SCPI : comprendre le mécanisme de ce placement immobilier

Comment fonctionne une SCPI ?

Une SCPI est une société civile de placement immobilier. Elle a pour principale mission la gestion d’un parc immobilier à usage locatif. Les biens concernés peuvent prendre des formes multiples : 

• locaux commerciaux ;
• immeubles résidentiels ;
• bureaux d’entreprises ;
• entrepôts logistiques ;
• établissements de santé ;
• etc. 

Le fonctionnement d’une SCPI est très simple. Les épargnants (ou associés) qui souhaitent investir dans l’organisme achètent une ou plusieurs parts au sein de la société civile de placement immobilier. Avec l’ensemble des capitaux récoltés, la SCPI investit dans divers actifs immobiliers à destination du marché locatif. En échange des parts achetées, les épargnants perçoivent des loyers issus des locations gérés par l’organisme.

Quels sont les principes de base d'une SCPI ?

Les SCPI sont des sociétés non cotées en bourse. D’un point de vue juridique, elles appartiennent à la catégorie des OPC (organismes de placement collectif). L’objectif principal d’une SCPI consiste à diversifier son activité par l’acquisition de biens immobiliers divers et la perception de loyers importants.

 

Comment se déroule la gestion d'une SCPI ?

La gestion de la SCPI n’est pas confiée aux associés, mais bel et bien à une société de gestion. Celle-ci fait figure de prestataire de services et est agréée par l’Autorité des Marchés Financiers. 

Concrètement, voici comment se déroule la gestion d’une société civile de placement immobilier : 

1. création de la SCPI ;
2. récoltes des capitaux auprès des associés qui rejoignent la société ;
3. achat des actifs immobiliers grâce aux capitaux récoltés ;
4. mise en location des biens acquis ;
5. récoltes des loyers des biens occupés ;
6. redistribution des loyers aux associés en fonction de la quote-part propre à chaque investisseur.

Comprendre le marché des SCPI

Pour vous aider à mieux comprendre le marché des SCPI, on peut se baser sur les résultats observés pour l’ensemble de l’année 2023 : 

Le marché des SCPI en 2023

Désignation	Montant
Nombre de SCPI	216
Nombre de sociétés de gestion	45
Capitalisation	90 milliards d’euros
Collecte nette	5,7 milliards d’euros
Taux de distribution moyen	4,52 %

Concernant la répartition sectorielle de l’activité locative réalisée par les SCPI en 2023, on obtient les résultats suivants : 

Répartition sectorielle de l'activité locative des SCPI en 2023

Désignation	Montant
Bureaux	56 %
Commerces	18,1 %
Locaux d’activité	2,4 %
Entrepôts	3;6 %
Habitations	1,3 %
Résidences hôtelières	3,7 %
Résidences diverses	3,5 %
Santé	11,2 %

Enfin, quand on se penche sur la répartition géographique des actifs immobiliers possédés par les SCPI en 2023, on constate les chiffres suivants : 

Répartition géographique des actifs immobiliers des SCPI en 2023

Désignation	Montant
Paris	16,6 %
Région parisienne	26,8 %
Province	29,5 %
Étranger	26,1 %

Capital fixe et capital variable : quelle différence ?

Sur le marché, on retrouve deux types de SCPI : les sociétés à capital fixe et celles à capital variable. On vous explique les principales différences entre ces deux modèles.

SCPI à capital fixe

Historiquement, il n’existait qu’un modèle de SCPI : celui à capital fixe. Il se démarque par l’achat d’un nombre de parts limitées et la fixation d’un plafond de collecte. Si celui-ci est atteint, alors seule la société de gestion peut décider d’augmenter temporairement le capital afin d’élargir le portefeuille d’actifs immobiliers. 

Ainsi, la SCPI à capital fixe ne permet pas l’achat de parts en dehors de ces périodes définies. Pour ce faire, il faut nécessairement passer par ce que l’on nomme le marché secondaire. Celui-ci prend la forme d’un lieu de rencontre entre vendeurs et acquéreurs. Ici, ce n’est pas le cours du marché immobilier qui définit la valeur d’une part, mais bel et bien l’attractivité de la SCPI ainsi que la loi de l’offre et de la demande.

