SCPI Pinel : investir dans l'immobilier tout en défiscalisant

Le principe de la SCPI Pinel

La SCPI Pinel, société civile de placement immobilier, permet à des particuliers d’investir simultanément dans des biens immobiliers neufs ou rénovés. Avec les fonds récoltés, les SCPI achètent des immeubles locatifs éligibles au dispositif Pinel. À ce titre, les investisseurs SCPI Pinel peuvent bénéficier de réduction d’impôt tout comme un investisseur Pinel personnel. Un des atouts de cette opération ? La défiscalisation SCPI Pinel intervient dès l’année de souscription des parts. Nul besoin d’attendre la fin de construction ou la mise en location de l’immeuble, contrairement à un investissement en direct. De plus, la SCPI s’occupe de tout. En d’autres termes, c’est la SCPI qui va se charger :

• d’effectuer la recherche d’immeuble éligible à la loi Pinel ;
• de louer l’ensemble des biens acquis en respectant les conditions Pinel (plafond de ressources des locataires, plafond de loyers) ;
• de l’ensemble de la gestion (entretenir le parc immobilier, rechercher des locataires, percevoir les loyers, etc.).

À l’issue de la période d’engagement locatif, la SCPI liquide le parc immobilier puis restitue aux investisseurs Pinel leur capital initial. Bien entendu, l’objectif avec une SCPI Pinel est d’obtenir une plus-value au terme de l’opération. 

Les avantages et les inconvénients de la SCPI Pinel

Comme tout placement, la SCPI Pinel présente des avantages et des inconvénients qu’il faut connaître avant d’investir.

Avantages d’investir en SCPI Pinel

L’avantage principal d’investir en SCPI Pinel reste la réduction d’impôts applicable dès la première année de l’acquisition. Nul besoin d’attendre la livraison du bien ou sa location. Par ailleurs, un investissement en SCPI Pinel est plus accessible que l’achat d’un bien locatif en direct. D’ailleurs, ce placement collectif possède un autre atout de taille : il permet de mutualiser les risques. Comme l’investissement repose sur plusieurs logements, les loyers sont sécurisés et le rendement annuel moyen tourne autour de 2,5 %. Enfin, vous n’aurez rien à gérer puisque la société de gestion se charge de tout. Depuis la recherche des immeubles en Pinel jusqu’à la récupération des loyers, la SCPI s’occupe de tout.

Inconvénients d’investir en SCPI Pinel

Avant de vous lancer, il convient toutefois de garder à l’esprit que la SCPI présente quelques inconvénients, parmi lesquels :

• un manque de transparence en ce qui concerne les biens immobiliers de la SCPI Pinel ;
• un marché restreint, car cette option méconnue reste peu utilisée par les investisseurs ;
• la société de gestion détient le pouvoir de décision en ce qui concerne notamment les modalités de revente ;
• le rendement est limité du fait notamment des frais de gestion locative élevés (autour de 2,5 % en moyenne).

À quels types d’investisseurs s’adressent les SCPI Pinel ?

Les SCPI Pinel s’adressent aux investisseurs qui ont pour objectifs patrimoniaux de : 

• réduire leur pression fiscale en bénéficiant de réduction d’impôts dès l’année de souscription ;
• profiter d’un placement accessible même avec un capital faible ;
• diversifier leur patrimoine sans problématique de gestion ;
• d’investir en bénéficiant d’une protection.

Quelle réduction d’impôt avec les SCPI Pinel ?

La fiscalité en SCPI Pinel

En souscrivant des parts en SCPI Pinel, les investisseurs peuvent profiter d’une réduction d’impôt sur le revenu dès la première année d’achat. La fiscalité en SCPI Pinel est la même que pour un investissement classique Pinel. Pour en bénéficier, les biens doivent être loués à des locataires modestes pour une durée de 6 ans au moins et jusqu’à 12 ans, tout en respectant les plafonds de loyers selon la zone géographique. Attention, les immeubles neufs Pinel doivent respecter des normes environnementales.

Comprendre les réductions d’impôts

Les taux de réductions d’impôts des SCPI Pinel varient selon la période d’engagement et le montant d’investissement (plafonné à 300 000 €), au même titre que les investissements Pinel classiques. Si initialement ses taux étaient de 12 %, 18 % et 21 % pour un engagement de 6, 9 et 12 ans, les montants ont évolué depuis le 1^er janvier 2023. Comme le dispositif Pinel prend fin au 31 décembre 2024, le gouvernement a décidé de réduire progressivement l’avantage fiscal.

Voici un tableau avec les réductions d’impôts possibles selon la durée avec le SCPI Pinel.

Taux de réduction Pinel en 2023 et 2024

Période d’engagement	Taux de réduction d’impôt 2023	Taux de réduction d’impôt 2024
6 ans	10,5 %	9 %
9 ans	15 %	12 %
12 ans	17,5 %	14 %

Exemple d’investissement en SCPI Pinel

Considérons un investissement en 2023 dans des parts de SCPI à hauteur de 50 000 €. Le bien est mis en location pendant une durée de 9 ans. Voici un exemple de la défiscalisation correspondante : 

• Montant investi SCPI Pinel : 50 000 €
• Réduction d’impôt : 15 % sur 9 ans soit 50 000 € x 15 % = 7500 €

Concrètement, vous allez déduire de vos impôts :

• 1,75 % x 50 000 € = 875 €/an au cours des 6 premières années
• 1,5 % x 50 000 € = 750 €/an au cours des 3 dernières années.

