Promesse de vente : les clés pour une transaction réussie

Qu'est-ce qu'une promesse de vente ?

La définition de la promesse de vente, également appelée “promesse unilatérale de vente”, s’apparente à un contrat par lequel un vendeur s'engage à vendre un bien immobilier à un acheteur spécifique à un prix prédéterminé et à ne pas le proposer à un autre acquéreur pour une certaine période. Le vendeur prend ainsi l'engagement envers l'acheteur de lui réserver une option d'achat pour un temps limité (généralement trois mois) où il ne peut ni renoncer à la vente ni proposer le bien à un autre acheteur.

En contrepartie de cette "réservation", l’acheteur verse une indemnisation de blocage qui représente généralement 5 à 10 % du prix total du bien hors frais de notaire. S’il renonce à l'achat, cette indemnité restera acquise au vendeur à moins que le contrat ne fasse mention de conditions suspensives. Si la vente est conclue, l’indemnité est déduite du prix à payer.

Quelle est la différence entre promesse de vente et compromis de vente ?

Si la promesse de vente et le compromis de vente font l’un comme l’autre figure d’avant-contrat, ils impliquent cependant des obligations différentes pour le vendeur et l’acquéreur.

La distinction entre les deux avant-contrats

La promesse de vente et le compromis de vente sont tous 2 des avant-contrats de vente qui lient un propriétaire et un acheteur et permettent de déterminer les contours de la future transaction. Bien que théoriquement facultatifs, ces documents précédent pratiquement toujours la signature d'un acte définitif de quelques mois. Ils sont en effet très utiles pour réduire l'incertitude et permettre à chacune des parties de valider certaines conditions préalables à la vente en toute sérénité.

La principale différence entre la promesse de vente et le compromis de vente réside dans le fait que le compromis de vente est juridiquement contraignant pour les deux parties alors que la promesse de vente engage uniquement le vendeur.

Dans le cas d'une promesse unilatérale de vente (PUV), l'obligation de vente concerne uniquement le vendeur. En cas de désistement du vendeur sans cause valable (délai de rétractation ou conditions suspensives), l'acquéreur peut saisir la justice afin de contraindre le vendeur à respecter la promesse unilatérale de vente et donc à procéder la transaction immobilière.

En revanche, le compromis de vente s'apparente à une promesse synallagmatique de vente (PSV) c'est-à-dire qu'elle engage les 2 parties qui peuvent mutuellement s'attaquer en justice pour faire réaliser la vente du bien.

Pourquoi signer une promesse de vente plutôt qu'un compromis de vente ?

La promesse de vente donne aux acheteurs potentiels le droit exclusif d’acheter un bien à un prix fixé pour une période limitée (généralement deux à trois mois). Le vendeur ne peut alors se rétracter à la différence de l'acquéreur qui conserve une totale liberté de décision à l'issue de la période déterminée dans le contrat. Il peut alors lever l'option d'achat ou ne pas la lever.

L'acheteur a donc tout intérêt à opter pour la promesse de vente plutôt que pour le compromis de vente. Celle-ci lui garantit une plus grande sérénité pour pouvoir faire vérifier les potentielles failles ou défauts du bien avant la transaction définitive.

La promesse et le compromis de vente sont par ailleurs très proches en termes de contenu et d’obligations :

• le délai de rétractation est identique (10 jours calendaires) ;
• l'indemnité d’immobilisation est également similaire (5 à 10 % du montant de la vente) ;
• le contenu du dossier est le même ;
• les clauses suspensives sont rigoureusement identiques.

La promesse de vente nécessite en revanche un enregistrement auprès des impôts pour un montant de 125 € contrairement au compromis qui ne requiert, lui, aucune formalité d'enregistrement. C'est pourquoi les agents immobiliers préfèrent généralement le compromis à la promesse.

Que doit contenir la promesse de vente ?

La promesse doit respecter un certain formalisme pour être recevable et protéger chacune des parties et tout particulièrement l’acheteur.

Les éléments essentiels à inclure

Pour être valide, la promesse de vente doit contenir un certain nombre d'informations et de mentions légales. Celles-ci sont d'ailleurs les mêmes que pour un compromis de vente. Dans une promesse ou un compromis de vente, on doit ainsi systématiquement préciser :

• la description du bien (emplacement, surface, étage, nombre de pièces, présence d'un extérieur ou non, etc.) ;
• l'identité de chacune des parties (vendeur et acquéreur) ;
• le prix de vente du bien ;
• le délai d’option ou la date d'expiration de cette promesse de vente ;
• le dossier de diagnostic technique (DDT) comprenant tous les diagnostics obligatoires avec mention de leur date d’expiration et/ou d’exécution (plomb, amiante, DPE, etc) ;
• les potentiels honoraires versés à l'agent immobilier en cas de recours à un intermédiaire ;
• le délai légal de rétractation applicable exclusivement à l'acquéreur (délai de réflexion fixé à 10 jours calendaires) ;
• les conditions suspensives (à voir ci-dessous).

