Comprendre la réduction d'impôt avec les SCPI Denormandie

Le principe de la SCPI Denormandie

Le dispositif de défiscalisation Denormandie via une société civile de placement immobilier (SCPI) fait partie du paysage des SCPI fiscales. En échange d’avantages fiscaux accordés aux investisseurs, cet outil d’incitation fiscale vise à soutenir la rénovation de l’habitat dégradé. Tout comme les investisseurs Denormandie en direct, les investisseurs via une SCPI peuvent bénéficier de déductions fiscales. Le principe ? La société civile de placement immobilier Denormandie, en sa qualité d’organisme de placement collectif, permet aux investisseurs (appelés associés) :

• d’investir dans un portefeuille de biens immobiliers éligibles à la loi Denormandie (bien anciens à rénover situés dans des communes et quartiers spécifiques dont le besoin de réhabilitation est marqué) ;
• générer des revenus locatifs ;
• profiter de réduction d’impôt ;
• sans avoir à se soucier de la gestion.

Le fonctionnement de la SCPI Denormandie est donc simple : en échange d’un apport de fonds (pour l’achat de parts de SCPI), vous confiez votre placement à une société de gestion. Cette dernière se charge alors de la recherche, de l’achat et de la gestion d’un portefeuille de biens immobiliers locatifs éligibles Denormandie.

Les avantages et les inconvénients de la SCPI Denormandie

SCPI Denormandie : les principaux avantages

La SCPI Denormandie fait partie des dispositifs de défiscalisation qui flèchent l’investissement immobilier. À ce titre, elle présente plusieurs avantages :

• son accessibilité : la SCPI permet d’accéder à l’investissement immobilier avec un montant plus faible que l’investissement direct ;
• la diversification du portefeuille : en achetant des parts en SCPI, vous investissez indirectement sur plusieurs biens ;
• un risque locatif réduit ;
• une gestion simplifiée puisque la SCPI se charge de tout (acquisition, travaux, gestion locative, recherche de locataires, etc.) ;
• des revenus locatifs réguliers : en investissant dans une SCPI, vous percevez une part des loyers collectés (par trimestre, le plus souvent) ;
• un potentiel de plus-value, la valeur des parts SCPI Denormandie peut augmenter et permettre de réaliser une plus-value à la revente.

SCPI Denormandie : les inconvénients

Bien que les SCPI fiscales comme le Denormandie offrent certains avantages, il est essentiel de tenir compte des risques liés à ce type d’investissement.

• une rentabilité moins attractive : le rendement potentiel des SCPI fiscale Denormandie est généralement limité ;
• faible liquidité, car le placement est sur le long terme ;
• les risques inhérents à la détention d’actifs (volatilité du marché, dépréciation et perte de valeur, etc.) ;
• les frais de gestion qui impactent le rendement de l’investissement ; 

À quels types d’investisseurs s’adressent les SCPI Denormandie ?

 Les SCPI Denormandie s’adressent aux investisseurs qui souhaitent :

• profiter d’un placement immobilier abordable, même avec un faible capital ;
• diversifier le patrimoine avec un minimum de risques tout en bénéficiant de l’expertise d’une société de gestion ;
• diminuer la pression fiscale en profitant d’avantages fiscaux en plus de revenus locatifs ;
• d’investir dans un placement « clef en main », sans contrainte de gestion.

Quelle réduction d’impôt avec les SCPI Denormandie ?

La fiscalité des SCPI Denormandie

En achetant des parts en SCPI Denormandie, les associés peuvent profiter d’une déduction fiscale. Celui-ci est conditionné à la mise en location du bien immobilier Denormandie rénové pour une période allant de 6 à 12 ans. Tout comme un investissement classique Denormandie, la fiscalité en SCPI Denormandie permet de bénéficier d’une réduction d’impôt annuelle :

• de 2 % les 9 premières années de mise en location du bien ;
• et de 1 % par an, de la 9e à la 12e année.

Attention, les immeubles Denormandie doivent être loués sous conditions de ressource et respecter un plafond de loyer.

Comprendre les réductions d’impôt

Les taux de réductions d’impôt des SCPI Denormandie varient selon plusieurs éléments :

• la période d’engagement locatif ;
• le montant d’investissement (plafonné à 300 000 €).

Si initialement le dispositif Denormandie devait prendre fin en 2023, les pouvoirs publics ont décidé de le prolonger jusqu’au 31 décembre 2026. Pour résumer, voici un tableau avec les réductions d’impôt possibles selon la durée avec le SCPI Denormandie.

