SCPI internationale : investir au-delà des frontières

La SCPI internationale est une société civile de placement immobilier qui investit son capital hors du territoire français, généralement sur des bureaux et des commerces. Il s’agit de SCPI de rendement, distribuant aux associés les revenus fonciers issus de la location des biens. Ces derniers sont gérés par la SCPI qui s’occupe de toute la gestion locative, l’investisseur se contente de récupérer les revenus versés.

Les avantages et les inconvénients à investir dans une SCPI à l’international

L’investissement dans une SCPI internationale comporte de nombreux avantages.

• Le potentiel de rendement est plus élevé qu’en France, notamment si la SCPI investit dans des pays à forte croissance économique.
• La SCPI internationale permet de diversifier son portefeuille afin de diminuer le risque, avec un prix d’entrée réduit (à partir de 1 000 €).
• La fiscalité appliquée aux SCPI à l’international est intéressante (pas de prélèvements sociaux sur les revenus + conventions fiscales avec certains pays).

Cependant, les SCPI internationales sont généralement récentes dont il est parfois difficile d’apprécier le rendement sur le long terme. De plus, elles sont très sensibles aux fluctuations du marché immobilier. Enfin, la SCPI internationale est plutôt destinée à des placements à long terme.

À quels types d'investisseurs s'adressent les SCPI internationales ?

L’investissement en SCPI internationales est plutôt destiné à deux profils :

• les personnes souhaitant générer des revenus sur le long terme (notamment en prévision de la retraite ou pour percevoir une rente) ;
• les personnes voulant optimiser leurs actifs à travers un patrimoine diversifié géographiquement.

En effet, la plupart des SCPI internationales investissent dans de l’immobilier d’entreprise (bureaux, commerces, écoles, cliniques, hôtels…).

Quel rendement attendre d’une SCPI internationale ?

Les SCPI internationales sont particulièrement appréciées par les investisseurs pour le rendement plus intéressant qu’en France, notamment parce que la fiscalité est plus avantageuse.

Comprendre les rendements possibles

Le taux de rendement tient compte des revenus générés par la société, mais aussi de la fiscalité appliquée. Or, pour les SCPI internationales, celle-ci est particulièrement avantageuse, puisque les revenus ne sont pas soumis aux prélèvements sociaux (17,2%). Le rendement dépend aussi du taux d’imposition marginal (TMI) du contribuable.

La fiscalité d’une SCPI internationale

Quelle fiscalité s’applique ?

Les loyers perçus à l’étranger sont imposés dans le pays dans lequel est situé le bien, avec un paiement à la source. Les SCPI collectent l’impôt payé à l’étranger et le déduisent des dividendes versés (il s’agit donc de loyers nets de frais et nets de fiscalité étrangère).

Cependant, les revenus doivent être déclarés à l’administration fiscale française. La plupart des pays possèdent des conventions fiscales avec la France afin d’éviter la double imposition des revenus.

Deux méthodes se côtoient pour éviter la double imposition : le taux effectif et le crédit d’impôt.

La méthode du taux effectif

Elle s’applique dans certains pays (Pays-Bas, Portugal, Belgique, Irlande, Finlande, Pologne, République Tchèque, Hongrie). Les revenus perçus dans ces pays ne sont pas imposables en France, mais doivent être déclarés afin de déterminer le taux d’imposition applicable aux revenus français, qui est appliqué aux revenus globaux du foyer. L’impôt généré par la différence entre les deux est appelé frottement fiscal.

Le crédit d’impôt généralisé

Ce type de calcul s’applique notamment en Allemagne, Italie, Espagne, Estonie, Slovénie, Lettonie, Royaume-Uni, Norvège, Lituanie et Canada. Les revenus issus de loyers perçus à l’étranger sont imposables en France, mais la somme due est neutralisée par un crédit d’impôt, incluant les prélèvements sociaux.

L'exonération des prélèvements sociaux

Les revenus perçus au titre des SCPI internationales ne sont pas soumis aux prélèvements sociaux (soit une économie de 17,2% sur l’impôt). La rentabilité de l’investissement est donc automatiquement plus importante qu’en France.

L’IFI et les SCPI à l’international

L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) prend en compte la valeur des parts de SCPI, en appliquant un coefficient à la valeur de retrait de la part. Le coefficient correspond à la valeur vénale des biens divisée par la valeur vénale de l’ensemble des actifs de la SCPI.

Quelles sont les obligations quand on achète des parts de SCPI à l’étranger ?

