Comprendre le versement des loyers en SCPI

Comment est généré le loyer des SCPI ?

Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) sont des structures d'investissement collectif qui permettent aux particuliers d'investir dans un portefeuille diversifié de biens immobiliers. Le principe de fonctionnement des SCPI repose sur la collecte de fonds auprès des investisseurs pour acquérir des propriétés immobilières destinées à la location, comme des bureaux, des commerces, des entrepôts ou des logements.

Les loyers perçus de ces biens immobiliers sont ensuite redistribués aux investisseurs sous forme de dividendes, proportionnellement au nombre de parts qu'ils détiennent dans la SCPI. Ce système permet aux investisseurs de bénéficier de revenus locatifs réguliers sans avoir à gérer directement les propriétés. Les sociétés de gestion de SCPI de rendement s'occupent de toutes les opérations comme l'achat, la gestion locative et l'entretien des biens, ainsi que la redistribution des loyers générés.

Le rendement d'une SCPI est donc directement lié à la performance de son parc immobilier et à sa capacité à générer des loyers, après déduction des frais de gestion et d'autres charges éventuelles. Les investisseurs doivent toutefois être conscients que le montant des dividendes peut varier en fonction des conditions du marché immobilier et de l'occupation des biens.

Quand sont versés les premiers loyers en SCPI ?

Définition

Le délai de jouissance représente la période entre l'acquisition des parts d'une SCPI et le moment où vous commencez à recevoir des dividendes. Le délai est généralement entre 3 à 6 mois en raison de la forte concurrence sur le marché immobilier. Après ce délai, les loyers sont distribués trimestriellement ou mensuellement, selon les modalités prévues. Cependant, vous êtes propriétaire des parts achetée immédiatement après la souscription, indépendamment du délai de jouissance.

À quoi ça sert ?

Les capitaux levés par les sociétés de gestion sont destinés à l'achat de nouveaux biens immobiliers. Cependant, le processus de sélection des biens jusqu'à la finalisation de l'achat chez le notaire peut prendre plusieurs mois. Durant cet intervalle, les fonds collectés sont souvent placés dans des investissements de trésorerie à faible rendement, comme les Sicav monétaires. Afin d'éviter une réduction du rendement pour les investisseurs existants, les sociétés de gestion choisissent de ne pas distribuer de rendements aux nouveaux investisseurs jusqu'à ce que leurs fonds soient effectivement investis dans l'immobilier.

Termes dans le contrat

Habituellement, les documents indiquent que l'investisseur commence à avoir droit aux dividendes « le 1er jour du xème mois après la souscription ». Par exemple, la mention « le 1er jour du 4e mois suivant la souscription » équivaut à un délai de jouissance de 3 mois. Cela signifie que, pour des parts acquises en mars, les dividendes ne seront perçus qu'à partir du 1er juillet. Une autre formulation courante est « un délai de jouissance de x mois », nécessitant d'attendre x mois complets, plus le début du mois suivant pour recevoir les premiers dividendes. Ainsi, avec un délai de 3 mois et un achat de parts en mars, la rémunération débutera le 1er juillet.

Comment est calculé le loyer de parts SCPI ?

Calcul du loyer selon les parts détenues par l’investisseur

Le rendement locatif d'une SCPI mesure le rapport entre les loyers encaissés et le total des investissements réalisés dans la SCPI, offrant ainsi un indicateur de rentabilité par rapport à d'autres options d'investissement. On connaît ce rendement sous le terme de taux de distribution (TD), qui est un rendement net puisque toutes les charges sont préalablement couvertes par la SCPI.

Les SCPI de rendement, reversent aux investisseurs les loyers après déduction :

• des frais de gestion ;
• des provisions pour imprévus ;
• du report à nouveau (RAN) pour les variations de revenus ;
• de la provision pour gros entretien (PGE) pour les travaux.

Les loyers versés par la SCPI sont-ils bruts ou nets ?

