⏱L'essentiel en quelques mots
Les SCPI peuvent avoir pour objectif premier de se constituer un patrimoine sans avoir à effectuer la gestion locative. D’autres SCPI ont un objet de défiscalisation. Ce sont les SCPI fiscales et notamment les SCPI de déficit foncier. Ces structures investissent dans des immeubles à rénover pour créer de fortes charges à déduire grâce au mécanisme du déficit foncier.
- La SCPI de déficit foncier est adaptée à des investisseurs dont le taux d’imposition moyen est élevé (30 % environ).
- Le déficit foncier est reportable sur une période maximale de dix années s’il ne peut pas être utilisé avant.
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Critères |
Détails |
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Fonctionnement |
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Avantage fiscal |
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Durée du placement |
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Risques |
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Sommaire
- Le principe de la SCPI de déficit foncier
- Les avantages et les inconvénients de la SCPI de déficit foncier
- À quels types d’investisseurs s’adressent les SCPI de déficit foncier ?
- Quelle réduction d’impôt avec les SCPI de déficit foncier ?
- Quel rendement espérer avec une SCPI de déficit foncier ?
- Quelles sont les obligations quand on achète des parts de SCPI de déficit foncier ?
- Le calendrier d’investissement d’une SCPI déficit foncier
- Comment investir dans une SCPI de déficit foncier ?
- SCPI déficit foncier : ce qu’il faut retenir
Le principe de la SCPI de déficit foncier
Une SCPI de déficit foncier propose aux investisseurs de participer à l’acquisition de biens anciens à rénover. L’objectif est de réduire vos impôts du fait des charges importantes pesant sur la SCPI. La constitution d’un patrimoine immobilier est alors accessoire (mais bien réel à moyen terme). Une SCPI s’appuyant sur le déficit foncier fait partie des SCPI dites fiscales.
La SCPI (société civile de placement immobilier) est une structure dédiée à l’investissement immobilier. Elle permet à des investisseurs d’acquérir indirectement des biens à travers la détention de parts dans la SCPI. Cette dernière se charge de la gestion et de la location des biens.
Le déficit foncier est un mécanisme fiscal. Il s’applique si vos revenus locatifs sont inférieurs à vos charges pendant une année fiscale. La différence peut être déduite de votre impôt sur le revenu. Il peut intervenir au début de votre investissement locatif du fait des intérêts payés à la banque, par exemple. Il peut aussi intervenir plus tard lorsque vous réalisez des travaux importants dans vos propriétés proposées à la location nue.
Les avantages et les inconvénients de la SCPI de déficit foncier
La SCPI de déficit foncier présente des atouts non négligeables pour réduire ses impôts.
- Les factures de travaux ne sont pas les seules à pouvoir rentrer dans le déficit foncier. Il est possible d’y mettre les charges d’entretien, les frais de syndic et même les intérêts de votre emprunt destiné à l’acquisition des parts de la SCPI.
- Le déficit foncier peut être reporté d’une année sur l’autre pendant dix ans si vous ne pouvez pas l’utiliser pendant la première année fiscale.
- La SCPI vous permet de vous constituer un patrimoine immobilier et des revenus complémentaires sans avoir à assurer la gestion des immeubles.
La SCPI de déficit foncier possède certaines contraintes dont il faut avoir conscience avant d’investir. Le premier est son plafond. Il est possible de déduire au maximum 10 700 € de vos impôts chaque année. Ensuite, pour bénéficier du déficit foncier, il est nécessaire de réaliser chaque année une déclaration spécifique à l’administration fiscale via le formulaire n° 2044. Il est souvent préférable de la faire réaliser par un expert-comptable pour ne rien oublier.
Avantages
- Les intérêts d’emprunt inclus dans les charges déductibles
- Un déficit foncier reportable
- La constitution d’un patrimoine et de revenus complémentaires
Inconvénients
- Un déficit foncier annuel plafonné
- Déclaration fiscale complexe pouvant requérir l’intervention d’un comptable
À quels types d’investisseurs s’adressent les SCPI de déficit foncier ?
