Démembrement SCI : comprendre la stratégie de gestion patrimoniale

Qu'est-ce que le démembrement dans le cadre d'une SCI ?

Pour saisir le concept de démembrement de propriété dans une société civile immobilière, il est primordial de définir ce que signifie être propriétaire. Être propriétaire d'un bien, qu'il s'agisse d'une entreprise ou d'un bien immobilier, implique le droit de profiter de ce bien. La pleine propriété confère trois prérogatives fondamentales.

• Usus : le droit d'utiliser le bien.
• Fructus : le droit de bénéficier des revenus générés par le bien, tels que les dividendes.
• Abusus : le droit de disposer du bien, en le vendant, le donnant, ou le modifiant.

Dans le fonctionnement SCI, l'usus se manifeste par le droit de vote, le fructus par le droit aux dividendes et l'abusus par la faculté de transférer les parts sociales.

Le démembrement en SCI entraîne la séparation de ces droits, qui sont alors attribués à deux parties différentes :

• le nu-propriétaire détient le droit de disposer du bien, tout en respectant les droits de l'usufruitier ;
• l'usufruitier jouit du droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les fruits.

Dans quels cas démembrer une SCI ?

Planification successorale

Le démembrement SCI permet une transmission de patrimoine immobilier aux héritiers (nus-propriétaires) tout en conservant l'usage ou les revenus du bien pour le ou les usufruitiers jusqu'à leur décès. Cela facilite la gestion de l'héritage et peut réduire les droits de succession dus par les héritiers. Les parents peuvent, par exemple, donner la nue-propriété de biens à leurs enfants tous les 15 ans. Ils profitent ainsi des abattements fiscaux tout en conservant l'usufruit jusqu'à leur décès.

Protection du conjoint survivant

Comme dans le cas du démembrement croisé, cela permet au conjoint survivant de continuer à vivre dans le bien immobilier ou d'en percevoir les revenus sans être propriétaire, évitant ainsi les conflits potentiels avec d'autres héritiers et réduisant l'impact fiscal au décès.

Optimisation fiscale

Le démembrement SCI de propriété peut offrir des avantages fiscaux, notamment en matière :

• d'impôt sur la fortune immobilière (IFI) où l'usufruitier est seul redevable ;
• d'impôts sur le revenu (IR) puisque les revenus fonciers peuvent être attribués à l'usufruitier, souvent dans une tranche d'imposition plus favorable.

Gestion et conservation du patrimoine familial

Dans les familles, le démembrement SCI peut servir à conserver le patrimoine immobilier dans le cercle familial tout en en confiant la gestion ou l'exploitation à des membres spécifiques de la famille (usufruitiers), permettant ainsi une certaine flexibilité dans la gestion des actifs. Lors du décès des parents, les enfants (en tant que nus-propriétaires) accèdent à la pleine propriété de leur part sans charges fiscales supplémentaires.

Démembrement de SCI : avantages et inconvénients

Les avantages du démembrement de SCI

Le démembrement dans une société civile immobilière est une stratégie pouvant être avantageuse pour la transmission de patrimoine au sein d'une famille. Pour les donations à un enfant, un abattement de 100 000 € s'applique, et la valeur de la donation est basée uniquement sur la nue-propriété.

En introduisant une clause de réversion d'usufruit dans les statuts de la SCI, un propriétaire unique peut transmettre la nue-propriété tout en conservant l'usufruit de son vivant, puis le passer à son conjoint jusqu'au décès de ce dernier. Cela assure au conjoint survivant le droit de continuer à vivre dans le bien.

Lorsqu'une SCI est formée pour l'acquisition d'un bien immobilier financé par emprunt, il est possible de céder l'usufruit à une entité commerciale responsable de la gestion de la SCI et de l'immeuble. Soumis à l'impôt sur les sociétés (IS), l'usufruitier permet à la SCI de bénéficier d'une fiscalité avantageuse sur les revenus, calculés selon le régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Ce dispositif a notamment deux conséquences :

• l'utilisation de l'IS pour le calcul du résultat imposable de la SCI ;
• l'application de l'impôt sur le revenu (IR) pour la détermination de la plus-value à la vente.

Pour les associés de la SCI, le démembrement offre la perspective de percevoir les revenus issus de la cession de l'usufruit sans imposition si aucun dividende n'est distribué. Finalement, à l'expiration du démembrement, les associés recouvrent la pleine propriété des parts de la SCI sans imposition. Cela leur permet de louer ou vendre le bien sous le régime fiscal avantageux des plus-values immobilières pour les particuliers.

Les inconvénients du démembrement de SCI

Bien que le démembrement de parts sociales en SCI offre de nombreux avantages en termes de planification successorale et d'optimisation fiscale, il présente également certains inconvénients qu'il est important de prendre en compte.

