Comment acheter des parts de SCPI peut vous permettre de réduire vos impôts ?

Comprendre le fonctionnement des SCPI et les réductions d’impôt

Les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) font partie de la famille des sociétés civiles. Elles possèdent un fonctionnement bien particulier.

SCPI : définition

Les SCPI sont des structures créées pour gérer des placements collectifs. Leur capital est ouvert aux investisseurs. Ces derniers acquièrent une partie des parts de la SCPI. En contrepartie, ils touchent une partie des loyers perçus ou des plus-values sur les ventes d’immeuble à hauteur du pourcentage de parts détenues.

L’objet social d’une SCPI est de détenir et de gérer des biens immobiliers. Il peut par exemple s’agir d’immeubles à destination de logement, de locaux commerciaux, de bureaux, d’entrepôts ou de résidence de service. Certaines SCPI sont spécialisées dans un type d’investissement. D’autres possèdent un patrimoine mixte. 

Les mécanismes de réduction d’impôt liés aux SCPI

Les pouvoirs publics ont favorisé l’essor des SCPI pour financer la construction de biens neufs, avec pour objectif de diminuer la pénurie de logements. C’est dans cette optique que des avantages fiscaux ont été accordés aux SCPI et à leurs associés.

Ainsi, en contrepartie d’un investissement dans le neuf, il est possible d’obtenir une réduction d’impôt en rapport avec le montant de l’investissement. Cette réduction se répartit sur douze années.

Ensuite, il est possible de créer un déficit foncier grâce aux SCPI. Ce déficit correspond à une différence négative entre les charges de location et les revenus obtenus. Le montant peut être déduit de son impôt sur le revenu.

Les SCPI permettent aussi de profiter des bénéfices fiscaux, comme ceux de la loi Pinel, de la loi Denormandie ou de la loi Malraux.

Les différentes SCPI et leurs avantages fiscaux

Certaines SCPI se spécialisent dans un dispositif fiscal. On parle alors de SCPI fiscale. Il existe différentes SCPI permettant de bénéficier d’une réduction d’impôt.

• La SCPI Pinel : elle investit dans l’immobilier neuf à destination de logement.
• La SCPI Denormandie : elle s’intéresse à des logements à rénover.
• La SCPI Malraux : le dispositif Malraux permet de financer la rénovation du patrimoine ancien.
• La SCPI de déficit foncier : elle créée des charges grâce à la réalisation de rénovation.

Vous trouverez ci-dessous un tableau présentant les principales caractéristiques des différentes SCPI fiscales.

Caractéristiques des SCPI fiscales

	SCPI Pinel	SCPI Denormandie	SCPI Malraux	SCPI déficit foncier
Type de bien immobilier	Immobilier de logement neuf	Logement ancien rénové	Immeubles d’habitation historique	Tout type de biens
Fiscalité	Réduction d’impôt de 12 % ou 21 % du montant des travaux en fonction de la durée de la location	Réduction d’impôt de 12 % ou 21 % du montant des travaux en fonction de la durée de la location	Réduction d’impôt de 30 % ou 22 % du montant des travaux en fonction de la zone d’implantation	Réduction d’impôt de 10 700 € par an, au maximum
Conservation des parts	6 ans, au minimum	12 ans, au minimum	9 ans, au minimum	10 ans, au minimum

Investir dans une SCPI fiscale pour réduire ses impôts : est-ce pour vous ?

Les SCPI fiscales sont des investissements bien particuliers. Destinées à réduire l’imposition de leurs associés, elles s’adressent à un profil spécifique. Il s’agit d’investisseurs généralement aisés, fortement imposés, qui n’ont pas besoin de récupérer leur placement rapidement. En effet, il faut généralement attendre une dizaine d’années avant de pouvoir vendre ses parts. Les investisseurs doivent aussi disposer d’une forte capacité d’épargne : l’investissement de départ est de plusieurs milliers d’euros, au minimum.

Les SCPI fiscales s’appuient sur des mécanismes fiscaux susceptibles d’évoluer au gré des révisions législatives. Il est important d’en avoir conscience avant d’investir. De plus, l’investissement en SCPI n’est pas garanti. En plaçant votre argent, vous n’avez pas la certitude de retrouver votre mise.

Comment choisir la SCPI adaptée à votre stratégie fiscale ?

