Comprendre le taux de distribution des SCPI

Qu'est-ce que le taux de distribution d'une SCPI ?

Anciennement appelé taux de distribution sur valeur de marché (TDVM), le taux de distribution est un indicateur commun aux différentes SCPI (sociétés civiles de placement immobilier). Son rôle est de présenter le rendement annuel des SCPI et surtout de permettre la comparaison entre les différentes SCPI du marché.

Il s’applique plutôt aux SCPI de rendement (dont l’objectif premier est de distribuer les revenus issus des loyers perçus).

Exprimé en pourcentage, le taux de distribution prend en compte les dividendes et le prix de la part. Selon l’IEIF (institut de l’épargne immobilière et foncière), plus de la moitié des SCPI affichent un rendement supérieur à la moyenne qui est de 4,52 % en 2023. Une SCPI sur 6 présente un taux supérieur à 6 %.

Comment le taux de distribution est-il calculé ?

Le taux de distribution d’une SCPI se calcule en divisant le montant du dividende brut versé dans une année par le prix de référence de la part au 1er janvier de l’année. On prend en compte le dividende brut avant fiscalité et prélèvement libératoire.

Par exemple, une SCPI qui a distribué 853 € de dividendes brut et dont le prix de la part au 1er janvier est de 205 €, le taux de distribution est de 853 / 205 = 4,16 %.

Pourquoi le taux de distribution est-il important pour les investisseurs ?

Le taux de distribution est essentiel pour les investisseurs, car il permet de comparer les SCPI entre elles en fonction de leur rendement. En effet, cet indicateur étant calculé sur des bases communes, on peut ainsi rapidement mettre en regard les taux de distribution respectifs de chaque SCPI.

Par ailleurs, le taux de distribution permet également d’évaluer l’évolution des performances dans le temps (si la tendance est à la baisse ou à la hausse), sans oublier que les résultats passés ne préjugent pas des résultats futurs. 

Quels facteurs influencent le taux de distribution d'une SCPI ?

Le taux de distribution d’une SCPI est influencé par différents paramètres.

• Les frais de gestion appliqués aux dividendes viennent réduire les revenus distribués.
• Au contraire, une politique saine de la société gestionnaire de la SCPI permet d’optimiser les revenus grâce à des investissements pertinents pour favoriser un taux de distribution plus fort.
• Le taux d’occupation financier (TOF) impacte aussi le taux de distribution, puisqu’il indique la proportion du parc immobilier effectivement loué. Plus il est élevé et plus le taux de distribution est bon, la majorité des biens générant des loyers.

Comment interpréter le taux de distribution pour votre stratégie d'investissement ?

Le taux de distribution est un indicateur-clé pour juger des performances d’une SCPI, mais il ne doit pas être interprété seul. Il faut tenir compte d’autres paramètres et indicateurs pour élaborer votre stratégie d’investissement.

Il faudra analyser notamment :

• le taux d’occupation financier qui indique la proportion de biens loués ;
• la capitalisation de la SCPI, c’est-à-dire la valeur totale du marché des parts, qui renseigne sur la taille et la stabilité de la société ;
• les durées moyennes et restantes des baux (WALB et WALT) permettant d’évaluer les risques du portefeuille ;
• le taux d’endettement de la SCPI (loan to value) renseignant sur le risque sur les actifs ;
• le taux de rentabilité interne (TRI) qui renseigne sur le rendement sur une période donnée.

Vous devez également tenir compte de la diversification du portefeuille de la SCPI et de la réputation de la société de gestion. Enfin, il faut analyser l’évolution du taux de distribution dans le temps et déterminer les raisons d’une hausse ou d’une baisse importante.

Quel est l'impact du taux de distribution sur le rendement à long terme ?

Le taux de distribution affecte les rendements sur le  long terme. En SCPI, la durée de placement conseillée est de 8 ans, mais le taux de distribution moyen présente une tendance à la baisse depuis 2010 (on est passé de 5,27 % en 2012 à 4,52 % en 2022). Cela s’explique notamment par les fluctuations du marché, mais aussi par un changement de calcul en 2021.

Taux de distribution : ce qu'il faut retenir

• Le taux de distribution indique le rendement d’une SCPI sur une année.
• Il est calculé en divisant le dividende brut versé par la valeur de la part pour une année donnée.
• Il permet de comparer les SCPI entre elles et d’analyser les évolutions du rendement.
• Il ne doit pas être pris en compte isolément, mais avec d’autres indicateurs comme le taux d’occupation financier, le taux de rendement interne ou le taux d’endettement.