Les meilleures SCPI de rendement : nos conseils pour un investissement réussi

Qu'est-ce qu'une SCPI de rendement et comment fonctionne-t-elle ?

Une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) de rendement est un véhicule d'investissement collectif qui permet d'investir dans un portefeuille diversifié de biens immobiliers. Ces SCPI visent à générer des revenus réguliers, principalement sous forme de loyers, distribués aux investisseurs (appelés associés). Le fonctionnement est simple : en achetant des parts de SCPI, les investisseurs confient la gestion de leur investissement à une société de gestion qui se charge de l'acquisition, de la gestion et de la valorisation des biens immobiliers. Il existe des SCPI à capital fixe et des SCPI à capital variable.

Différence entre SCPI de rendement, de plus-value et fiscale

Il existe différents types de SCPI, possédant chacune ses spécificités.

• SCPI de rendement : axée sur la génération de revenus réguliers. Principalement investies dans l'immobilier d'entreprise (bureaux, locaux commerciaux, etc.).
• SCPI de plus-value : vise la réalisation de gains en capital à long terme. Investissement dans des biens à fort potentiel de valorisation.
• SCPI fiscale : offre des avantages fiscaux (réductions d'impôts, etc.), mais peut présenter des rendements et des perspectives de plus-value moindres.

Les avantages des SCPI de rendement

Investir dans une SCPI de rendement présente plusieurs avantages intéressants pour ceux qui cherchent à diversifier leur portefeuille et à générer des revenus passifs.

Diversification du portefeuille

La diversification est un principe fondamental de l'investissement. En intégrant des SCPI de rendement dans votre portefeuille, vous réduisez le risque global en ne dépendant pas uniquement des performances d'un seul type d'actif. L'immobilier, en tant que classe d'actifs, a historiquement montré une faible corrélation avec les marchés boursiers, ce qui peut aider à stabiliser votre portefeuille lors de fluctuations du marché.

Revenus réguliers

Les SCPI de rendement sont particulièrement appréciées pour leur capacité à générer des revenus réguliers. En investissant dans une SCPI, vous recevez une part des loyers collectés, généralement sur une base trimestrielle. Cette caractéristique rend les SCPI de rendement particulièrement attrayantes pour les investisseurs à la recherche de flux de trésorerie constants, comme les retraités ou ceux qui planifient une source de revenu complémentaire.

Accessibilité

Investir dans l'immobilier direct peut nécessiter un capital important, sans parler des contraintes de gestion. Les SCPI, en revanche, permettent d'accéder à l'investissement immobilier avec un montant nettement moins élevé. De plus, elles offrent une simplicité de gestion : en tant qu'investisseur, vous n'avez pas à vous soucier des aspects opérationnels comme la maintenance des biens, la recherche de locataires ou la gestion des propriétés, car tout cela est géré par la société de gestion de la SCPI.

Potentiel de plus-value

Outre les revenus locatifs, les SCPI de rendement peuvent également offrir un potentiel de plus-value à long terme. La valeur des parts d’une SCPI peut augmenter et offrir ainsi une opportunité de réaliser une plus-value à la revente des parts.

Liquidité relative

Bien que moins liquides que les actions ou les obligations, les parts de SCPI offrent une liquidité relative par rapport à l'immobilier direct. Les investisseurs peuvent généralement vendre leurs parts plus facilement et rapidement que s'ils devaient vendre un bien immobilier en propre.

Expertise de gestion

Les SCPI sont gérées par des professionnels de l'immobilier pour une gestion optimisée des biens. Cela comprend la sélection des propriétés, la négociation des contrats de location, l'entretien des biens, et la gestion des aspects juridiques et fiscaux. Cette expertise professionnelle peut contribuer à maximiser les rendements et à minimiser les risques pour les investisseurs.

Les risques des SCPI de rendement

Bien que les SCPI de rendement offrent de nombreux avantages, il est important de comprendre et de prendre en compte les risques associés à ce type d'investissement.

