Quelles sont les clauses à faire figurer dans un compromis de vente ?

Les différentes clauses du compromis de vente

Le compromis de vente, aussi appelé promesse synallagmatique de vente, est un document écrit conclu entre le vendeur et l’acheteur. Ce contrat est un véritable engagement mutuel :

• le vendeur s’engage à céder le bien à l’acheteur ;
• l’acquéreur s’engage à acheter le bien au vendeur.

Si l’une des parties refuse de conclure la vente définitive, l’autre peut l’y contraindre légalement ou exiger le versement de dommages et intérêts.

Le compromis de vente est aussi utile pour demander des financements auprès de votre banque ou déposer un permis de construire.
La rédaction des clauses du compromis de vente est assez libre, car le document doit répondre aux besoins du vendeur et de l’acheteur. La plupart du temps, elles sont toutes négociables. En revanche, certaines clauses sont obligatoires pour que le compromis soit valide.

Quelles sont les clauses obligatoires du compromis de vente ?

Les clauses obligatoires du compromis de vente sont définies dans le Code civil (art. 1582 à 1593). Le compromis doit en effet comporter les mentions suivantes :

• l’identité et les coordonnées des parties (vendeur et acheteur) ;
• l’adresse du bien et son origine (précédent acte de vente et propriétaire) ;
• la description précise du bien, y compris ses équipements et ses annexes ;
• la présence d’une hypothèque ou d’une servitude sur le bien ;
• le prix de vente et les modalités de financement (par exemple si l’acheteur sollicite un prêt) ;
• le montant des honoraires d’agence le cas échéant et la mention du payeur ;
• la durée de validité du compromis et la date limite de la signature de l’acte authentique ;
• la mention du droit de rétractation de l’acheteur et le délai (il est obligatoirement de dix jours minimum, pendant lequel l’acquéreur peut se dédire sans invoquer de motif ni faire jouer de clause suspensive) ;
• la date de disponibilité du bien.

Si le bien est en copropriété, certaines informations sont également à mentionner. Au cas où les parties conviennent du versement d’un séquestre, son montant et ses modalités de paiement doivent être indiqués dans le compromis.

Cette somme, aussi appelée indemnité d’immobilisation, est déduite du montant total de la vente si elle va à son terme ou conservée par le vendeur si l’acheteur renonce à l’acquisition en dehors des cas prévus dans les conditions suspensives.

Parmi les documents à fournir, un dossier de diagnostics techniques (DDT) doit être joint au compromis, afin d’informer l’acheteur de l’état général du bien et des risques le concernant.

Que faut-il savoir sur les conditions suspensives dans le compromis de vente ?

Contrairement à ce qu’on pense généralement, les conditions suspensives ne sont pas obligatoires dans un compromis de vente. Elles sont néanmoins très importantes pour permettre aux parties de renoncer à la vente légalement. En effet, le compromis de vente, juridiquement, vaut contrat. Le rompre de manière unilatérale vous expose à des poursuites de la part de l’autre signataire.

Les clauses suspensives d’un achat immobilier sont définies librement par les parties. Le principe est de prévoir les cas où le contrat pourra être légitimement rompu, par exemple si l’une des parties ne peut obtenir un permis de construire ou un financement. Si, à la date de la signature de l’acte authentique, l’acquéreur n’a pu obtenir de prêt aux conditions prévues ou de permis de construire correspondant à son projet, il pourra renoncer à l’achat sans dommages.

Les clauses suspensives servent uniquement à renoncer au compromis. Si elles ne sont pas remplies, mais que l’acheteur veut quand même conclure la vente, c’est son droit. Par exemple, si l’acquéreur obtient un financement moins intéressant que celui inscrit dans le compromis, il peut tout à fait aller au terme de la vente et signer l’acte authentique.

Quelles sont les différentes conditions suspensives ?

Les conditions suspensives d’un compromis de vente sont librement définies par les signataires, il n’y a donc pas de liste exhaustive. Il est important de bien cerner les cas susceptibles d’arriver. Les clauses suspensives d’un compromis de vente sont principalement les suivantes :

• l’obtention d’un crédit immobilier pour financer tout ou partie de l’achat. La clause doit mentionner précisément le plan de financement (durée, taux d’intérêt, montant de l’apport personnel…). Ainsi, si l’acheteur obtient un prêt mais que le taux d’intérêt est plus élevé ou la durée plus longue, il pourra aussi faire jouer la condition suspensive ;
• l’obtention d’un permis de construire ou d’une autorisation administrative. Il faut de préférence assortir cette clause d’un délai suffisant tenant compte des temps d’instruction par les collectivités. Si l’acheteur n’obtient pas son permis, il pourra renoncer à la vente ;
• la vente du précédent logement. Si l’acheteur compte financer son achat par la vente d’un bien existant, il peut demander à l’inscrire comme clause suspensive. Ainsi, s’il ne parvient pas à vendre dans un délai donné, il pourra dénoncer le compromis ;
• l’absence de préemption d’une collectivité locale, lorsque le bien se situe dans un périmètre particulier dans lequel une mairie veut réaliser un aménagement. Le droit de préemption rend la commune prioritaire pour l’achat du bien. Elle a trois mois pour faire valoir son droit et dans ce cas, le compromis est bien entendu rompu. Pour faire jouer cette clause, le notaire devra publier une déclaration d’intention d’aliéner en mairie afin que cette dernière puisse faire part de ses intentions en ce qui concerne le bien visé ;
• l’absence de servitude peut être une clause suspensive intéressante, car elle permet de renoncer à l’achat s’il s’avère que le bien est soumis à un droit de passage pour les voisins par exemple.

La liste n’est pas exhaustive et acheteur comme vendeur peuvent ajouter autant de conditions suspensives qu’ils le souhaitent. Elles devront être rédigées aussi précisément que possible afin d’éviter tout litige d’interprétation. C’est pourquoi il est souvent intéressant de faire appel à un professionnel pour rédiger les clauses du compromis de vente.

Quelles sont les autres clauses à négocier dans un compromis de vente ?

Les conditions suspensives sont négociables entre les parties, afin que chacun y trouve son compte. D’autres clauses peuvent aussi être négociées, y compris les mentions obligatoires.

• la date de la signature de l’acte authentique doit tenir compte des conditions suspensives et permettre au notaire de réunir toutes les pièces nécessaires. Cependant, vendeur et acheteur peuvent s’accorder sur une date rapide ou au contraire plus éloignée ;
• le délai de rétractation est au minimum de dix jours calendaires pour l’acheteur, mais celui-ci peut demander sa prolongation ;
• les parties peuvent négocier le montant du séquestre, aussi appelé indemnité d’immobilisation. Il est en général de 5 à 10 % du prix de vente ;
• la date d’entrée en jouissance de la propriété est fixée normalement au jour de la signature de l’acte définitif. Mais l’acheteur peut solliciter un décalage, par exemple pour faciliter un déménagement ou la réalisation de travaux ;
• la clause de dédit peut être ajoutée au compromis de vente. Elle permet à l’acheteur ou au vendeur de renoncer à la vente, en dehors des cas prévus par les clauses suspensives, moyennant le versement d’une somme forfaitaire appelée dédit.
• une clause de substitution peut également être ajoutée au compromis de vente. Elle permet à l'acheteur de se retirer de la vente au bénéfice d'une autre personne, morale ou physique, dont l'identité peut être spécifiée ou non dans le compromis.