Les conditions suspensives

Les deux parties (acheteur et vendeur) peuvent convenir d'insérer des clauses suspensives dans un contrat de vente ou une promesse de vente, qui permettent de prévoir la caducité du pré-contrat si des événements particuliers surviennent avant le transfert définitif. Il peut s'agir par exemple :

• d'un refus de prêt bancaire pour l'acheteur : cette clause est obligatoirement intégrée à une promesse de vente en cas de recours à l'emprunt ;

• de l'exercice du droit de préemption par la commune sur le bien en question. Si un droit de préemption par la commune existe sur le bien en question, le notaire doit transmettre à la collectivité locale la promesse de vente signée. Si, au bout de 2 mois, celle-ci décide de ne pas exercer son option d'achat prioritaire, le droit de préemption est considéré comme purgé et l'acheteur peut acquérir le bien ;

• de l'existence et la découverte par l'acquéreur d'une servitude administrative. Les servitudes, bien souvent très anciennes, confèrent à des terrains voisins le droit d'utiliser un terrain donné. Pour s'assurer que ce n'est pas le cas, il convient alors de demander un certificat d'urbanisme attestant que la propriété est exempte de toute servitude.

Si un ou plusieurs des conditions mentionnées dans la promesse ne sont pas remplies et que l'acquérir ne lève pas l'option d'achat, la somme immobilisée lui sera restituée à la fin du délai de validité de la promesse.

Promesse de vente : quelles sont les obligations du vendeur et de l’acheteur ?

La spécificité d’une promesse de vente par rapport au compromis de vente réside en bonne partie dans les différences existantes entre les droits et les devoirs de l’acquéreur et du vendeur.

Les engagements du vendeur

La promesse de vente est un contrat unilatéral qui engage le vendeur à réserver le bien mis en vente au seul acheteur désigné dans le document. A cet égard, en signant une promesse de vente, le vendeur ne dispose pas d'un droit de rétractation comme peut l'avoir l'acquéreur. S'il choisit malgré tout de refuser la transaction, l'acheteur peut alors intenter une action en justice.

Les droits et obligations de l’acheteur

Pour une promesse de vente, l'acheteur dispose d'un délai légal de dix jours pour se rétracter après la signature du contrat en envoyant une lettre recommandée avec accusé de réception.

Comme nous venons de le voir, il dispose également de la possibilité d’attaquer le vendeur en justice en cas de manquement à ses obligations au contrat. L’acquéreur dispose également d’une grande souplesse dans le processus pour prendre sa décision finale grâce à la durée de validité de la promesse (2 à 3 mois en général).

Au niveau de ses obligations en revanche, il doit payer à l'avance une somme représentant entre 5 et 10 % du prix total du bien pour l'indemnité d'immobilisation. Si la transaction ne se finalise pas, le montant reste acquis au vendeur en guise de compensation si l'annulation de la vente n'est pas le fait d'une des conditions suspensives.

L'acquéreur doit enfin s'acquitter des droits d'enregistrement auprès du notaire pour un montant de 125 €. Cet impôt est en effet à la charge de l'acheteur qui doit s'en acquitter au moment de la signature de l'acte authentique.

Rupture de la promesse de vente : quelles conséquences ?

Si l'acquéreur décide finalement de ne pas concrétiser l'achat du bien en ne levant pas son option après l’expiration du délai de rétractation, il perd le bénéfice de l'indemnité d'immobilisation versée au vendeur.

Si le désistement est toutefois motivé par la présence d'une clause suspensive prévue par le contrat, l’acheteur peut alors se retirer du processus d'achat sans pénalité et la vente est annulée. Il peut ainsi bénéficier du remboursement de son dépôt de garantie.

La rupture de la promesse de vente par le vendeur implique quant à elle d’importantes conséquences financières : 

• si le vendeur se retire avant que l'acheteur n'ait levé l'option, il pourra alors être tenu de verser des dommages et intérêts à l'acheteur (généralement égaux à 20 % du montant de la vente) ;
• si le retrait du vendeur intervient après que l'acheteur ait levé l'option, la vente est considérée comme effective et l'acquéreur est en droit de réclamer devant un juge du tribunal de grande instance une vente forcée en plus des dommages et intérêts.

La signature de la promesse de vente

Une promesse de vente peut être signée directement entre les parties, sans intermédiaire par acte sous seing privé. Compte tenu de l'importance des enjeux financiers liés à cet acte cependant, il est très courant et vivement recommandé de faire appel à un notaire ou à un agent immobilier afin de bénéficier d'une aide à la rédaction et à la signature du document.

Une fois signée, la promesse de vente est envoyée aux deux parties par lettre recommandée avec accusé de réception. Si elle est directement signée entre parti²culiers, elle doit ensuite être enregistrée aux services des impôts. L'acquéreur se charge alors du règlement de ces droits d'enregistrement.