SCPI à capital variable

Modèle aujourd’hui largement dominant sur le marché des SCPI, la société à capital variable séduit par sa plus grande flexibilité. Son principal attrait réside dans la possibilité d’acquérir et de céder des parts à tout moment. 

Il est à noter que les SCPI à capital variable  sont également concernés par la fixation d’un plafond de capital, préalablement défini dans les statuts de la société. Cela signifie que si ce plafond est atteint, alors aucun nouvel associé ne peut rejoindre la SCPI 

En outre, la responsabilité de l’achat et de la revente des parts revient à la société de gestion. Il n’est donc plus question de marché secondaire. En conséquence, les SCPI à capital variable sont moins exposées au phénomène de spéculation. L’évolution du prix des parts est directement liée aux fluctuations du marché immobilier.

Quels sont les frais associés à une SCPI ?

Afin de rémunérer la société de gestion qui s’occupe de l’acquisition et du pilotage des actifs immobiliers, divers frais incombent aux associés de la SCPI.

Les frais de souscription

Ces frais couvrent l’ensemble des charges correspondant à la recherche et à l’acquisition du bien immobilier. On y retrouve par exemple la rémunération du notaire ainsi que celle des divers intermédiaires ayant contribué à la réalisation de la transaction. 

Contrairement aux idées reçues, les frais de souscription n’ont rien à voir avec des frais d’entrée. À l’inverse, vous ne vous acquittez de cette charge qu’à partir du moment où vous cédez vos parts.  D’une manière générale, on estime qu’un pourcentage de plus ou moins 10 % est appliqué sur la valeur de la part cédée.

Les frais de gestion

Afin d’assurer correctement le pilotage de son parc immobilier, la société de gestion doit s’acquitter de nombreuses obligations, parmi lesquelles : 

• la recherche de locataires ;
• l’entretien des biens ;
• le paiement des taxes et des charges immobilières ;
• la réalisation de travaux d’entretien ;
• etc. 

Ces frais de gestion sont directement déduits des loyers perçus par l’ensemble des associés de la SCPI. Le pourcentage déduit sur les revenus locatifs varie d’une société civile de patrimoine immobilier à une autre. Toutefois, on peut l’estimer aux alentours de 10 %.

Les frais de cession des parts

Dans le cas de figure où un associé décide de passer par le marché du gré à gré (c’est-à-dire un marché « privé » indépendant du contrôle de la société de gestion), alors la société de gestion peut appliquer ce que l’on appelle des frais de cession des parts. Selon les termes de la transaction, ces frais peuvent incomber au vendeur ou à l’acquéreur.

Comprendre le rendement d’une SCPI

Pour évaluer le rendement d’une SCPI, il faut se baser sur ce que l’on appelle le taux de distribution. Concrètement, il est le reflet de la rentabilité annuelle d’une société civile de placement immobilier. Pour le calculer, il suffit de diviser l’ensemble des dividendes versés aux associés par le prix d’une part au 1er janvier de l’année concernée. 

Exprimé en pourcentage, le taux de distribution est un indicateur fiable de la santé économique d’une SCPI. Il permet notamment de comparer les sociétés entre elles et d’avoir une idée globale de l’évolution du marché de la pierre papier.

Qu’est-ce que le dividende SCPI ?

Le terme de dividende désigne tout simplement les loyers perçus par les associés. Il s’agit ni plus ni moins que de la contrepartie financière versée par la SCPI en échange de votre investissement. 

D’une manière générale, les dividendes en SCPI sont versés trimestriellement aux épargnants. Cela s’explique par la grande proportion d’actifs destinés à la location professionnelle (bureaux, entrepôts, etc.) au sein du portefeuille des SCPI. Or, les entreprises ont pour habitude de payer leur loyer et leurs frais de manière trimestrielle.

Quelle fiscalité pour les revenus issus des SCPI ?

Si vous détenez une ou plusieurs parts au sein d’une SCPI, deux régimes d’imposition sont envisageables. 