Taux de réduction Denormandie

Période d’engagement de location Denormandie	Taux de réduction d’impôt
6 ans	12 %
9 ans	18 %
12 ans	21 %

Exemple d’investissement en SCPI Denormandie

Considérons un placement effectué en 2023 dans des parts de SCPI Denormandie à hauteur de 50 000 €. Après travaux, le bien est mis en location pendant une durée de 9 ans. Voici un exemple de la défiscalisation correspondante :

• Montant investi SCPI Denormandie : 50 000 €
• Réduction d’impôt : 18 % sur 9 ans soit 50 000 € x 9 % = 9 000 € 

Concrètement, vous allez déduire de vos impôts : 2 % x 50 000 €, c’est-à-dire 1 000 €/ an au cours des neuf années de location.

Le montant total de la réduction fiscale Denormandie s’établit donc à 9 000 €. À cela s’ajoutent les revenus locatifs issus des parts SCPI Denormandie que vous allez percevoir (généralement par trimestre).

Quel rendement espérer avec une SCPI Denormandie ?

La rentabilité d’une SCPI Denormandie est composée de deux éléments :

• la réduction d’impôt ;
• les revenus locatifs.

Quelles sont les obligations quand on achète des parts de SCPI Denormandie ?

Les obligations administratives

En premier lieu, pour investir en SCPI Denormandie il est nécessaire de respecter les conditions d’éligibilité de la loi Denormandie. Autrement dit, pour profiter des avantages fiscaux, il faut :

• être résident fiscal français et domicilié en France ;
• conserver les parts de la SCPI Denormandie pendant une durée de 6, 9 ou 12 ans ;
• ne pas dépasser le plafond d’investissement Denormandie, limité à 300 000 € par an et par personne.

Les obligations fiscales

L’investisseur SCPI Denormandie doit respecter certaines obligations fiscales. À la suite de la souscription des parts, il convient de procéder à la déclaration SCPI Denormandie et mentionner les revenus locatifs provenant du placement.

Le calendrier d’investissement d’une SCPI Denormandie

La réduction fiscale liée à un investissement via une SCPI Denormandie dépend de la durée de l’engagement. Pour vous aider à y voir plus clair, voici le calendrier type d’un investissement SCPI Denormandie :

Calendrier SCPI Denormandie

Durée	Détails
les 2 ou 3 premières années	La SCPI Denormandie collecte les investissements et sélectionne les immeubles à rénover dans les zones éligibles.
6/9/12 ans	Gestion du patrimoine immobilier locatif par la SCPI Denormandie.
1 ou 2 années	Vente du patrimoine et liquidation de la SCPI Denormandie. Récupération du capital avec éventuelle plus-value.

Un placement en SCPI Denormandie nécessite de s’engager sur le long terme.

Comment investir dans une SCPI Denormandie ?

Les critères pour choisir la bonne société

Pour choisir la bonne SCPI Denormandie, il est nécessaire de bien évaluer vos objectifs d’investissement ainsi que la performance historique de la SCPI. N’hésitez pas à faire des recherches afin de comprendre la stratégie d’investissement et analyser les rendements.

Vous pouvez également étudier la réputation de la société de gestion en consultant différents avis. Enfin, n’oubliez pas de tenir compte des frais de gestion. Ces derniers ont un impact non négligeable sur le rendement de l’opération.

La marche à suivre pour acheter des parts

Une fois sélectionnée la SCPI pour votre investissement Denormandie, il vous reste à acheter les parts. Avant de se lancer, il est recommandé de prendre le temps de comprendre les modalités et notamment la durée minimum de détention des parts.

Comment revendre ses parts ?

Investir en SCPI Denormandie suppose de s’engager sur une période relativement longue. En passant par une société de gestion, vous devez atteindre la fin de la période d’engagement locatif puis la dissolution du parc immobilier par la SCPI.

SCPI Denormandie : ce qu’il faut retenir

• les SCPI Denormandie permettent de défiscaliser tout en générant des revenus locatifs ;
• ce placement donne l’accès à un investissement immobilier à partir de 5 000 € ;
• comme tout investissement, les SCPI Denormandie comportent des risques ;
• les revenus locatifs sont soumis à l’impôt ;
• avec la SCPI Denormandie, les investisseurs peuvent diversifier leur patrimoine ;
• les parts de SCPI doivent être envisagées comme un investissement long terme ;
• la gestion locative est déléguée à la SCPI qui doit être choisie avec attention, notamment en mesurant sa réputation ainsi que la qualité de son portefeuille.