Risque de vacance locative

La vacance locative est l’un des risques principaux liés aux investissements en SCPI de rendement. Il s'agit d'une période durant laquelle un ou plusieurs biens immobiliers restent inoccupés, entraînant une absence de revenus locatifs pour ces biens. Cette situation peut être due à divers facteurs, tels qu'une conjoncture économique défavorable, une localisation moins prisée ou des difficultés à trouver des locataires. Bien que les sociétés de gestion travaillent activement pour minimiser ce risque, il reste une variable incontournable de l'investissement immobilier.

Volatilité du marché immobilier

Le marché immobilier peut être sujet à des fluctuations dues à des facteurs économiques, politiques, ou même à des changements dans la législation immobilière. Ces fluctuations peuvent affecter la valeur des biens immobiliers détenus par la SCPI, et par conséquent, la valeur des parts détenues par les investisseurs. Il est important de garder à l'esprit que l'immobilier est un investissement à long terme et que les fluctuations à court terme sont normales.

Gestion et frais

La gestion d'une SCPI implique des frais qui peuvent impacter le rendement net pour l'investisseur. Ces frais incluent :

• les frais de gestion ;
• les frais d'acquisition ;
• et parfois des frais liés à la cession des parts.

Il est essentiel de bien comprendre la structure des frais avant d'investir, car ils peuvent varier considérablement d'une SCPI à l'autre et affecter la rentabilité globale de l'investissement.

La fiscalité des SCPI de rendement

La fiscalité est un aspect incontournable à comprendre lors de l'investissement dans les SCPI de rendement. Elle influence directement le rendement net de l'investissement.

L’imposition sur le revenu

Les revenus perçus des SCPI, principalement sous forme de loyers, sont imposés comme revenus fonciers. Cela signifie qu'ils sont ajoutés aux autres revenus de l'investisseur et imposés selon son taux marginal d'imposition. Il est possible d'opter pour le régime du micro-foncier si les revenus locatifs annuels ne dépassent pas un certain seuil.

L’imposition sur les plus-values

Lors de la revente des parts de SCPI, les plus-values réalisées sont soumises à l'impôt sur les plus-values immobilières. Le calcul prend en compte la différence entre le prix de vente et le prix d'achat, avec un abattement pour la durée de détention, ce qui réduit l'impôt pour les détentions à long terme.

L’impôt sur la fortune immobilière (IFI)

Les parts de SCPI sont incluses dans le calcul de l'IFI, l'impôt sur la fortune immobilière, pour les patrimoines dont la valeur dépasse un certain seuil. La valeur des parts à déclarer est celle au 1ᵉʳ janvier de l'année d'imposition.

Comment déclarer ses parts de SCPI ?

La déclaration des parts de SCPI doit être effectuée chaque année dans la déclaration de revenus. Il faut indiquer les revenus locatifs perçus ainsi que la valeur des parts pour le calcul de l'IFI, le cas échéant. Une bonne compréhension de ces éléments est essentielle pour optimiser la fiscalité de son investissement en SCPI.

Comment calculer la rentabilité des SCPI de rendement ?

La rentabilité d'une SCPI de rendement est un indicateur clé pour évaluer l'attractivité de l'investissement. Elle se calcule principalement à travers 2 mesures : le Taux de Distribution sur Valeur de Marché (TDVM) et le Taux de Rendement Interne (TRI).

Le TDVM est calculé en divisant les dividendes annuels distribués par le prix de souscription des parts. Il offre une vision immédiate du rendement annuel basé sur les revenus locatifs. En revanche, le TRI prend en compte la durée de détention des parts, les flux financiers (dividendes de SCPI perçus et valeur de revente des parts), et offre une perspective de la rentabilité globale sur une période plus longue. Le TRI est particulièrement utile pour comparer la performance des SCPI sur le long terme, en incluant la plus-value potentielle à la revente des parts.

Quelles sont les meilleures SCPI de rendement ?

Pour distinguer les meilleures SCPI de rendement, plusieurs critères clés doivent être pris en compte :

• stabilité et historique des rendements : une SCPI avec un historique de distributions régulières et stables est généralement plus fiable ;
• qualité du portefeuille immobilier : la diversification et la qualité des biens immobiliers (emplacement avec des SCPI locales, SCPI européennes ou SCPI internationales, secteur économique, santé, logistique, hôtellerie…) sont essentielles ;
• taux d'occupation financier (TOF) : un TOF élevé indique une bonne gestion et un faible taux de vacance ;
• expertise de la société de gestion : une gestion solide et une bonne réputation assurent une meilleure performance ;
• transparence et frais de gestion : des informations claires et des frais raisonnables sont importants pour le rendement net.