En premier lieu, il existe le régime au réel. Ici, vous devez calculer le différentiel entre vos revenus fonciers nets et les dépenses déductibles (travaux, entretien des logements, etc.) : 

• en cas de solde positif, alors vous êtes classiquement soumis à l’impôt sur le revenu ;
• en cas de solde négatif, alors celui-ci est déductible du revenu global, dans la limitation de 10 700€. 

Vous avez également le choix d’opter pour le régime micro-foncier. Dans ce cas de figure, le calcul prend pour base l’ensemble des revenus bruts perçus. L’État y applique ensuite un abattement de 30%. Pour y être éligible, sachez que vos revenus bruts ne doivent pas excéder 15 000€. De la même manière, vous devez être propriétaire d’au moins un autre bien immobilier en location en dehors des parts investies en SCPI.

Par ailleurs, il est également à souligner que depuis 2018, les revenus locatifs perçus dans le cadre d’un investissement en SCPI sont soumis aux prélèvements sociaux à hauteur de 17,2%. Cette taxe s’applique également en cas de cession des parts dans le cadre de réalisation d’une plus-value.

Qu’est-ce que l’impôt sur la plus-value ?

Pour des raisons économiques, il arrive que la société de gestion décide de céder un actif immobilier. En tant qu’associé, cela signifie que vous êtes imposable au prorata du nombre de parts détenues. 

La plus-value réalisée est soumise à deux formes d’imposition : 

• les prélèvements sociaux (PS) : 17,2% ;
• l’imposition sur le revenu (IR) : 19%. 

Cependant, sachez que ces deux taxes sont dégressives dans le temps. En clair, au plus la société de gestion temporise avant de céder un actif, au moins vous serez imposé au titre de la plus-value réalisée. Vous pouvez d’ailleurs en être totalement exonérée passé un certain délai (22 ans pour l’IR contre 30 ans pour les PS). 

En résumé, voici ce que vous devez retenir sur la fiscalité en SCPI : 

Fiscalité des SCPI

Type d'impôt	Base imposable	Impôt sur le revenu	Prélèvements sociaux
Régime au réel	Revenus fonciers nets - dépenses déductibles	Taux marginal d’imposition	17,2%
Régime micro-foncier	Revenus fonciers bruts - 30% d’abattement	Taux marginal d’imposition	17,2%
Plus-value (cession des parts ou d’un bien immobilier)	Prix de cession - prix d’acquisition	19% (dégressif dans le temps + exonération possible après 22 ans)	17,2% (dégressif dans le temps + exonération possible après 30 ans)

Comment optimiser la fiscalité de ses revenus SCPI ?

Dans le but d’optimiser la fiscalité de vos revenus perçus dans le cadre de votre investissement en SCPI, plusieurs options s’offrent à vous. 

Tout d’abord, l’achat de parts via un contrat d’assurance-vie est réputé pour ses nombreux avantages fiscaux, notamment en matière de succession. À titre d’exemple, vos parts - acquises par le biais d’unités de compte - sont exonérées d’impôts sur les successions avant 70 ans et plafonnées à 152 500 € par bénéficiaire. Néanmoins, attendez-vous à devoir honorer divers frais annexes, certains pouvant s’avérer particulièrement importants. 

L’achat de parts en nue-propriété (ou démembrement) est également une stratégie d’optimisation fiscale envisageable. Elle convient notamment aux épargnants étant soumis à un haut niveau d’imposition. En effet, l’investissement en nue-propriété n’est pas compris dans la base imposable à l’IFI (impôt sur la fortune immobilière). Pour faire simple, l’idée est ici de passer outre les dividendes issus de la perception des loyers durant un certain nombre d’années afin de limiter au maximum le montant de ses impôts. Or, une fois arrivé à la retraite, le taux marginal d’imposition (TMI) baisse fortement. C’est alors à ce moment que l’associé décide de récupérer l’usufruit du bien afin de percevoir à son tour les dividendes provenant des revenus locatifs. 

