Comprendre la réduction d'impôt avec les SCPI Malraux

Le principe de la SCPI Malraux

La SCPI Malraux est l’un des types de SCPI fiscale existants. Elle répond aux exigences du dispositif de défiscalisation Malraux, qui porte sur l’acquisition et la rénovation totale de biens à caractère historique ou esthétique.

Objectifs

Investir dans une SCPI Malraux permet :

• de participer à la conservation d’un patrimoine historique ou esthétique ;
• d’obtenir une réduction d’impôt variant de 22 à 30 % ;
• de percevoir des revenus locatifs à hauteur des parts détenues.

Fonctionnement

Une SCPI Malraux fonctionne comme toute autre société de placement immobilier.

• Elle se charge de réunir les fonds essentiels à l’acquisition et à la gestion d’un bien immobilier, en les collectant auprès de plusieurs investisseurs.
• Elle réalise les travaux de rénovation totale en conformité avec les critères d’éligibilité du dispositif Malraux.
• Elle met en location les logements.

Les investisseurs obtiennent en contrepartie de leur placement des parts de la SCPI. Ils profitent de l’avantage fiscal et disposent de revenus fonciers, une fois l’immeuble mis en location.

Conditions du dispositif Malraux

Pour bénéficier des avantages fiscaux du dispositif Malraux, certains critères sont à remplir.

Les logements concernés doivent se situer :

• dans un site patrimonial remarquable (SPR) couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) ou par un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP) ;
• dans un quartier ancien dégradé (QAD) si la restauration a été déclarée d’utilité publique ;
• dans un quartier conventionné NPNRU (nouveau programme national de renouvellement urbain).

Les travaux doivent assurer une restauration complète de l’immeuble. Ils doivent être suivis par un architecte des bâtiments de France. Seules certaines prestations bien précises ouvrent droit à la réduction d’impôt, telles que les travaux d’amélioration, d’entretien et de réparation. Les primes d’assurance et les frais de gestion sont aussi intégrées.

Une fois restaurés, les biens doivent être loués nu en tant que résidence principale sur une durée de neuf ans.

Les avantages et les inconvénients de la SCPI Malraux

Comme tout placement d’argent, investir dans une SCPI Malraux comporte des avantages, mais aussi des risques qu’il convient de mesurer avant de se lancer.

Avantages

Acquérir des parts dans une SCPI Malraux permet d’investir dans des immeubles anciens qui possèdent un intérêt historique ou esthétique, sans avoir à gérer les travaux de restauration liés au dispositif de défiscalisation, ni la gestion de la location.

Les investisseurs obtiennent une réduction d’impôt ponctuelle, l’année de souscription des parts, qui correspond à 22 ou 30 % du montant des travaux de restauration, selon la localisation du bien concerné.

Les risques locatifs avec un investissement en SCPI Malraux sont plus faibles qu’avec un projet de location en direct (achat, travaux et location) car ils sont mutualisés et dilués entre tous les investisseurs.

Enfin, le ticket d’entrée moyen pour des parts en SCPI Malraux est généralement de 5 000 €, ce qui rend le placement plus accessible qu’une acquisition directe.

Inconvénients

Investir en SCPI Malraux n’est pas sans risque. En effet, pour bénéficier de l’avantage fiscal, il convient notamment de conserver ses parts durant les neuf ans de mise en location imposé par le dispositif.

Cependant, il convient de prendre en compte l’investissement dans sa globalité. En réalité, le placement s’étalera plutôt sur 15 ans en moyenne. En effet, la souscription en SCPI Malraux est la première étape. Il faut ensuite acquérir le bien et réaliser les travaux de restauration globale, ce qui peut prendre plusieurs années, avant de mettre réellement en location l’immeuble durant les 9 ans requises par le dispositif. Il s’agit donc d’un investissement de long terme.

Les fonds investis dans des parts de SCPI Malraux ne sont par ailleurs pas garantis, ni le rendement locatif, comme dans tout placement, car ils dépendent du marché.

Enfin, l’investissement en SCPI s’assortit de frais. Ces charges correspondent à :

• 5 à 12 % de la valeur de la part pour les frais d’entrée ;
• 8 à 10 % des dividendes pour les frais de gestion.

À quels types d'investisseurs s'adressent les SCPI Malraux ?

Du fait du type de bien concerné et de l’avantage fiscal, les investissements Malraux sont plutôt destinés aux contribuables fortement imposés.

Quelles réductions d’impôt avec les SCPI Malraux ?

La fiscalité en SCPI Malraux

• La quote-part affectée aux dépenses de restauration éligibles ouvre droit à une réduction d’impôt.
• Les revenus issus des parts de la SCPI Malraux sont considérés comme des revenus fonciers. Ils sont soumis à l’impôt sur le revenu.

Comprendre les réductions d’impôt

La réduction d’impôt Malraux se calcule sur le montant des travaux de restauration engagés. Pour les investisseurs, la réduction se calcule sur le montant de la souscription dédiée aux dépenses éligibles. Les quotes-parts de souscription affectées à l’achat de l’immeuble, ainsi qu’à la recherche et à la collecte des fonds ne sont pas concernées par la défiscalisation.

Le taux de réduction varie selon la localisation du bien. Il est de :

• 30 % pour les immeubles implantés dans un SPR avec un PSMV approuvé, dans un quartier du NPNRU ou dans un QAD ;
• 22 % pour les immeubles situés dans un SPR avec un PVAP approuvé.

