SCPI défiscalisation : votre guide pour investir de manière avisée

Peut-on défiscaliser avec les SCPI et comment ça fonctionne ?

La fiscalité des SCPI

Il faut savoir que si une SCPI est « fiscalement transparente » selon l’article 8 du Code Général des Impôts, chaque associé est taxé individuellement. En effet, en tant qu’investisseur détenant des parts de SCPI, vous percevez:

• des revenus locatifs issus de la location non meublée des biens ;
• des revenus financiers qui proviennent des placements opérés par la SCPI.

À ce titre, vous êtes assujetti à l’impôt sur le revenu, sur le même principe que les revenus fonciers. Vous pouvez donc relever du régime réel ou du régime micro-foncier (abattement forfaitaire de 30 %, sous réserve de respecter les conditions d’éligibilité).

À noter que le revenu imposable est fixé sur la base des recettes encaissées par la SCPI, après déduction des frais de gestion. 

En outre, les revenus encaissés sont soumis aux prélèvements sociaux (17,2 %).

Est-il possible de défiscaliser avec des parts de SCPI ?

L’immobilier est particulièrement adapté pour réaliser une opération de défiscalisation. C’est d’ailleurs pourquoi les sociétés civiles de placement immobilier dites « de défiscalisation » sont très appréciées des investisseurs. Grâce aux parts de SCPI de défiscalisation, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt (initialement attribuée aux investissements immobiliers directs).

Comment ça marche ?

Il existe deux grands types de SCPI :

• les SCPI fiscales ;
• les SCPI de rendement.

En règle générale, les parts de SCPI de rendement sont souscrites afin de générer un revenu locatif régulier. Quant aux SCPI fiscales, elles sont davantage destinées à réduire la pression fiscale du souscripteur.

Le fonctionnement d’une SCPI de défiscalisation est relativement simple. Dans le cadre d’une SCPI Pinel, par exemple, vous investissez dans une société qui achète des biens selon les critères de la loi Pinel (choix du bien et sélection des locataires). Ainsi, vous bénéficiez du même dispositif de défiscalisation que celui mis en place par l’État pour un investissement immobilier direct.

Quels sont les avantages fiscaux liés aux SCPI ?

Pour choisir le dispositif le plus adapté, voici les différentes SCPI de défiscalisation et les avantages fiscaux liés.

SCPI Pinel

Les SCPI Pinel, comme nous l’avons indiqué précédemment, permettent d’investir et de profiter du dispositif loi Pinel. Autrement dit, elles permettent de bénéficier de l’avantage fiscal Pinel en fonction de l’engagement locatif pris par la SCPI. Bien entendu, la SCPI Pinel doit respecter les conditions légales prévues par la loi Pinel.

Les taux de défiscalisation Pinel ont toutefois été révisés à la baisse en 2024 :

• de 21 % à 14 % pour un engagement de 12 ans ;
• de 18 % à 12 % pour un engagement de 9 ans ;
• de 12 % à 9 % pour un engagement de 6 ans.

Il convient de préciser que cette dégressivité ne s'applique pas aux logements respectant les critères fixés par le nouveau Pinel + (performances énergétiques et niveau qualité).

À noter qu’à la différence d’un investissement Pinel en direct :

• la réduction d’impôt intervient dès l’année d’acquisition des parts (et non à partir de la construction du bien dans le cadre d’un bien acheté en l’état de futur achèvement, Vefa) ;
• l’avantage fiscal est calculé sur la base du montant placé au sein de la SCPI Pinel (et non sur la valeur du bien détenu par la SCPI).

SCPI Malraux

Les SCPI Malraux permettent d’obtenir une réduction d’impôt en échange de travaux de réhabilitation de logements anciens de caractère. Il s’agit généralement de biens situés dans des secteurs historiques sauvegardés et qui doivent faire l’objet de conditions de rénovations spécifiques (définies par les Architectes des Bâtiments de France).

L’avantage fiscal en SCPI Malraux s’élève jusqu’à 30 % du montant des travaux, dans la limite de 100 000 euros par an.

Attention, à la différence des SCPI Pinel, l’assiette de la réduction en SCPI Malraux ne correspond pas au montant total de la souscription. En effet, c’est uniquement la quote-part affectée aux travaux qui sert de base au calcul de défiscalisation en SCPI Malraux.

SCPI Denormandie

Les SCPI Denormandie sont une sous-catégorie du dispositif Pinel et concernent la réhabilitation de biens anciens. Les logements éligibles sont le plus souvent localisés dans des communes qui font partie du programme national « Action Cœur de Ville ».

La réduction fiscale présente les mêmes taux et conditions de détention que le dispositif Pinel.

SCPI déficit foncier

Les SCPI déficit foncier permettent d’investir dans des immeubles anciens devant faire l’objet de travaux de rénovation. Toutes les dépenses qui concernent le fonctionnement et la remise en état du logement peuvent être imputables à votre revenu global, si celles-ci sont supérieures à vos revenus fonciers (ce qui entraîne un déficit foncier).

Le déficit généré est plafonné à 10 700 € par an.