Enfin, on peut parler des avantages fiscaux à investir au sein d’une SCPI spécialisée dans l’achat d’actifs immobiliers à l’étranger. Qui dit détention d’un bien en dehors du territoire français dit fiscalité potentiellement avantageuse.  En fonction du pays dans lequel sont détenus les actifs immobiliers, vous pouvez être exonéré des prélèvements sociaux et d’impôts sur la plus-value dans un laps de temps beaucoup plus court qu’en France. De la même manière, la taxation sur les revenus fonciers est généralement plus faible à l’étranger.

Comment choisir la SCPI adaptée à ses objectifs ?

Le choix d’une SCPI dépend de nombreux facteurs. Selon vos objectifs, certaines sociétés civiles de placement immobilier peuvent vous convenir davantage que d’autres. On fait le point.

Quels sont les différents types de SCPI ?

Pour que vous compreniez bien le fonctionnement des SCPI, il faut s’arrêter quelques instants sur les différentes types de sociétés dans lesquelles vous pouvez investir.

Les SCPI de rendement

C’est sans nul doute le type de SCPI la plus répandue. Les associés qui décident d’investir dans une société civile de placement immobilier de rendement accordent une grande importance aux revenus locatifs générés. Ainsi, les sociétés de gestion concentrent leurs investissements sur des biens à usage professionnel, caractérisés par des loyers élevés et des baux de longue durée. 

Ainsi, investir dans une SCPI se destine aux épargnants qui souhaitent obtenir des compléments de revenus réguliers. Toutefois, notez bien que le retour sur investissement est loin d’être immédiat et que vous devez l'envisager comme un placement à long terme.

Les SCPI fiscales

Les SCPI fiscales se destinent avant tout aux associés souhaitant réduire leur niveau d’imposition. Ainsi, il n’est pas question de chercher à générer un profit important par le biais des dividendes perçus. L’atout économique réside davantage du côté de l’investissement au sein d’actifs donnant droit à des avantages fiscaux importants (logements sociaux, réhabilitation de biens anciens, etc.).

Les SCPI de plus-value

Les SCPI de plus-value se font plutôt rares sur le marché. Les associés qui souhaitent y investir ont pour objectif la perception d’une rémunération importante lors de la vente des actifs acquis par la société de gestion. Or, il est bon de rappeler que les parts détenues dans le cadre d’une SCPI sont imposées au titre de la plus-value. Pour que l’investissement soit rentable, il convient de respecter un délai de 30 ans pour en être totalement exonéré.

Quels sont les critères à considérer avant de choisir la SCPI dans laquelle investir ?

La première chose à prendre en considération, c’est tout simplement la raison pour laquelle vous souhaitez investir. En fonction de si vous souhaitez alléger votre ardoise fiscale, générer des revenus complémentaires réguliers ou viser une plus-value importante sur la revente d’un bien immobilier, vous vous orienterez naturellement vers une SCPI fiscale, une SCPI de rendement ou une SCPI de plus-value. 

En outre, des critères tels que votre patrimoine, l’épargne dont vous disposez ou encore le délai souhaité sur le retour sur investissement contribuent également à vous orienter dans le choix de la SCPI. 

Enfin, vous avez tout intérêt à jeter un œil du côté des critères de performance des SCPI qui composent le marché. Parmi les points déterminants, on peut relever : 

• le taux de distribution (rendement) ;
• le taux d’occupation (investir dans des biens inoccupés n’a que peu d’intérêt !) ;
• la taille de la SCPI (plus la société comporte d’associés, au plus les risques sont dilués et les possibilités de revente de vos parts sont importantes) ;
• le coût des frais appliqués ;
• la diversité du portefeuille d’actifs ;
• la localisation des biens ciblés (échelle locale, régionale, nationale ou internationale) ;
• le type de biens ciblés (entrepôts, hôtels, établissements de santé, etc.).

Comment acheter des parts de SCPI ?

Dans la théorie, le principe d’achat des parts en SCPI est plutôt simple. Pour ce faire, vous pouvez notamment vous tourner vers : 

• une société de gestion ;
• un établissement bancaire ;
• une plateforme spécialisée sur internet ;
• un conseiller en gestion de patrimoine. 

