Comprendre le mécanisme et le fonctionnement de la SCI

Quel est le principe d’une SCI ?

La société civile immobilière ou SCI est une structure juridique rassemblant au moins deux associés. Le but de cette société est de gérer un ou plusieurs biens immobiliers : une SCI voit son fonctionnement réglementé par le Code civil. Le patrimoine n’est plus détenu par chaque associé, mais par la SCI.

Chacun des associés apporte de l’argent dans le capital de la SCI et il détient des parts sociales qui sont proportionnelles à son apport.

Comment fonctionne une SCI au quotidien ? Le fonctionnement des sociétés civiles immobilières s’apparente à celle d’une société classique, avec des statuts qui encadrent son fonctionnement et déterminent les modalités de prise de décision.

Pourquoi créer une SCI plutôt que de rester en indivision ?

La SCI propose un cadre rassurant et protecteur pour les associés. La constitution d’une SCI protège aussi bien les associés que le bien détenu au sein de la société.

L’intérêt de la SCI dans le cas d'une transmission de patrimoine

Le fonctionnement de la SCI facilite la transmission du patrimoine :

• les parts sociales sont plus facilement transmissibles qu’un bien en direct ;
• la SCI permet le démembrement de propriété lorsqu’il s’agit d’une donation de son vivant, de manière plus simple et plus cadré qu’un bien en direct également.

Le cadre de la SCI permet d’éviter les éventuels conflits qui pourraient exister entre héritiers, car elle fige la valeur des biens donnés au moment de la donation et évite les désaccords sur la valorisation a posteriori. Dans la cadre de la transmission de son patrimoine immobilier, la SCI est plus que pertinente.

La création d’une SCI familiale pour éviter l’indivision

La SCI familiale rassemble des membres ayant des liens familiaux jusqu’au quatrième degré. Elle est régie par la même réglementation qu’une SCI classique, mais ne peut pas être considérée comme un bailleur professionnel lorsqu’elle loue le bien à des tiers.

La SCI permet d’éviter l’indivision dans le cadre d’une succession. En effet, lors d’un héritage, les héritiers peuvent se retrouver propriétaires de biens immobiliers en indivision avec les autres héritiers. La gestion doit se faire d’un commun accord entre tous les propriétaires, mais cela occasionne parfois des blocages. C’est le cas notamment lorsque l’un des propriétaires veut quitter l’indivision, car cela provoque souvent la vente forcée du bien.

Le fonctionnement d’une SCI permet d’éviter les conflits familiaux en donnant plus de souplesse et en déléguant la gestion courante au gérant de la société. La vente forcée est exclue, car l’associé qui veut quitter la SCI peut seulement vendre ses parts aux autres ou à un tiers (sur accord des autres associés). La pérennité du bien immobilier est ainsi garantie.

La SCI familiale permet également d’intégrer les enfants dans le patrimoine immobilier, puisque les associés peuvent être mineurs. C’est une solution aussi pour transmettre des biens immobiliers entre partenaires de PACS ou des concubins.

Les avantages fiscaux d’une SCI

Outre l’avantage en termes de préservation des biens immobiliers, la SCI permet de bénéficier d’avantages fiscaux, notamment en matière de succession. En effet, la donation de parent à enfant est exonérée d’impôt dans la limite de 100 000 € tous les 15 ans. En cédant progressivement ses parts sociales au sein d’une SCI en respectant ce plafond, un parent peut ainsi transmettre la totalité du bien à ses enfants en évitant les droits de succession.

Par ailleurs, la valeur des parts est calculée sur la base de l’actif net de la SCI. Si elle est endettée par emprunt, celui-ci entre en ligne de compte.

En revanche, la SCI n’est pas soumise à l’impôt sur les revenus : chaque associé doit déclarer les bénéfices reçus au titre des revenus fonciers. Si l’associé est une personne morale, il doit déclarer ces revenus dans l’impôt sur les sociétés.

Quels sont les avantages et les inconvénients d’une SCI

La société civile immobilière comporte de nombreux avantages :

• pouvoir répartir les dettes et bénéfices occasionnés par le bien immobilier entre les associés ;
• protéger la cession unilatérale du bien, puisque l’accord des associés représentant la majorité des parts sociales doit être obtenu ;
• faciliter la transmission du patrimoine au sein d’une famille en évitant les droits de succession ;
• bénéficier d’avantages fiscaux sur la succession.

Mais la SCI comporte également des inconvénients à prendre en compte :

• élaborer des statuts d’une SCI n’est pas forcément aisé, ils sont importants, car ils doivent régir les rapports entre les associés ;
• il faut répondre à certaines obligations de fonctionnement comme la tenue d’une comptabilité dans certains cas ;
• la SCI n’est pas éligible aux prêts réglementés comme le prêt à taux zéro par exemple ;
• le patrimoine personnel est engagé au sein d’une SCI ;
• la cession des parts est parfois complexe en cas de désaccord entre les associés.

Comment définir le capital et les apports des associés dans une SCI ?

