Rendement net et taux de rendement : comprendre le rendement des SCPI

Qu’est-ce qu’un taux de rendement ?

Définition du taux de rendement

Le taux de rendement SCPI, présenté sous forme de pourcentage, indique la performance financière d'un investissement. Il calcule le gain ou la perte générée par rapport au montant investi initialement. Un taux positif signifie que l'investissement a été profitable, tandis qu'un taux négatif indique une perte. Habituellement, ce taux est exprimé avant prise en compte des impôts.

Différences entre rendement et rentabilité

Avant d'aborder le calcul du taux de rendement SCPI dans l'immobilier, il est crucial de distinguer les concepts de rentabilité et de rendement, qui diffèrent nettement dans ce secteur :

• Le rendement se rapporte uniquement aux revenus générés par un bien immobilier, se concentrant exclusivement sur les gains directs, comme les loyers perçus d'un appartement ou d'une SCPI.
• La rentabilité, quant à elle, englobe à la fois les revenus et la valorisation potentielle du bien, incluant la plus-value réalisable à la revente.

Qu’est-ce que le rendement net pour une SCPI ?

Le calcul du taux de rendement SCPI est spécifique lorsqu'il s'agit de SCPI de rendement. Ce modèle d'investissement en SCPI offre la possibilité de placer son argent dans l'immobilier sans se préoccuper de la gestion ou des charges supplémentaires. Ainsi, les revenus distribués sont nets de charges. Ce taux est aussi connu sous l'acronyme TDVM (taux de distribution sur valeur de marché) ou encore taux de distribution, qui représente la rentabilité nette de charges précédemment mentionnée.

Contrairement à la rentabilité brute, le calcul de la rentabilité nette en SCPI inclut donc les charges, reflétant ainsi le rendement locatif net de frais de gestion et avant impôts. Il désigne ainsi la somme effectivement distribuée à l'investisseur. Les charges déduites pour obtenir le taux de rendement net en SCPI sont les suivantes :

• Frais de gestion : coûts opérationnels, gestion des biens, collecte des loyers, entretien du patrimoine immobilier.
• Frais de fonctionnement et d’administration : honoraires des commissaires aux comptes, frais de publication légale, autres dépenses administratives.
• Charges financières : intérêts d’emprunts.
• Taxe foncière et autres taxes immobilières.
• Travaux : pour l'entretien régulier ou les travaux de rénovation des propriétés.

Comment calculer le rendement d’une SCPI ?

Pour évaluer ce que pourrait rapporter un investissement en SCPI annuellement, deux facteurs clés doivent être considérés :

1. Le rapport locatif : c’est le ratio entre le loyer versé par part et le coût d'achat de cette part. Pour les SCPI de rendement, st généralement supérieur aux SCPI fiscales et celles axées sur la plus-value.
2. La valorisation des parts sur le marché (TDVM) ou taux de distribution : il se base sur la valeur moyenne des parts au cours de l'année. En pratique, si la valeur de vos parts s'apprécie (avec une revalorisation moyenne annuelle de 0,55 % par exemple), la différence entre cette valeur et les dividendes distribués s'accroît. Ainsi, même en percevant un dividende constant, le TDVM affiché pourrait diminuer.

Le TRI (taux de rentabilité interne) est également utilisé pour une vision à long terme de la rentabilité d'une SCPI. Le TRI compile les dividendes et les plus-values sur 10 ans, divisés par 10 pour obtenir un rendement annualisé. Il souligne ainsi que les performances passées ne garantissent pas les futurs rendements.

Quel est le taux de rendement moyen pour une SCPI ?

Le secteur des SCPI se divise en trois catégories principales : les SCPI fiscales, les SCPI axées sur la plus-value et les SCPI de rendement. Les SCPI fiscales sont conçues pour offrir des avantages fiscaux aux investisseurs, en vertu de dispositifs légaux comme les lois Pinel ou Malraux. Elles visent principalement à encourager l'investissement dans l'immobilier résidentiel rénové ou neuf.

À l'opposé, les SCPI de rendement visent à générer un revenu régulier pour les investisseurs à travers l'acquisition et la gestion locative d'un patrimoine immobilier diversifié (des bureaux, des commerces ou des entrepôts). L'objectif principal est de distribuer un rendement attractif, issu des loyers perçus, sans forcément offrir des avantages fiscaux significatifs.

Sur 2023, les sociétés civiles de placement immobilier affichent des rendements moyens à 4,52 % selon l’IEIF. Il s’agit d’un taux net de frais de gestion, mais avant fiscalité française et étrangère.

Le rendement des SCPI : ce qu’il faut retenir

• Les SCPI de rendement visent à générer des bénéfices à court ou moyen terme. Il faut donc en amont évaluer les revenus et coûts associés à l’investissement pour déterminer son rendement et sa rentabilité.
• La distinction entre taux de rendement et rentabilité est essentielle : le premier se base sur le gain ou la perte par rapport à l'investissement initial, tandis que la rentabilité considère les revenus et la plus-value potentielle.
• Pour calculer le taux de rendement en SCPI, il faut prendre en compte divers éléments tels que le taux de distribution, le rendement locatif, la valorisation des parts. Le taux moyen de 4,52 % en 2023.