SCPI européenne : diversifiez votre patrimoine avec l'immobilier en Europe

Comprendre les SCPI européennes et leur fonctionnement

Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) européennes représentent une opportunité pour les investisseurs cherchant à diversifier leur patrimoine au-delà des frontières françaises. Les SCPI européennes se spécialisent dans l'acquisition et la gestion de biens immobiliers situés en Europe, offrant ainsi une exposition à différents marchés immobiliers européens.

La particularité du fonctionnement des SCPI en Europe réside dans leur structure : ce sont des SCPI de rendement, c’est-à-dire qu’elles collectent des capitaux auprès d'investisseurs privés pour acquérir un ensemble diversifié de biens immobiliers (comme des bureaux, des commerces ou des logements) dans divers pays européens. Les revenus générés par ces biens (loyers, plus-values à la revente) sont ensuite distribués aux investisseurs sous forme de dividendes, après déduction des frais de gestion.

Investir dans une SCPI européenne présente plusieurs avantages. Tout d’abord, la diversification géographique qui permet de réduire les risques liés aux fluctuations d'un seul marché immobilier. En effet, les performances des biens immobiliers varient d'un pays à l'autre en fonction des conditions économiques locales. De plus, la gestion professionnelle des SCPI confiée à des sociétés de gestion spécialisées (Asset Manager Immobilier) assure une sélection rigoureuse des biens et une gestion optimale, ce qui peut être difficile à réaliser pour un investisseur individuel.

Les avantages et les inconvénients à investir dans une SCPI européenne

Investir dans une SCPI en Europe présente des avantages significatifs, notamment en termes de potentiel de rendement relativement attractif. En effet, en ayant accès à un marché immobilier plus large, les SCPI en Europe obtiennent des rendements plus élevés que ceux disponibles sur le marché français, notamment en raison de la diversité des opportunités d'investissement et de la croissance économique effective dans différents pays européens.

Un autre avantage repose sur la mutualisation des risques. En investissant dans une variété de biens immobiliers répartis dans plusieurs pays, les risques associés à des facteurs tels que les fluctuations du marché local, la vacance locative ou les problèmes spécifiques à un type de bien sont considérablement réduits. Cette diversification géographique est un atout majeur des SCPI européennes.

La gestion professionnelle s’avère également être un point fort. Les sociétés de gestion de SCPI disposent d'experts en immobilier qui s'occupent de l'acquisition, de la gestion et de la maintenance des biens, offrant ainsi une expertise et une efficacité que les investisseurs individuels auraient du mal à égaler.

La majorité des biens immobiliers constituant le portefeuille des SCPI européennes se trouvent dans des pays utilisant l'euro comme monnaie, ce qui permet d’éliminer le risque de fluctuation des taux de change.

Cependant, il existe également des inconvénients. Les investisseurs doivent être conscients des frais de gestion et des commissions, qui peuvent réduire le rendement net. De plus, la liquidité peut être un problème, car la revente de parts de SCPI n'est pas aussi rapide ni aussi facile que la vente de titres cotés en bourse.

À quels types d'investisseurs s'adressent les SCPI européennes ?

Les SCPI européennes s'adressent à tous les particuliers cherchant à diversifier leur portefeuille immobilier au-delà des frontières nationales. Elles conviennent idéalement aux investisseurs à la recherche de rendements potentiels issus du marché immobilier européen désireux de mutualiser les risques. Les SCPI européennes sont particulièrement adaptées aux investisseurs patients, prêts à s'engager sur le long terme, compte tenu de la nature généralement peu liquide de l'immobilier par rapport aux actions. Les SCPI européennes intéressent également les investisseurs cherchant à bénéficier d'une gestion professionnelle et à minimiser leur implication personnelle dans la gestion quotidienne d’un bien immobilier.

Quel rendement attendre d’une SCPI européenne ?

Comprendre les rendements possibles

Les SCPI européennes se distinguent par leurs belles performances. Généralement, le taux de distribution moyen des SCPI en 2023 est de 4,52 % selon l'Institut de l'épargne immobilière et foncière (IEIF).

L'attrait global d'une SCPI européenne est renforcé par les avantages fiscaux associés, lesquels jouent un rôle significatif dans l'amélioration du rendement final pour les investisseurs.

Exemple d’investissement en SCPI européenne

En France, les revenus fonciers des SCPI sont imposés sur la tranche marginale d’imposition (TMI) en fonction des revenus perçus : 11 %, 30 %, 41 % et 45 %. A cela s’ajoute, les prélèvements sociaux de 17,2 %. En SCPI européenne, ces derniers ne s’appliquent pas. De plus, les revenus sont imposés différemment.