Nous l’avons vu, il existe différentes SCPI fiscales. Chacune peut répondre à des objectifs d’investissement différents. Il est donc important de connaître les particularités de chacune pour adapter ses investissements à sa stratégie fiscale.

La SCPI de déficit foncier est sans doute la SCPI fiscale la plus accessible. Elle permet de bénéficier d’une réduction d’impôt maximum de 10 700 € par an. Si vous ne pouvez pas utiliser tout le déficit foncier sur une année, il est possible de le reporter pendant dix ans, au maximum. Autre avantage : le déficit foncier n’est pas soumis au plafonnement des niches fiscales. Vous pouvez le cumuler avec d’autres avantages fiscaux.

Les SCPI Pinel, Denormandie ou Malraux obligent à conserver vos parts pendant une dizaine d’années. 

Intérêt stratégique des différentes SCPI fiscales

	SCPI Déficit foncier	SCPI Pinel	SCPI Denormandie	SCPI Malraux
Réduction d’impôt	✔️	✔️	✔️	✔️
Liquidité du placement	✔️	❌	❌	❌
Forte rentabilité	❌	❌	❌	❌
Constitution d’un patrimoine	✔️	✔️	✔️	✔️

Les démarches pour bénéficier de la réduction d’impôt grâce aux SCPI

Pour profiter des réductions d’impôt offertes par les SCPI, il est nécessaire d’acquérir des parts dans la structure.

Pour acquérir des parts du capital social d’une SCPI, il existe plusieurs solutions. Il est possible de s’adresser directement au gérant de la SCPI. Vous pouvez également charger votre conseiller bancaire ou votre conseiller en gestion de patrimoine de le faire. Vous devez informer l’administration fiscale de votre acquisition.

Ensuite, pour obtenir la réduction fiscale, il est nécessaire de réaliser chaque année une déclaration aux impôts. Il peut être préférable de faire appel à un expert-comptable pour réaliser des déclarations exhaustives. Pour faire les démarches nécessaires, le gestionnaire de la SCPI doit vous envoyer chaque année un récapitulatif des frais et de la part de réduction d’impôt à laquelle vous pouvez prétendre.

Exemple chiffré : l’impact des SCPI sur votre fiscalité

Voici un exemple d’investissement dans une SCPI fiscale.

Madame M. investit 100 000 € dans une SCPI Pinel. Elle obtient 1 000 parts du capital social de la SCPI. La société s’engage à louer les logements neufs pendant neuf ans. La réduction est donc de 18 %. 

Madame M. bénéficie d’une réduction d’impôt de 18 000 € sur neuf années (100 000 € x 18 %). Chaque année, elle peut déduire 2 000 € de son impôt sur le revenu.

Si l’impôt sur le revenu est inférieur à la réduction obtenue, l’excédent est perdu. Madame M. ne pourra pas reporter l’excédent d’une année sur l’autre. La réduction d’impôt est appliquée de manière linéaire pendant toute la durée d’engagement.

Les pièges à éviter dans l’investissement SCPI pour la réduction d’impôt

Les SCPI ne comportent pas que des avantages. Ce sont des placements non garantis. En y plaçant votre épargne, vous ne disposez d’aucune sécurité. Vous pouvez donc ne pas retrouver le montant de votre investissement. Il est essentiel de bien choisir la SCPI dans laquelle vous allez investir et de se tourner vers une structure fiable et efficace.

Il faut également savoir que la rentabilité des années précédentes ne permet pas de prévoir la rentabilité sur les années à venir. Il existe toujours des risques de chute des prix, par exemple. Il est donc conseillé de ne pas placer toute son épargne au même endroit et de diversifier ses placements.

Enfin, pour les SCPI fiscales, les parts se revendent difficilement. Il est essentiel d’y investir uniquement des sommes dont vous savez ne pas avoir besoin à moyen terme. De plus, il est important d’utiliser les SCPI fiscales pour la réduction d’impôt et pas pour la constitution d’un patrimoine. Le prix de revente des parts pourrait être inférieur à celui payé au moment de leur acquisition.

SCPI et réduction d’impôt : ce qu’il faut retenir

• Les SCPI fiscales ont pour objet principal de réduire l’imposition de ses associés.
• Pour bénéficier des réductions d’impôt, il est nécessaire de s’engager sur le long terme à conserver les parts de SCPI.
• Les SCPI fiscales disposent d’une rentabilité peu élevée. Elles ne sont pas les plus indiquées pour se constituer un revenu ou un patrimoine.