Ces critères vous aident à évaluer la performance potentielle et la fiabilité d'une SCPI et vous orientent vers les choix les plus judicieux.

Quelques exemples de SCPI de rendement 

SCPI	Frais de souscription	Thématique	Société de gestion	Rendement 2023
CORUM Eurion	12 %	SCPI européenne de bureaux	CORUM AM	5,67 %
Cœur de Régions	12 %	SCPI diversifiée	SOGENIAL IMMOBILIER	6,10 %
Pierval Santé	10,51 %	SCPI Santé	EURYALE AM	5,15 %
Activimmo	12,72 %	SCPI Logistique	ALDERAN	5,50 %
CORUM Origin	11,96 %	SCPI européenne de bureaux	CORUM AM	6,88 %

Comment choisir la bonne SCPI de rendement ?

Choisir la bonne SCPI de rendement nécessite une évaluation en phase avec vos objectifs financiers et votre tolérance au risque.

Considérez d'abord vos objectifs d'investissement : recherchez-vous des revenus réguliers, une valorisation à long terme, ou une combinaison des deux ? Analysez ensuite la performance historique des SCPI, en prêtant attention à la constance des rendements et à la solidité du portefeuille immobilier. Évaluez également la qualité de la gestion et la réputation de la société de gestion. N'oubliez pas de prendre en compte la fiscalité et les frais de gestion, car ils affectent le rendement net. Enfin, la liquidité des parts et la transparence des informations fournies sont des facteurs à prendre en compte pour un investissement réussi.

SCPI de rendement vs SCPI fiscale : quelles différences ?

La distinction entre les SCPI de rendement et les SCPI fiscales réside principalement dans leurs objectifs et avantages.

Les SCPI de rendement sont axées sur la génération de revenus réguliers via des loyers de SCPI bruts ou nets. Elles investissent majoritairement dans l'immobilier d'entreprise et visent à offrir une rentabilité attractive à court et moyen terme.

Les SCPI fiscales, en revanche, offrent des avantages fiscaux comme des réductions d'impôt. Elles investissent souvent dans l'immobilier résidentiel et sont plus orientées vers les bénéfices fiscaux que les rendements élevés.

Critères	SCPI de rendement	SCPI fiscale
Objectif	Revenus locatifs réguliers	Avantages fiscaux
Type d’immobilier	Principalement entreprise	Principalement résidentiel
Rendement	Généralement plus élevé	Moins axé sur le rendement
Avantage principal	Potentiel de revenu et de plus-value	Réductions fiscales

Comment investir dans une SCPI de rendement ?

Investir dans une SCPI de rendement net commence par choisir la SCPI adaptée à vos objectifs financiers. Ensuite, vous pouvez acquérir des parts directement auprès de la société de gestion ou via un intermédiaire financier. Il est également possible d'investir via un contrat d'assurance-vie, enveloppe qui offre des avantages fiscaux supplémentaires. Avant d'investir, il est essentiel de comprendre les conditions, notamment le montant minimum d'investissement, les frais de souscription, et la durée recommandée de détention des parts.

SCPI de rendement : ce qu’il faut retenir

• Nature de l'investissement : les SCPI de rendement offrent un accès à l'immobilier d'entreprise, générant des revenus locatifs.
• Rendements : elles visent à produire des revenus réguliers, distribués sous forme de dividendes.
• Risques : comme tout investissement, elles comportent des risques, notamment la vacance locative et la volatilité du marché immobilier.
• Fiscalité : les revenus et les plus-values sont soumis à l'imposition, et les parts entrent dans le calcul de l'IFI.
• Critères de sélection : la stabilité des rendements, la qualité du portefeuille immobilier et la réputation de la société de gestion sont primordiales.
• Démarches d'investissement : l'achat de parts peut se faire directement ou via un intermédiaire, avec une attention particulière aux frais et conditions.
• Stratégie à long terme : les SCPI doivent être envisagées comme un investissement à long terme, avec une stratégie en phase avec les objectifs et la tolérance au risque de l'investisseur.