Les obligations administratives pour investir dans une SCPI sont assez limitées, puisqu’il n’y a pas de durée minimum à respecter. Il s’agit plutôt de durées recommandées pour que l’investissement soit intéressant.

Du point de vue fiscal, les obligations sont de déclarer les revenus perçus sur sa déclaration d’impôt (n°2044 et 2047). Les sociétés de gestion des SCPI fournissent chaque année un imprimé fiscal unique (IFU) répertoriant les sommes à déclarer et les cases à remplir sur la déclaration d’impôt.

Comment investir dans une SCPI internationale ?

Les critères pour choisir la bonne société

Les conseillers financiers recommandent de veiller à vérifier plusieurs points avant de choisir sa SCPI.

• Optez pour des SCPI récentes (moins de 3-4 ans) qui investissent dans des biens modernes et en croissance (cœur de ville, télétravail, basse consommation, immeubles de services…). La composition du patrimoine de la SCPI est une donnée-clé de sa performance.
• Faites confiance aux sociétés de gestion professionnelles ayant pignon sur rue.
• Évitez d’investir dans des SCPI ayant des immeubles en France afin de ne pas avoir d’imposition française.
• Favorisez l’investissement dans plusieurs SCPI pour diversifier l’implantation géographique et sectorielle, en privilégiant des pays en bonne santé économique.

Les indicateurs à surveiller pour vérifier la performance des SCPI sont le taux de distribution qui donne le rendement moyen (entre 4 et 6 % pour une bonne SCPI), le taux d’occupation et le report à nouveau correspondant aux revenus et plus-values capitalisés.

La marche à suivre pour acheter des parts

Acheter des parts de SCPI internationales suit la même procédure que pour un investissement en France. Il faut s’adresser à la société de gestion et remplir les formalités d’achat. Il est possible d’acheter des parts :

• au comptant ;
• avec un crédit immobilier ;
• avec un contrat d’assurance-vie ;
• en utilisant le démembrement immobilier.

La vente des parts s’effectue également par l’intermédiaire de la société de gestion de la SCPI.

Les marchés immobiliers internationaux les plus prisés par les SCPI

Les marchés immobiliers les plus intéressants pour les SCPI internationales sont assez diversifiés. Les pays d’Europe du Nord comme l’Allemagne, les Pays-Bas et la Belgique, ainsi que le Royaume-Uni ou l’Irlande sont plébiscités, grâce à une dette publique faible et un taux de chômage peu important. L’Europe du sud (Espagne, Portugal…) est aussi une bonne solution pour les investisseurs. Certaines SCPI sont enfin très actives en Amérique ou en Asie, portées par les marchés prometteurs de la Chine et de l’Inde.

Parmi les SCPI internationales en 2024 on compte :

Exemples de SCPI internationales en 2024

SCPI internationale	Société de gestion	Taux de distribution	Type de patrimoine	Localisation	Lancement
Remake Live	Remake Asset Management	7,79 % TRI* cible : 5,90 % sur 10 ans	Bureaux, logistique, santé et éducation	Europe et Royaume-Uni	2022
Corum Origin	Corum l’Epargne	6,06 % TRI* : 6,84% sur 10 ans	Bureaux, commerces, hôtels, industriel, santé	13 pays européens (zone euro)	2012
Sofidy Europe Invest	Sofidy	4,71 % brut de fiscalité étrangère	Bureaux, commerces, logistique et hôtels	Europe et Royaume-Uni	Juillet 2021
Iroko zen	Iroko	7,12 % brut (5,5 % de taux de distribution cible)	Bureaux, commerces, santé/éducation	Pays-Bas, Irlande, Allemagne et Espagne	Novembre 2020
Novaxia NEO	Novaxia	6,51 % TRI* : 6,80 %	Bureaux, hôtels, éducation et logistique	Espagne, Allemagne, Pays-Bas et Irlande	2006

Chiffres issus de différents sites spécialisés en SCPI internationales, février 2024.

*Le taux de rendement interne (TRI) est un indicateur qui permet de mesurer la rentabilité sur une période donnée en tenant compte de l’évolution de la valeur des parts et des revenus distribués (avant impôts).

SCPI internationale : ce qu’il faut retenir

• Les SCPI internationales investissent sur des biens immobiliers hors de France, principalement sur des commerces et des bureaux.
• Le cadre fiscal de ces SCPI est plus intéressant et offre donc des perspectives de rendement plus élevées.