Les SCPI déficit foncier s’adressent à un type d’investisseur bien spécifique. En effet, les personnes visées sont celles imposées dans les plus hautes tranches marginales de l’impôt. Elles profiteront des économies d’impôts les plus substantielles.
De plus, les parts de la SCPI de déficit foncier doivent être conservées pendant plusieurs années. De ce fait, il s’agit d’un investissement peu liquide s’adressant à des investisseurs n’ayant pas besoin de récupérer le montant de leur investissement à court terme.
Quelle réduction d’impôt avec les SCPI de déficit foncier ?
Les SCPI déficit foncier sont des structures collectives destinées en premier lieu à diminuer l’imposition de leurs associés.
La fiscalité des SCPI de déficit foncier
En acquérant des parts de la SCPI de déficit foncier, l’investisseur peut déduire de ses impôts :
- les charges de la SCPI ;
- les intérêts de l’emprunt réalisé pour acheter les parts de la SCPI déficit foncier.
S’agissant des charges de la SCPI, l’associé peut en déduire une quote-part à hauteur du pourcentage de parts qu’il détient dans la structure. Chaque année, il est possible de déduire 10 700 € de cette manière. Pour les investissements « Périssol », le plafond est de 15 300 €.
Comprendre les réductions d’impôt
Les réductions d’impôt ont lieu sur l’impôt sur le revenu de l’investisseur. Il faut toutefois distinguer entre revenu global et revenu foncier.
Les loyers perçus des logements loués nus sont considérés comme revenus fonciers. Le revenu global est constitué des revenus fonciers auxquels s’ajoutent les salaires, les prestations sociales ou les autres revenus. La réduction d’impôt obtenue grâce à la SCPI déficit foncier peuvent avoir lieu sur le revenu global ou sur le revenu foncier.
La répartition se fait selon la durée du report de votre déficit foncier.
- Pendant les six premières années, le déficit foncier peut se déduire de vos revenus globaux.
- Pendant dix années, le déficit foncier peut se déduire uniquement de vos revenus fonciers si vous faites ce choix.
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Revenus globaux |
Revenus fonciers |
|---|---|---|
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Six ans à compter de la constitution du déficit foncier |
✔️ |
✔️ |
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Dix ans à compter de la constitution du déficit foncier |
❌ |
✔️ |
Exemple d’investissement en SCPI déficit foncier
Voici un exemple d’investissement en SCPI de déficit foncier.
Madame B. investit 50 000 € dans une SCPI déficit foncier.
Elle perçoit un revenu foncier de 1 500 € en année N.
Ses intérêts d’emprunt sont de 800 €.
La quote-part des charges de la SCPI est de 3 400 €.
Le taux d’imposition de Madame B. est de 30 %.
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Détails |
Année N |
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Revenus fonciers |
1 500 € |
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Charges liées à la SCPI |
4 200 € |
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Déficit foncier |
2 700 € |
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Économie d’impôt sur le revenu |
2 700 € x 30 % = 810 € |
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Économie de prélèvements sociaux |
2 700 € x 17,2 % = 464,40 € |
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Déduction fiscale globale |
1 274,40 € |
*Exemple à titre indicatif.
Quel rendement espérer avec une SCPI de déficit foncier ?
Le rendement d’une SCPI se situe généralement autour de 2 % de l’investissement par an. Le rendement dépend toutefois de la SCPI choisie et de la qualité de sa gestion. Il est essentiel de bien renseigner ou même de se faire accompagner par un expert.
Quelles sont les obligations quand on achète des parts de SCPI de déficit foncier ?
Investir dans une SCPI déficit foncier demande de se soumettre à certaines obligations spécifiques.