Les revenus distribués aux épargnants sont donc nets de frais mais bruts de fiscalité. Cela signifie que les revenus versés aux investisseurs par les SCPI, après avoir collecté les loyers de leurs biens immobiliers, sont déjà déduits de toutes les charges opérationnelles et de gestion. Cependant, ces revenus n'ont pas encore été soumis à l'impôt sur le revenu ou à d'autres taxes applicables à l'investisseur. Les épargnants doivent donc déclarer ces revenus comme partie de leur revenu imposable et s'acquitter des taxes correspondantes selon les règles fiscales en vigueur.

Comment sont imposés les loyers d’une SCPI ?

Revenus fonciers

Les revenus obtenus via des parts de SCPI achetées directement sont imposés comme des revenus locatifs issus de la location non meublée classique. Pour les revenus provenant de biens situés en France, ils sont assujettis au régime fiscal standard de l'immobilier, connu sous le nom de « régime réel ».

Ces revenus fonciers sont taxés selon le barème progressif de l'impôt sur le revenu, qui varie de 11 à 45 % selon les tranches de revenu. À cela s'ajoutent les prélèvements sociaux à un taux de 17,2 %.

Ainsi, le taux d'imposition total de ces revenus peut fluctuer entre 28,2 % pour les tranches inférieures et atteindre jusqu'à 62,2 % pour les tranches supérieures, sans compter une possible contribution additionnelle sur les hauts revenus qui varie de 3 à 4 % pour ceux ayant un revenu fiscal de référence dépassant 250 000 €.

Les revenus locatifs issus de la SCPI sont également soumis à l’IFI (l’impôt sur la fortune immobilière). Le taux d’imposition est progressif et varie de 0,5 à 1,5 % en fonction de la valeur nette taxable du patrimoine.

Option du micro-foncier

Pour faciliter la déclaration fiscale, le régime du micro-foncier particulièrement avantageux quand les charges déductibles sont limitées. Ce régime est accessible sous trois conditions : posséder, hormis la SCPI, un bien loué en non-meublé, percevoir des revenus fonciers annuels bruts inférieurs à 15 000 €, c’est-à-dire avant déduction des charges et des intérêts d'emprunt.

Sous ce régime, un abattement de 30 % est automatiquement appliqué sur les revenus fonciers bruts, imposant l'investisseur sur seulement 70 % des loyers perçus, qui sont ensuite ajoutés aux autres ressources et taxés selon le barème progressif de l'impôt sur le revenu. De plus, ces revenus sont assujettis aux prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 %.

Plus-values immobilières

Lors de la revente, la plus-value réalisée sur les parts vendues à un prix supérieur à leur prix d'achat est soumise à une imposition forfaitaire de 19 % pour l'impôt sur le revenu, en plus des prélèvements sociaux à 17,2 %. Un système d'abattement par durée de détention s'applique dès la sixième année :

L’abattement par année de détention pour les plus-values de SCPI

Durée de détention	Taux d’abattement applicable par année de détention (impôts sur le revenu)	Taux d’abattement applicable par année de détention (prélèvements sociaux)
Entre 6 et 21 ans	6 %	1,65 %
La 22ème année	4 %	1,6 %
Entre 23 et 30 ans	Non imposable	9 %
Au-delà de 30 ans	Non imposable	Non imposable

Loyer SCPI : ce qu’il faut retenir

• Les SCPI démocratisent l'accès à l'investissement immobilier. Elles offrent les avantages du locatif (revenus, plus-value, achat à crédit), sans les contraintes de gestion directe.
• Les revenus locatifs générés par les propriétés détenues par la SCPI sont redistribués aux investisseurs en proportion des parts acquises dans la société, après un délai de jouissance de 3 à 6 mois pendant lequel les loyers ne sont pas versés.
• Bien que les dividendes soient distribués nets de charges aux investisseurs, ces derniers doivent s'acquitter de l'impôt sur le revenu correspondant, ces dividendes étant considérés comme des revenus fonciers.