Quelles informations faire apparaître dans un compromis de vente terrain ?

Quelle est l’utilité du compromis de vente pour un terrain ?

Le compromis sert à notifier la décision d’acheter et de vendre des deux parties en présence (l’acquéreur et le propriétaire). Il permet de préciser les conditions et les formalités de la transaction finale, qui se déroule généralement quelques mois après la signature de la promesse de vente.

Quel est le contenu d’un compromis de vente pour un terrain ?

Le compromis de vente d’un terrain se doit de porter les mentions suivantes :

• les coordonnées des deux parties : le vendeur et l’acheteur ;
• la description précise et détaillée du terrain (surface, numéro de parcelle, date du précédent acte de vente…) ;
• les spécificités du terrain (servitude, hypothèque…) ;
• le prix de vente et les solutions de financements (prêt immobilier…) ;
• le montant des frais de l’agence immobilière (si un professionnel s’est occupé de la transaction) et celui qui doit les régler (l’acheteur ou le vendeur) ;
• les modalités de vente (durée de validité du compromis, délai de rétractation…) ;
• les éventuelles conditions suspensives ;
• la date de signature de l’acte définitif de vente.

Le compromis de vente d’un terrain peut se présenter sous la forme :

• d’un acte sous signature privée rédigé directement par le vendeur et l’acheteur ;
• d’un acte authentique réalisé par un notaire ;
• d’un acte formulé par un agent immobilier.

Le compromis de vente peut être remis en main propre lors de la rédaction ou envoyé par lettre recommandée avec avis de réception.

Quelles sont les conditions suspensives dans un compromis de vente de terrain ?

Pour se protéger, l’acheteur peut ajouter des conditions suspensives au compromis de vente d’un terrain. Si celles-ci ne sont pas remplies, la transaction est alors annulée.

L’acquéreur peut, par exemple, demander à préciser que la vente sera effective à condition d’obtenir un certificat d’urbanisme opérationnel ou un permis de construire. Si l’autorisation lui est refusée, la vente n’a pas lieu. Cette clause suspensive est particulièrement importante dans le cas d’un achat d’un terrain isolé et constructible car acheter un terrain constructible ne veut pas dire qu’il est possible d’y ériger systématiquement n’importe quelle construction.

Le type et le dimensionnement du projet peuvent par exemple jouer sur la décision de la municipalité. Se retrouver avec un terrain constructible, sans pouvoir valider son projet initial faute de permis de construire, est alors un réel désavantage.

Le compromis de vente d’un terrain comprend également le plus souvent une condition suspensive liée à l’octroi d’un crédit immobilier. L’acheteur doit alors dans un délai de 30 jours minimum à 45 jours le plus souvent présenter une offre de prêt (la durée est indiquée dans l’acte).

Si sa banque lui refuse l’emprunt immobilier, il peut annuler la promesse de vente, en le signifiant au vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception et en joignant la lettre de refus de prêt de l’organisme financier. 

Quels sont les documents à fournir pour un compromis de vente d’un terrain ?

Le compromis de vente d’un terrain s’assortit d’un certain nombre de documents, à savoir :

• l’état des risques et des pollutions des sols ;
• l’état des nuisances sonores aériennes ;
• l’étude de sol si le terrain est situé dans les zones exposées au phénomène de mouvement de terrain différentiel lié à la sécheresse et à la réhydratation des sols argileux.

Compromis de vente de terrain : le délai de rétractation 

Le droit de rétractation s’applique uniquement pour les acquisitions de terrain situés dans un lotissement. Le délai débute le lendemain de la remise en main propre de la promesse de vente ou de la première présentation de la lettre recommandée. Il court sur 10 jours depuis la loi pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques dite “loi Macron” du 6 août 2015.

Pour que la rétractation soit valide, l’acheteur doit notifier au vendeur qu’il renonce au terrain avant l’expiration du délai précisé dans la promesse de vente et par courrier recommandé avec avis de réception.

Aucun délai de rétractation n’est prévu pour l’acquisition d’un terrain isolé. Cependant les deux parties peuvent inclure une clause de rétractation lors de la rédaction du compromis de vente.

Est-il possible de verser une somme d’argent pour s’assurer l’achat d’un terrain ?

Il est possible de verser une somme d’argent au vendeur pour réserver le terrain. Ce règlement est appelé indemnité d’immobilisation du terrain. Il est même obligatoire si la promesse unilatérale de vente affiche une durée de plus de 18 mois ou si le terrain se situe dans un lotissement.

Dans le cas d’un compromis de vente d’un terrain isolé (hors lotissement), l’indemnité d’immobilisation n’est pas systématique. Elle correspond généralement à 5 % minimum et 10 % maximum du prix de vente. Si la transaction ne se réalise pas, la somme est remise à l’acheteur.

Dans le cas d’un compromis de vente d’un terrain en lotissement, l’indemnité d’immobilisation est obligatoire. Elle n’excède pas 5 % du montant total de la transaction. Le vendeur bloque cette somme sur un compte (via le notaire ou une banque) jusqu’à la signature finale. Si l’acheteur se rétracte durant le délai imparti, l’indemnité lui est rendue dans un délai de 21 jours. En cas de non-vente, elle est reversée à l’acquéreur dans un délai de trois mois.

Dans les deux procédures, l’indemnité d’immobilisation du terrain est déduite du montant initial lors de la transaction définitive.

Quels sont les différents compromis de vente d’un terrain ?

Selon l’emplacement et le type de terrain, le compromis de vente ne sera pas le même. Il existe ainsi trois sortes de promesse de vente et chacune d’elle doit être formulée avec précision pour être valide.

Compromis de vente d’un terrain agricole

Le compromis de vente d’un terrain agricole est établi pour l’acquisition d’une parcelle isolée et non constructible.
La mise en vente du terrain agricole est obligatoirement signalée à la SAFER (Société d’Aménagement Foncier d’Établissement Rural), qui a un droit de préemption.

La mission de cet organisme est de préserver les espaces agricoles naturels et forestiers. Ainsi par exemple, si l'acheteur n’a pas de projet agricole pour le terrain, la SAFER peut préempter la parcelle et la proposer à ceux qui veulent développer une activité agricole.

Compromis de vente d’un terrain en lotissement

Le compromis de vente d’un terrain en lotissement doit comprendre en plus des pièces citées plus haut :

• le permis d’aménager ;
• le règlement du lotissement ;
• le cahier des charges du lotissement.

Le compromis de vente ne peut pas être entériné si le permis d’aménager le terrain n’a pas été obtenu.

Compromis de vente d’un terrain hors lotissement

Lors de l’établissement d’un compromis de vente d’un terrain isolé constructible, il est préférable de disposer d’un certificat d’urbanisme opérationnel. Ce document à demander en mairie atteste que le projet de construction est réalisable. Il affiche aussi diverses informations générales sur le terrain, telles que les règles d’urbanisme, les limitations administratives au droit de propriété et les taxes et les participations d’urbanisme.