Les obligations administratives
Pour pouvoir profiter d’une imputation de son déficit foncier, il est nécessaire de conserver ses parts dans la SCPI déficit foncier pendant trois ans. Plus exactement, l’investisseur doit les détenir en intégralité jusqu’au 31 décembre de l’année N+3 de l’acquisition des parts. Il est également nécessaire de louer le bien pendant trois ans à compter de la livraison de l’immeuble.
L’associé doit payer des charges de gestion au gestionnaire de la SCPI. Celles-ci sont directement déduites des revenus fonciers versés par la SCPI à son associé. Il est essentiel de se renseigner sur les différents frais liés à la SCPI de déficit foncier avant d’investir. Il est par ailleurs obligatoire de déclarer la détention de ses parts de SCPI à l’administration fiscale.
Les obligations fiscales
Les revenus fonciers générés par la SCPI de déficit foncier sont soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Le déficit foncier généré doit être déclaré via le formulaire n° 2044 de déclaration des revenus fonciers. Il doit être joint à la déclaration de revenus globaux n° 2042. Toutes les pièces comptables liées aux charges déduites doivent être conservées.
Dans le cadre d’une SCPI déficit foncier, il s’agit généralement d’un état des charges fourni chaque année par le gestionnaire de la structure. Ces documents justificatifs serviront en cas de contrôle du bien-fondé des déductions déclarées.
Le calendrier d’investissement d’une SCPI déficit foncier
Voici le calendrier d’investissement type d’une SCPI de déficit foncier.
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Jour X de l’année N |
Jour X de l’année N jusqu’au 31 décembre de l’année N+3 |
À partir du 1er janvier de l’année N+4 |
Jusqu’au 31 décembre de l’année N+6 |
Jusqu’au 31 décembre de l’année N+10 |
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Acquisition des parts |
Obligation de conservation des parts |
Possibilité de revendre ses parts |
Possibilité de déduire son déficit foncier de ses revenus globaux ou de ses revenus fonciers |
Possibilité de déduire son déficit foncier de ses revenus fonciers |
Comment investir dans une SCPI de déficit foncier ?
Vous souhaitez investir dans une SCPI de déficit foncier ? Voici comment faire les bons choix.
Les critères pour choisir la bonne société
Voici les critères principaux à prendre en compte.
- La quote-part de travaux réalisés par la SCPI.
- La notoriété de la SCPI.
- La qualité de la gestion par l’administrateur de la structure.
- Le rendement offert sur les dernières années (il ne permet pas de connaître le rendement futur, mais est un bon indicateur de la stratégie du gestionnaire).
La marche à suivre pour acheter des parts
Les parts de SCPI s’acquièrent directement auprès de la société de gestion. Elles peuvent également être achetées comptant auprès d’un établissement bancaire, d’un gestionnaire de fortune ou d’un intermédiaire en ligne.
Il est nécessaire de payer un « ticket d’entrée », c’est-à-dire un nombre de parts minimum permettant de devenir un nouvel associé.
Comment revendre ses parts ?
La revente de parts de SCPI déficit foncier est plus contraignante que pour les SCPI classiques. En effet, il existe une première obligation de conserver sa participation pendant trois ans.
Ensuite, du fait du faible nombre d’investisseurs, les parts sont souvent conservées jusqu’à la liquidation du parc immobilier de la SCPI, entre 12 ans et 15 ans après leur acquisition. La revente peut se faire de gré à gré ou en passant par un marché secondaire. Il est ainsi préférable de se faire accompagner par un expert.
SCPI déficit foncier : ce qu’il faut retenir
- La SCPI déficit foncier a pour objectif principal de diminuer le montant de ses impôts.
- Elle permet aussi de se constituer un patrimoine et des revenus complémentaires.
- Le montant maximal du déficit foncier pouvant être déduit chaque année est de 10 700 €.
- Le déficit foncier est reportable jusqu’à dix ans après sa constitution s’il ne peut pas être utilisé l’année de sa création.
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