À noter que la fraction du déficit foncier qui dépasse ce plafond peut être reportée sur les revenus fonciers durant les 10 années qui suivent.

Les inconvénients et les limites des SCPI fiscales

Les SCPI de défiscalisation présentent néanmoins quelques inconvénients qu’il convient de considérer :

Faible liquidité

L’inconvénient majeur des SCPI fiscales réside dans leur faible liquidité. Pour rappel, la liquidité traduit la possibilité de vendre rapidement vos parts afin de récupérer votre capital. Mais la SCPI ne peut garantir ni la vente des parts, ni leur retrait. De plus, l’avantage fiscal n’est pas transmissible.

Risques immobiliers

De plus, les associés de SCPI de défiscalisation doivent considérer le risque de moins-value à la sortie. La revente des parts en SCPI de défiscalisation peut être difficile, car elles ont perdu leur attrait fiscal.

La valorisation des parts va essentiellement dépendre de la qualité de gestion de la SCPI et du marché immobilier (en fonction de l’état de l’offre et de la demande).

Frais d’entrée élevés

Par ailleurs, les SCPI fiscales sont soumises à des frais d’entrée relativement élevés. Les frais de gestion et de souscription avoisinent généralement les 12 %.

Rendement locatif limité

Les porteurs de parts de SCPI de défiscalisation peuvent rarement espérer un rendement important. Celui-ci tourne autour de 2 % en moyenne par an.

Placement à long terme

De plus, ces véhicules de défiscalisation imposent de bloquer son capital sur une longue période. Entre la durée d’engagement et le temps de revente des biens, il peut s’écouler une quinzaine d’années avant de récupérer son capital. Il est donc primordial d’étudier sa capacité à immobiliser son argent sur une période prolongée.

Peut-on défiscaliser avec les SCPI de rendement ?

Il est possible d’alléger sa fiscalité avec les SCPI de rendement dans certains cas :

SCPI en nue-propriété

On peut acheter des parts en SCPI en optant pour un démembrement temporaire. Autrement dit, les parts seront détenues à la fois par :

• un nu-propriétaire, propriétaire des murs ;
• et un usufruitier (souvent une entreprise ou un institutionnel), qui perçoit les revenus locatifs durant la période du démembrement.

L’avantage ? Durant cette période de démembrement, le nu-propriétaire de la SCPI ne perçoit pas de revenus fonciers. Il n’est donc pas soumis à l’Impôt sur le revenu (IR) ni aux prélèvements sociaux, ni à l’Impôt sur la fortune immobilière (IFI).

En contrepartie, le nu-propriétaire peut souscrire ses parts SCPI avec une décote (de 20 à 40 %). A la fin du démembrement, il récupère la pleine propriété des parts qu’il pourra conserver ou vendre pour percevoir la plus-value éventuelle.

SCPI Européenne de rendement

En outre, investir dans une SCPI Européenne ou internationale peut être avantageux fiscalement. Ces SCPI collectent des fonds à l’étranger (hors territoire français). Elles sont donc taxées en fonction de leur localisation. À titre d’exemple, le taux d’imposition en Allemagne s’élève à 15,825 % et n’est pas soumis aux prélèvements sociaux (contrairement aux SCPI françaises).

SCPI en usufruit

Enfin, pour les personnes morales (entreprises), investir en usufruit de SCPI peut permettre de réduire son assiette fiscale. L’usufruit permet de percevoir des revenus locatifs, qui peuvent être facilement amortis comptablement.

A qui faire appel pour bien choisir votre SCPI ?

Pour choisir entre une SCPI fiscale ou de rendement, il faut faire une analyse adaptée à vos besoins financiers et au niveau de risque que vous pouvez prendre. Il est également nécessaire d’étudier la performance des SCPI, sa stratégie et d’observer la solidité du portefeuille immobilier. Cela demande du temps et des connaissances. C’est pourquoi il peut être judicieux de solliciter les services d’un expert pour vous accompagner dans la gestion de votre stratégie d’investissement. Ce dernier saura vous orienter vers une SCPI adaptée à votre profil pour un investissement optimal.

Défiscalisation SCPI : ce qu’il faut retenir

• Les SCPI de défiscalisation permettent d’accéder à l’immobilier tout en bénéficiant d’avantages fiscaux ;
• La fiscalité des SCPI est spécifique et dépend du statut fiscal de chaque épargnant associé ;
• Les revenus issus des SCPI sont soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux ;
• La réduction d’impôt varie selon le type de SCPI de défiscalisation (SCPI Malraux, SCPI Pinel, SCPI Denormandie, SCPI de déficit foncier) ;
• Les avantages fiscaux obtenus avec les SCPI Denormandie et SCPI Pinel doivent prendre en compte le plafond global des niches fiscales de 10 000 €, tous dispositifs confondus ;
• La SCPI en démembrement permet de se constituer un capital en évitant la fiscalité sur les revenus perçus ;
• La SCPI de défiscalisation comporte des risques de faibles rendements et une liquidité limitée ;
• Investir en SCPI est une stratégie sur le long terme qui comporte des risques et qui doit correspondre aux objectifs de l’investisseur.