie n’est qu’une pratique. Il n’existe aucune obligation légale dont le montant n’est pas encadré, sauf dans deux cas prévus par la loi.

La vente d'un logement en VEFA

La vente d’un logement en état futur d’achèvement (VEFA) consiste à acquérir un bien immobilier sur plan. La transaction a lieu avant la construction ou l’achèvement du bien. 

Pour ce type d’achat, le montant du séquestre est encadré de deux manières :

• montant limité à 5 % du prix prévisionnel de vente si le délai de réalisation de la vente ne dépasse pas un an ;
• montant limité à 2 % si le délai de réalisation ne dépasse pas deux ans.

La promesse de vente de longue durée

La vente longue d’un bien immobilier c’est l’allongement de la durée entre la signature du compromis de vente et de l’acte authentique. Cette durée généralement comprise entre 2 et 3 mois passe à 6 mois voire plus lors d’une vente de longue durée. Ce principe est généralement à l'initiative du vendeur qui a besoin d’un peu plus de temps pour trouver un nouveau logement suite à la vente de celui dont il est en train de se séparer.

Dans le cadre d’une promesse de vente longue durée supérieure à 18 mois, une indemnité d’immobilisation (séquestre) d’un montant minimal de 5 % du prix de vente doit être prévue. Cette somme est alors versée au notaire.

À qui payer le compte séquestre ?

Le dépôt de garantie ou séquestre peut être versé à plusieurs personnes :

• au notaire ;
• à l’agent immobilier en charge de la vente ;
• au vendeur.

Il est à noter que le versement du séquestre directement au vendeur n’est pas une pratique conseillée. En effet, en cas de rétraction, l’acheteur peut se trouver dans une situation délicate où il aura certaines difficultés pour récupérer la somme versée.

Une fois le séquestre déposé, la somme reste bloquée jusqu’à la signature de l’acte de vente. Elle sera ensuite déduite du prix total le jour de la vente. Si vous vous rétractez dans les délais impartis, l’agent immobilier ou le notaire vous restituera l’intégralité de la somme déposée.

En revanche, si la vente échoue après le délai de rétractation légal, l’acompte ne vous sera restitué que si vous faites valoir une clause suspensive. Par exemple, si votre banque rejette votre demande de prêt. Toutefois, si vous invoquez une raison qui ne dépend pas des clauses suspensives du compromis de vente, le séquestre sera alors reversé au vendeur à titre de compensation.

Où est déposée la somme versée ?

Si vous versez le séquestre au notaire, ce dernier dépose la somme sur un compte à la Caisse des dépôts et consignations (CDC). La CDC est une institution financière publique qui exerce des activités d'intérêt général comme la gestion d’une partie de l’épargne et le financement des projets publics et privés. La CDC assure la consignation de fonds et reçoit les dépôts de notaires. Elle consigne, conserve et rend les sommes déposées aux bénéficiaires.

Si vous versez le séquestre à l’agent immobilier chargé de la vente, ce dernier gèle le montant sur un compte séquestre. Un compte séquestre est un compte de dépôt ouvert auprès d’un établissement habilité au nom d’un acheteur. Le principe est de sécuriser les différentes parties d’une transaction. Un compte séquestre est un compte unique entièrement dédié au dépôt de fonds et qui ne génère aucun intérêt. 

Comment verser le séquestre ?

Les modalités de versement du séquestre lors d’une acquisition immobilière sont réglementées. Si le montant dépasse 3 000 €, le versement doit être effectué par virement bancaire.

Seuls les versements inférieurs à 3 000 € peuvent être réalisés par chèque de banque. Pour rappel, un chèque de banque est un chèque établi à la demande du client par la banque qui aura préalablement prélevé le montant correspondant sur le compte du client. Un chèque de banque est la meilleure garantie d’être payé pour celui qui le reçoit. Il faut compter généralement 48 heures pour recevoir un chèque de banque.