Le montant total de la réduction d’impôt Pinel s’établit à : 6 x 875 € + 3 x 750 € = 7500 €.

En complément, vous allez également percevoir des revenus locatifs issus des parts.

Quel rendement espérer avec une SCPI Pinel ?

Le rendement d’une SCPI Pinel est composé de l’avantage fiscal mais aussi des revenus locatifs.

En moyenne, le rendement locatif d’une SCPI Pinel tourne autour de 2,5% par an.

Quelles sont les obligations quand on achète des parts de SCPI Pinel ?

Les obligations administratives

En premier lieu, pour investir en SCPI Pinel il faut être éligible aux conditions de la loi Pinel. Autrement dit, pour bénéficier de la fiscalité avantageuse, il convient :

• d’être domicilié en France ;
• de s’engager à conserver les parts de la SCPI Pinel pendant une période de 6,9 ou 12 ans ;
• de ne pas dépasser un plafond d’investissement de 300 000 € par an, pour profiter la fiscalité avantageuse.

Les obligations fiscales

Les SCPI sont transparentes et ne sont donc pas taxées directement. En revanche, tout associé d’une SCPI (ou porteur de part) est soumis à l’impôt. Pour bénéficier des avantages, l’investisseur SCPI Pinel doit effectuer certaines formalités afin de remplir ses obligations fiscales. La déclaration SCPI Pinel doit être effectuée à la suite de la souscription des parts.  Pour cela il suffit de remplir les formulaires suivants :

• 2044 ;
• 2042 pour les revenus fonciers.

Le calendrier d'investissement d’une SCPI Pinel

La réduction d’impôt à laquelle vous pouvez prétendre via une SCPI Pinel dépend de la durée de l’investissement. Pour y voir plus clair, voici un tableau qui reprend le calendrier de fonctionnement d’un investissement SCPI Pinel :

Calendrier de fonctionnement d'une SCPI Pinel

Délais moyens	Détails
3 premières années	La SCPI Pinel sélectionne les biens, collecte les investissements et les locataires. Les cotisations versées sont placées en attendant la livraison des biens immobiliers Pinel et leur mise en location.
6/9/12 ans	Location et gestion du patrimoine immobilier par la SCPI
2 à 3 années après la durée d’engagement locative obligatoire	Vente du patrimoine et liquidation de la SCPI Récupération du capital avec plus-value éventuelle

Si vous voulez placer votre argent dans une SCPI Pinel, il est donc nécessaire de s’engager sur le long terme, sur une période de 15 à 17 ans.

Comment investir dans une SCPI Pinel ?

Pour investir en SCPI Pinel, voici les étapes à suivre :

Les critères pour choisir la bonne société

La première étape consiste à bien choisir la SCPI. Avant de se lancer, il est vivement recommandé de consulter les informations et l’historique de la SCPI. Objectif ? Comprendre la stratégie et la politique d’investissement. Bien entendu, n’hésitez pas à rechercher des avis et à prendre des conseils auprès de professionnels. Cela pourra également guider plus facilement votre choix de société de gestion.

La marche à suivre pour acheter des parts

Pour acheter des parts SCPI Pinel, il est possible d’acheter comptant ou à crédit. Par la suite, il faut savoir qu’un délai de jouissance sépare la date de souscription des parts et la date à laquelle sont perçus les premiers dividendes. Ce délai de jouissance dure généralement entre de 1 et 6 mois selon les SCPI.

La revente de ses parts

Investir en SCPI Pinel suppose de respecter une période d’engagement. En tant qu’investisseur, vous êtes donc tenu d’attendre la fin de la période de location puis la liquidation du parc immobilier par la SCPI Pinel.

Quelles sont les meilleures SCPI Pinel ?

Voici de quelques SCPI Pinel, ainsi que de leurs caractéristiques :

Meilleures SCPI

SCPI Pinel	Ticket d’entrée	Société de gestion	Durée de détention des parts
Urban Vitalim 3	5 000 €	Urban Premium	16 ans
AEW CILOGER HABITAT 6	5000 €	AEW CILOGER	17 ans
Urban Pierre 5	5 000 €	Urban Premium	16 ans
Renovalys 7	10 000 €	Advenis	18 ans
Kyaneos Denormandie 2	10 000 €	Kyaneos AM	18 ans

Ces chiffres proviennent du site internet MeilleuresSCPI.com

SCPI Pinel : ce qu’il faut retenir

• la SCPI Pinel est un placement immobilier qui permet de profiter d’une réduction d’impôt applicable dès la première année de souscription, sans attendre la livraison ou la location du bien ;
• les avantages fiscaux sont identiques à un investissement Pinel individuel ;
• ce placement souple est accessible à partir de 5000 € ;
• la SCPI Pinel s’adresse aux investisseurs qui souhaitent réduire leur pression fiscale tout en mutualisant les risques ;
• le rendement d’une SCPI Pinel est composé des revenus locatifs et de la réduction fiscale ;
• la gestion locative et financière est déléguée à la SCPI qui se charge de tout ;
• les parts détenues SCPI Pinel doivent être conservées depuis la constitution du parc immobilier jusqu’à sa revente, incluant la durée de l’engagement (15 ans au moins).