Néanmoins, sachez que dans les faits, vous pouvez rencontrer des difficultés à concrétiser votre investissement en SCPI. En effet, il s’agit d’un placement encore peu connu du grand public. De plus, il faut savoir que les banques proposent généralement un nombre d’options limitées. Aussi, les formalités administratives - parfois longues et complexes selon la SCPI - peuvent rebuter les investisseurs. C’est la raison pour laquelle on voit émerger de plus en plus de plateformes spécialisées en ligne, dont le but est de simplifier l’achat des parts. 

En l’état, voilà comment se déroule l’achat de parts au sein d’une SCPI : 

1. définition de votre projet d’investissement (montant à investir, etc.) ;
2. choix du type de SCPI (rendement, fiscale, plus-value) ;
3. choix de la SCPI (les critères de performance et spécificités de chaque SCPI sont facilement accessibles en ligne) ;
4. prise de contact auprès de la société ou de l’intermédiaire (société de gestion, banque, site spécialisé, etc.) ;
5. choix du nombre de parts à acheter et du montant à investir ;
6. envoi des documents administratifs nécessaires à la souscription (pièce d’identité, RIB, etc.) ;
7. validation et signature du contrat ;
8. réception d’une attestation de propriété des parts envoyée par la société de gestion ;
9. perception des premiers dividendes (un délai de carence de quelques mois peut être observé). 

Pour rappel, le calcul des parts en SCPI  est relativement simple. Les dividendes perçus sont calculés au prorata de l’investissement de l’associé. Néanmoins, des facteurs comme la baisse du taux d’occupation ou le paiement des frais de gestion ont un impact direct sur le montant des dividendes.

Les différents moyens d’acheter des parts en SCPI

Payer comptant

C’est le type de paiement le plus courant pour acquérir des parts en SCPI. De manière générale, ce financement se fait par virement ou par chèque.

Payer à crédit

Se rapprocher d’une banque ou d’un établissement prêteur est également un moyen utilisé pour acquérir des parts en SCPI. Concernant le type de crédit, vous pouvez opter pour  : 

• un crédit immobilier ;
• un crédit à la consommation. 

Ici, notez qu’il est possible de déduire les intérêts du crédit directement de vos revenus financiers. Aussi, la souscription d’une assurance emprunteur protège vos proches en cas d’affection grave ou de décès.

Payer par le biais d’une assurance-vie

Bien que plutôt rares, certains investisseurs optent pour l’achat de parts via un contrat d’assurance-vie. Sur le papier, ce moyen de financement offre des atouts certains comme une fiscalité avantageuse,  une plus grande liquidité ou encore un prix d’acquisition de parts plus intéressant. 

En contrepartie, sachez que l’offre est grandement limitée dans le choix des SCPI. L’achat par le biais d’une assurance-vie entraîne également des frais de gestion importants.

Payer des parts en nue-propriété (démembrement)

Acheter des parts en démembrement offre deux principaux avantages : 

• acquisition à prix moindre ( entre 15% et 45% d'abattement) ;
• absence de taxation sur la période de démembrement (délai au cours duquel la propriété des parts est partagée entre le nu-propriétaire et l’usufruitier). 

Néanmoins, vous devez comprendre que cela signifie que seul l’usufruitier perçoit les dividendes des revenus locatifs durant la période de démembrement. Le bénéfice pour le nu-propriétaire est ici surtout d’ordre fiscal.

La revente des parts SCPI : comment ça marche ?

La revente des parts détenues en SCPI est un procédé relativement complexe. Selon la santé du marché, la revente peut prendre un certain temps et il est parfois délicat de trouver des acheteurs. Concrètement, deux cas de figure sont envisageables en fonction du type de SCPI dans lequel vous avez investi.

SCPI à capital variable

C’est sans conteste la manière la plus simple de revendre vos parts. Ici, c’est la société de gestion qui s’occupe de racheter vos parts au prix du marché. Pour ce faire, elle doit toutefois trouver un nouvel associé, ce qui peut s’avérer plus ou moins délicat selon l’état du marché. Si la société de gestion ne trouve aucun repreneur,n’est pas le cas, elle peut être poussée à puiser dans ses liquidités pour vous rembourser. Dans certains cas, il arrive même qu’elle doive se séparer d’un actif immobilier pour procéder au rachat de vos parts.