Exemple de SCPI allemande 

Calcul impôts	Allemagne
Revenus fonciers annuels	10 000 €
TMI (tranche marginale d’imposition)	41 %
TM (taux moyen d’imposition)	30 %
Montant de l’impôt (TMI – TM)	41 % - 30 % = 11 %
Prélèvements sociaux (17,2%)	Exempté
Total impôts	1 100 €

Exemple de Novapierre Allemagne 2, Capital.

La fiscalité d’une SCPI européenne

Comprendre les différents aspects liés à la fiscalité des SCPI en Europe est essentiel avant de vous lancer dans ce type d’investissement immobilier.

Quelle fiscalité s’applique ?

Les revenus générés par les SCPI européennes sont imposés conformément aux règles fiscales de chaque pays. Cependant, grâce aux accords fiscaux bilatéraux, les investisseurs peuvent souvent profiter d'un crédit d'impôt ou de la méthode du taux effectif pour éviter la double imposition. En outre, les investissements dans les SCPI européennes peuvent être éligibles à certains dispositifs fiscaux, tels que l'assurance-vie ou le démembrement de propriété temporaire pour profiter d’avantages fiscaux supplémentaires.

L’impact sur les revenus fonciers

Pour un investisseur individuel, c'est-à-dire une personne physique, les revenus fonciers provenant des loyers des SCPI sont taxés selon le barème progressif de l'impôt sur le revenu. Votre taux marginal d'imposition (TMI), variant de 0 à 45 %, est ensuite appliqué sur ces revenus.

Dans le cas d’un particulier au régime réel, la fiscalité des SCPI européennes sur les revenus fonciers autorise la déductibilité des intérêts d'emprunt de la base imposable des revenus fonciers.

L’impact sur le revenu global

En ce qui concerne l'impact sur le revenu global, les revenus des SCPI sont intégrés dans le calcul du revenu global de l'investisseur, influençant donc potentiellement, à la hausse comme à la baisse, sa tranche d'imposition et, par conséquent, le taux d'imposition applicable à l'ensemble de ses revenus.

L’IFI et les SCPI européennes

À l'instar des autres types d'investissements immobiliers, les SCPI européennes sont également assujetties à l'Impôt sur la fortune immobilière (IFI). Chaque année, la valeur à déclarer pour l'IFI est transmise par la société de gestion de la SCPI.

Quelles sont les obligations quand on achète des parts de SCPI européennes ?

Les obligations administratives

L'une des principales obligations administratives est liée à la durée de détention des parts. Les investisseurs doivent souvent s'engager à conserver leurs parts pendant une période minimale recommandée, généralement supérieure à 10 ans. Cette période de détention est essentielle pour bénéficier pleinement des avantages fiscaux à long terme. De plus, les investisseurs doivent se conformer aux procédures de souscription (justificatifs financiers, formulaire de souscription, versement initial, etc.) et aux exigences de reporting périodique, trimestriellement ou annuellement, imposées à l’investisseur par la société de gestion.

Les obligations fiscales

La déclaration fiscale d'une SCPI européenne pour un investisseur français comporte quelques spécificités dues à la nature internationale de l'investissement. Voici les étapes clés à suivre :

• commencez par identifier les revenus générés par les propriétés situées hors de France. Ces revenus doivent être déclarés en France, mais le traitement fiscal dépend des conventions fiscales entre la France et le pays où se trouve le bien immobilier ;
• effectuez la déclaration des revenus fonciers étrangers au travers du formulaire 2047 destiné à la déclaration des revenus encaissés à l'étranger, et du formulaire 2042 dans lequel vous reportez le montant des revenus fonciers de votre formulaire 2047 dans la section des revenus de source étrangère ;
• si les revenus ont été taxés dans le pays où se situe le bien, vérifiez votre éligibilité à un crédit d'impôt ou à la méthode du taux effectif en France pour éviter la double imposition, conformément aux accords bilatéraux ;
• si vous êtes assujetti à l'Impôt sur la fortune immobilière (IFI), la valeur des parts de la SCPI doit être incluse dans le calcul de l'IFI, même si les biens sont situés à l'étranger.

Comment investir dans une SCPI européenne ?

Investir dans une société civile de placement immobilier (SCPI) européenne peut être une opportunité d'accéder à un marché immobilier diversifié et potentiellement lucratif. Cependant, il est crucial de comprendre les critères essentiels pour choisir la bonne SCPI.