Réductions d’impôt SCPI Malraux 

Localisation du bien	Taux de réduction
Immeuble dans un SPR ou dans un QAD	30 %
Immeuble dans un SPR avec plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine	22 %

Le montant des travaux est plafonné à 400 000 € sur une période de quatre années consécutives, à partir de l’année de la réalisation de la souscription en SCPI, soit 100 000 € défiscalisables par an. Si le montant de la réduction d’impôt excède l’impôt dû par le contribuable, le solde peut être déduit de l’impôt dû au titre des trois années suivantes.

Exemple d’investissement en SCPI Malraux

Un particulier place 50 000 € dans une SCPI Malraux. Somme qui se décompose ainsi :

• 15 000 € affectés à l’achat de l’immeuble ;
• 32 500 € dédiés aux travaux de restauration globale éligibles ;
• 2 500 € liés aux frais de recherche et de collecte d’investissement.

La réduction d’impôt se calcule sur les 32 500 €. Elle peut ainsi monter à :

• 32 500 x 30 /100 = 9 750 €
• 32 500 x 22 /100 = 7 150 €

Exemple d’investissement en SCPI Malraux

Détails du placement	Année de souscription des parts
Parts en SCPI Malraux	50 000 €
Quote-part affectée aux travaux éligibles	32 500 €
Quote-part affectée à l’achat de l’immeuble	15 000 €
Quote-part affectée aux frais de recherches et d’investissement	2 500 €
Réduction d’impôt	9 750 € pour un immeuble situé dans un SPR avec PSMV, dans un quartier du NPNRU ou dans un QAD. 7 150 € pour un immeuble dans un SPR avec PVAP.

Quel rendement espérer avec une SCPI Malraux ?

De manière générale, le rendement locatif d’une SCPI fiscale est relativement faible. Celui-ci se situe la plupart du temps autour de 2 %.

Quelles sont les obligations quand on achète des parts de SCPI Malraux ?

Les obligations administratives

Pour obtenir l’avantage fiscal Malraux, il est obligatoire de conserver ses parts de SCPI pendant neuf ans au minimum, à compter de la mise en location.

Les obligations fiscales

• Au moment de la déclaration d’impôt, l’investisseur doit remplir dans le formulaire 2042C la rubrique portant sur les “travaux de restauration immobilière : loi Malraux”. Il doit s’engager à conserver ses parts durant la durée de location et joindre différentes pièces justificatives, dont une copie de l’engagement de location souscrit par la SCPI.
• Si le bien est loué, l’investisseur doit déclarer les dividendes issus des SCPI sur le formulaire 2044 relatif aux revenus fonciers.

Le calendrier d'investissement d’une SCPI Malraux

Une SCPI Malraux se développe et se gère selon un processus précis qui comprend :

• une période de collecte d’investissements ;
• l’acquisition de l’immeuble ;
• la réalisation des travaux de restauration globale ;
• la mise en location et la gestion du bien ;
• la vente du patrimoine et la liquidation de la SCPI.

Calendrier d’investissement d’une SCPI Malraux

Périodes	Collecte des fonds, acquisition du bien et travaux de restauration	Location et gestion du bien immobilier	Vente du patrimoine immobilier
Durées	Entre 2 et 4 ans	9 ans fixes	2 ans environ
Bénéfices pour l’investisseur	Réduction d’impôt l’année de la souscription	Dividendes grâce aux revenus locatifs	Revente des parts valorisées

Comment investir dans une SCPI Malraux ?

Les critères pour choisir la bonne société

Il convient de s’attarder sur plusieurs éléments afin de sélectionner une SCPI Malraux adaptée à son projet et à ses objectifs patrimoniaux.

• Le secteur des biens concernés par le dispositif Malraux : ce critère est important car selon la zone, le taux de réduction d’impôt est différent (22 ou 30 %).
• La capitalisation : elle indique la valeur totale du marché des parts détenues par la SCPI.
• Les frais d’entrée et de gestion.

La marche à suivre pour acheter des parts

Pour investir dans une SCPI Malraux, il est important d’analyser les performances de plusieurs SCPI afin de sélectionner un investissement en accord avec ses objectifs. Vous pouvez vous tourner vers des banques, des conseillers en gestion de patrimoine ou des plateformes spécialisées.

Pour concrétiser l’achat, plusieurs documents peuvent vous être demandés, comme une copie de votre pièce d’identité, un RIB, un justificatif de domicile de moins de trois mois et un justificatif d’origine des fonds.

Comment revendre ses parts ?

Pour bénéficier de l’avantage fiscal d’une SCPI Malraux, il est impératif de conserver les parts pendant au moins neuf ans de location.

• Si pour une quelconque raison l’investisseur est amené à céder ses parts de manière anticipée avant les neuf ans de location obligatoires, il perd l’avantage fiscal.
• Au terme de la durée d’engagement de location, l’investisseur est libre de céder ses parts à la SCPI ou à un autre acheteur.

SCPI Malraux : ce qu’il faut retenir

• La SCPI Malraux permet d’investir dans l’immobilier ancien présentant un intérêt historique ou esthétique, d’obtenir une réduction d’impôt et de disposer de dividendes via les revenus fonciers.
• Ce type d’investissement se pense sur le long terme. Car entre la période de collecte des fonds, les travaux et la durée d’engagement de location de neuf liée à l’avantage fiscal, les fonds sont placés autour de 15 ans.