Les associés d’une SCI doivent être au minimum deux, mais il n’y a pas de nombre maximum. La SCI n’a pas de vocation commerciale, car son objet est de gérer un patrimoine immobilier. C’est pour cette raison qu’un mineur peut être associé d’une SCI.

Les associés d’une SCI peuvent être des personnes physiques ou morales. Ils peuvent être d’une même famille (on parle alors de SCI familiale) ou non. La nationalité française n’est pas obligatoire et la majorité non plus.

La durée de vie d’une SCI est légalement de 99 ans et les associés ont, durant ce temps, une responsabilité illimitée et non solidaire si la SCI contracte des dettes. Cette responsabilité est proportionnelle au nombre de parts détenues par chaque associé.

Concrètement, cela veut dire qu’un créancier ne peut se retourner contre un seul associé pour solder la totalité d’une dette.

Les bénéfices dégagés par la SCI sont :

• distribués aux associés au prorata de leur participation ;
• ou affectés en réserve pour permettre des travaux par exemple.

Le capital est donc défini selon les capacités de chaque associé. Il peut se constituer en apport numéraire (une somme d’argent) ou par le bien en lui-même (apport en nature). Les parts sont ensuite définis en fonction de l’apport de chaque associé.

Comment fonctionne la gestion d’une SCI ?

La gestion d’une SCI est soumise à certaines obligations de la part du gérant et des associés.

Quel est le rôle du gérant dans une SCI et comment est-il choisi ?

Le gérant de la SCI est désigné lors de la création par les autres associés selon des règles précisées dans les statuts. Son nom apparaît dans les statuts de la SCI et il peut être remplacé lors des assemblées générales annuelles.

Pour être gérant de SCI, il n’est pas nécessaire d’être associé. En revanche, il faut :

• être majeur ou mineur émancipé ;
• ne pas être interdit de gestion ;
• ne pas exercer de profession incompatible avec la qualité de gérant de SCI (avocat, notaire, expert-comptable…).

Son rôle est essentiellement d’assurer la gestion courante du bien immobilier et le fonctionnement de la SCI, sans forcément avoir à consulter chacun des associés. Il va par exemple représenter la société en cas d’assignation au tribunal, mais aussi signer des baux de location du bien le cas échéant. Il peut aussi engager des travaux nécessaires à la préservation du bien.

Quelles sont les obligations comptables et administratives d’une SCI ?

Le gérant doit convoquer l’ensemble des associés pour une assemblée générale une fois par an pour rendre compte de sa gestion. Il doit informer l’assemblée des activités inhérentes à la SCI, et indiquer les bénéfices et les pertes réalisées.

Le gérant doit alors conserver tous les justificatifs nécessaires pour répondre aux éventuelles interrogations de l’administration fiscale.

Les SCI sont soumises à la tenue d’une comptabilité allégée ou spécifique. Elle est spécifique dans les cas suivants :

• SCI soumise à l’IS ;
• SCI soumise à la TVA ;
• un des associés est une personne morale soumise à l’IS ;
• si la SCI dépasse un seuil de salariés et/ou de CA.

Dans ce cas, la SCI doit organiser la tenue des informations chiffrées et quantifiées de la situation financière de celle-ci.

Comment fonctionne la gestion locative de la SCI ?

Le gérant peut librement choisir un locataire, établir un contrat de location et faire lui-même l’état des lieux. Il est en charge de vérifier la mise en place d’une assurance locative et le bon paiement des loyers et des charges. Il peut aussi décider de s’appuyer sur une agence de gestion locative s’il souhaite se décharger de toutes ces tâches.

Comment fonctionne la dissolution  d’une SCI ?

D’abord, notons que la dissolution d’une SCI passe par une décision lors de la tenue d’une assemblée générale extraordinaire. Un PV de dissolution est alors rédigé et doit mentionner certaines informations :

• nom de la SCI, adresse du siège social ;
• jour, heure et lieu de l’assemblée générale extraordinaire ;
• décision de fermer la SCI ;
• modalités du vote et nombre de voix pour ou contre ;
• rappel des besoins tant que la SCI subsiste ;
• identité du liquidateur ainsi que ses obligations et ses pouvoirs.

Un dossier doit ensuite être déposé sur le site du guichet unique qui le transmettra au greffe du tribunal de commerce.

La SCI et son fonctionnement : ce qu’il faut retenir

• La SCI est un cadre protecteur pour ceux qui souhaitent investir à plusieurs en immobilier, ou ceux qui souhaitent transmettre facilement leur patrimoine. Le fonctionnement de la SCI permet de fixer un cadre de la gestion du bien immobilier.
• La SCI, c’est un certain nombre d’avantages tels que les avantages fiscaux, mais ce sont aussi certaines contraintes dont il faut tenir compte comme la gestion comptable et administrative obligatoire.
• Toute SCI définit un ou plusieurs gérants qui s’impliquent dans cette gestion. Chaque gérant et associé entraîne son patrimoine personnel lorsqu’il investit des parts. Chacun décide du nombre de parts qu’il souhaite et peut détenir en fonction de son apport en capital.