Les critères pour choisir la bonne société

Lors de la sélection d'une SCPI européenne, plusieurs critères doivent être pris en compte :

• présence géographique : la répartition géographique des biens immobiliers est un facteur clé. Une présence dans des marchés immobiliers stables et en croissance assure une meilleure sécurité d'investissement ;
• gestion de la SCPI : l'équipe de gestion doit être expérimentée et compétente. Il est important de savoir où elle est située, comment elle est structurée et sa stratégie de gestion des biens ;
• composition du patrimoine : la diversité des actifs (bureaux, commerces, logements, etc.) et leur qualité sont essentielles pour réduire les risques et assurer une rentabilité stable ;
• performance : les indicateurs clés incluent le taux de distribution sur valeur de marché (TDVM), le taux d’occupation financier (TOF), et le report à nouveau (RAN). Ces indicateurs aident à évaluer la rentabilité et la gestion des revenus de la SCPI.

La marche à suivre pour acheter des parts

L’achat de parts de SCPI européenne s’effectue généralement auprès de la société de gestion ou par l'intermédiaire de conseillers en gestion de patrimoine. Il est important de bien comprendre les modalités d’achat, qui peuvent varier selon les SCPI. Ceci inclut le montant minimum d’investissement, les frais d’acquisition, et les modalités de souscription. Une étude préalable de la documentation fournie par la société de gestion, comme le rapport annuel et les bulletins trimestriels, est conseillée pour bien saisir les spécificités de la SCPI.

La revente de ses parts

La liquidité des parts de SCPI peut varier, et il est important de comprendre les conditions de revente. Certaines SCPI offrent une facilité de revente grâce à un marché secondaire actif, tandis que d’autres peuvent présenter plus de difficultés. La vente est effective dès lors que la SCPI européenne trouve un acheteur. Il faut aussi prendre en compte les éventuels frais de sortie et l'impact fiscal de la revente. C’est la raison pour laquelle il est conseillé de consulter un expert en amont afin d’évaluer les meilleures options en fonction de vos objectifs d'investissement et de votre horizon de placement.

Les marchés immobiliers européens les plus prisés par les SCPI

Les marchés immobiliers européens sont devenus des terrains privilégiés pour les investissements des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). Parmi eux, la France se distingue par son marché locatif dynamique, notamment à Paris, Lyon, et Marseille. L'Allemagne, avec ses villes comme Berlin et Francfort, attire également les SCPI grâce à son économie stable et son marché de l'immobilier d'entreprise.

Les Pays-Bas, avec Amsterdam, et l'Irlande, notamment Dublin, sont prisés pour leur secteur des bureaux et leur potentiel de croissance.

L'Espagne, et plus particulièrement Madrid et Barcelone, offre des opportunités dans le secteur résidentiel et commercial.

Ces marchés, réputés pour leur stabilité et leur croissance, sont favorisés par les SCPI en Europe pour la diversification et la solidité de leurs investissements.

Exemple de SCPI européennes

SCPI européenne	Société de gestion	Stratégie d'investissement	Objectif distribution 2023	Ticket d’entrée pour investir en Europe
Corum Eurion	Corum AM	SCPI européenne diversifiée investie en zone euro	4,50 %	215 € pour 1 part
Corum Origin	Corum AM	SCPI européenne diversifiée investie en zone euro	6 %	1 135 € pour 1 part
Novapierre Allemagne 2	Paref gestion	SCPI européenne spécialisée sur le commerce allemand	4,79 %	2 600 € pour 10 parts (minimum)
Pierval Santé	Euryate AM	SCPI européenne spécialisée dans l’immobilier médical	5,10 %	1 020 € pour 5 parts (minimum)

Février 2024

SCPI européenne : ce qu’il faut retenir

Voici un récapitulatif des points clés à retenir sur les SCPI européennes :

• les SCPI européennes offrent une opportunité d'investir dans un éventail de biens immobiliers (bureaux, hôtels, résidences étudiantes et seniors, commerces, etc.) à travers l'Europe ;
• exonération de 17,2 % de prélèvements sociaux sur les revenus fonciers issus des SCPI ;
• un engagement recommandé de 10 ans minimum, idéalement jusqu'à 15 ans ou plus pour une optimisation de l'investissement ;
• investissement initial relativement abordable, généralement autour de 1 000 € ;
• pas de garantie sur les revenus distribués, la valeur du capital investi, ni sur la liquidité des parts ;
• rendements attractifs, le taux de distribution moyen est de 4,52 % en 2023 selon l’IEIF ;
• fiscalité spécifique liée aux revenus générés à l'étranger, avec possibilité de crédit d'impôt ou du taux effectif pour éviter la double imposition ;
• convient aux investisseurs patients, à la recherche d'une gestion professionnelle et d'une diversification géographique de leur portefeuille immobilier.