SCPI à capital fixe

La spécificité de la revente de parts dans une SCPI à capital fixe réside dans l’obligation de passer par le marché secondaire. Si vous souhaitez céder vos parts, vous devez contacter la société de gestion et déterminer avec elle un prix de cession minimum. Elle se charge alors de trouver un acquéreur. 

Cependant, notez que les délais de revente peuvent être particulièrement longs. Si vous souhaitez accélérer la manœuvre, une solution s’offre à vous : le marché du gré à gré. Ici, aucun intermédiaire n’intervient dans la transaction. C’est à vous que revient la tâche de trouver un repreneur de manière totalement autonome.

Quels sont les avantages et les risques à investir dans une SCPI ?

Si investir dans une SCPI offre des atouts financiers et fiscaux indéniables, force est de constater qu’il ne s’agit pas d’un placement sans risque.

Les avantages des SCPI

Parmi les plus gros avantages à investir dans une SCPI, on peut mentionner : 

• l’accessibilité : même les plus petits portefeuilles peuvent investir au sein d’une SCPI (le ticket d’entrée minimum lorgne autour d’une centaine d”euros) ; 
• le rendement potentiel : globalement, investir en SCPI est considéré comme un placement stable, comme en atteste le taux de distribution annuel fixé à 4,53% pour l’année 2023 ; 
• les avantages fiscaux : pour les particuliers concernés par un haut niveau d’imposition, investir en SCPI permet de réaliser de bonnes opérations en matière d’optimisation fiscale ; 
• la gestion déléguée : une fois vos parts achetées, vous n’avez plus rien à faire. C’est la société de gestion qui pilote l’activité au quotidien (gestion des locataires, entretien, etc.) ; 
• la diversification du patrimoine et la mutualisation des risques : au plus vous investissez dans des actifs variés (bureaux, entrepôts, établissements de santé, etc.), au plus vous diluez les risques financiers en cas de crise dans un secteur d’activité particulier ou au sein d’un territoire.

Les risques avec les investissements en SCPI

En dépit de ses nombreux avantages, investir dans une SCPI comporte également quelques inconvénients : 

• l’absence de garanties : vous ne pouvez pas avoir la certitude que votre investissement sera rentable à l’arrivée, en raison de l’évolution de la conjoncture économique et des éventuelles difficultés que peut rencontrer la société de gestion (actifs en perte de valeur, difficulté à trouver des locataires, etc.) ; 
• le manque de liquidité et la difficulté de cession des parts : céder vos parts peut prendre un temps très long. En cas de besoin de liquidité immédiate, vous pouvez faire face à une impasse ; 
• la durée de l’investissement : si vous êtes motivé par un retour sur investissement rapide, passez votre chemin ! En moyenne, on estime qu’il faut patienter une dizaine d’années pour qu’un associé rentre dans ses frais.

Fonctionnement de SCPI : ce qu'il faut retenir

En résumé, on peut dire que la SCPI est un mécanisme de placement immobilier complexe. Voici ce que vous devez en retenir :

• il existe différents types de SCPI adaptés à chaque profil d’emprunteur (rendement, plus-value, à capital variable, etc.) ;
• le fonctionnement d’une SCPI repose sur les investissements des associés, l’achat d’actifs immobiliers et la redistribution des loyers sous forme de dividendes ;
• le pilotage de la SCPI et de son activité revient à la société de gestion ;
• des frais liés à la gestion de la SCPI sont imputés sur les dividendes perçus ;
• Le portefeuille d’actifs des SCPI est divers (établissements de santé, entrepôts, bureaux, etc.) ;
• investir en SCPI peut être synonyme d’optimisation fiscale ;
• le placement en SCPI est considéré comme peu risqué, mais comporte tout de même des inconvénients (faible liquidité, difficulté à revendre ses parts, etc.) ;
• il est possible d’acheter des parts en SCPI par divers moyens (au comptant, à crédit, etc.) ;