• Complexité administrative et juridique : le démembrement de parts de SCI peut être complexe en ce qui concerne la répartition des droits et obligations entre usufruitiers et nus-propriétaires.
• Limitations pour le nu-propriétaire : les nus-propriétaires n'ont pas le droit aux dividendes ni le droit de vote aux assemblées générales, ce qui peut limiter leur influence sur les décisions importantes de gestion de la SCI.
• Risques de conflits : le démembrement SCI peut engendrer des conflits entre usufruitiers et nus-propriétaires, notamment si leurs intérêts divergent.
• Coûts supplémentaires : le démembrement de propriété peut entraîner des coûts supplémentaires (frais de notaire et frais de conseil juridique et fiscal).
• Liquidité des parts : la liquidité des parts de SCI peut être réduite dans un contexte de démembrement puisque la cession de parts nécessite l'accord entre usufruitiers et nus-propriétaires, ce qui peut compliquer la vente et affecter la valorisation des parts.

Comment mettre en place un démembrement au sein d'une SCI ?

La mise en place d'un démembrement de parts sociales en SCI requiert une planification minutieuse et une compréhension approfondie des implications juridiques et fiscales. Voici les étapes clés.

1. Consultation préalable d'experts : consultez des professionnels spécialisés dans le droit des sociétés et le droit fiscal, comme des avocats ou des notaires, pour anticiper les implications fiscales du démembrement pour les usufruitiers et les nus-propriétaires.
2. Révision ou rédaction des statuts de la SCI : les statuts de la SCI doivent clairement définir les modalités du démembrement.
3. Détermination de la valeur de l'usufruit et de la nue-propriété : la valeur de l'usufruit et de la nue-propriété doit être établie, souvent à l'aide de barèmes fiscaux basés sur l'âge de l'usufruitier.
4. Réalisation d'un acte de démembrement : l'opération de démembrement SCI proprement dite doit être formalisée par un acte notarié, qui spécifie les conditions du démembrement, identifie les parties concernées et détaille la répartition des parts démembrement.
5. Enregistrement du démembrement : une fois l'acte de démembrement signé, il est nécessaire de l'enregistrer auprès des services fiscaux et de procéder à la modification des registres de la SCI pour refléter la nouvelle structure de propriété des parts.

5 conseils pour procéder au démembrement en SCI

1.Rédaction précise des statuts avec un focus sur l'objet social

Il est crucial de formuler avec exactitude les statuts de la SCI, en mettant l'accent sur son objet social. Il faut porter une attention particulière à la rédaction des clauses comme celles concernant la réversion d'usufruit ou l'agrément, en raison des avantages et options qu'offre le démembrement en SCI.

2.Évaluation adéquate de la valeur du bien immobilier

Pour le bien immobilier démembré, son évaluation doit répondre aux exigences fiscales et économiques. La somme de la valeur de l'usufruit et de la nue-propriété équivaut à la valeur totale du bien.

3.Prévention de l'abus de droit

Dans le cadre d’un démembrement en SCI, le respect scrupuleux des règles fiscales et juridiques, ainsi qu'une rédaction professionnelle des statuts, sont essentiels pour éviter d'être accusés d'abus de droit.

4.Éviter les gestions anormales

Dans la même lignée que le point précédent, le gérant de la SCI doit s'abstenir de toute surestimation des actifs pour prévenir les accusations de gestion anormale.

5.Actualisation des connaissances réglementaires

Avec le remplacement de l'ISF par l'IFI, il est impératif de rester au fait des changements législatifs affectant la répartition des obligations fiscales entre usufruitier et nu-propriétaire. Vous pourrez ainsi adapter la gestion de votre patrimoine en fonction des évolutions de la législation.

Les implications fiscales du démembrement SCI

Impôt sur le revenu

L'usufruitier est imposé sur les revenus générés par les biens immobiliers de la SCI (comme les loyers) puisqu'il détient le droit aux bénéfices générés par les parts démembrement. Ces revenus sont soumis à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers ou des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), selon l'activité de la SCI.

Pour le nu-propriétaire, il n'est pas imposé sur les revenus générés par les parts dont il détient la nue-propriété jusqu'à ce que le démembrement prenne fin et qu'il acquière la pleine propriété des parts.

Impôt sur la fortune immobilière (IFI)

Dans le cadre de l'IFI, c'est l'usufruitier qui est considéré comme le propriétaire des biens et doit donc inclure la valeur de ces biens dans son assiette taxable à l'IFI. Le nu-propriétaire n'est pas redevable de l'IFI sur les biens dont il détient seulement la nue-propriété pendant la durée du démembrement.

Droits de donation et de succession

Lors du démembrement de parts sociales par donation, les droits de donation sont calculés sur la valeur de la nue-propriété, qui est déterminée en fonction de l'âge de l'usufruitier au moment de la donation. Cela permet souvent de réduire les droits de donation dus.

À la fin du démembrement, en cas de décès de l'usufruitier, les nus-propriétaires accèdent à la pleine propriété des parts sans droits de succession supplémentaires, pour autant que les droits de donation aient été acquittés lors de la transmission de la nue-propriété.

Plus-values immobilières

La cession de parts démembrement peut engendrer une imposition sur les plus-values pour l'usufruitier et/ou le nu-propriétaire, selon qui procède à la vente et la nature de la cession. Le calcul de la plus-value prend en compte la répartition de la valeur entre usufruit et nue-propriété au moment de l'acquisition des parts.

Le démembrement en SCI : ce qu’il faut retenir

• Le démembrement SCI est une stratégie pour la gestion de biens immobiliers, utile dans les SCI familiales, pour la transmission de patrimoine entre partenaires ou pour les investissements locatifs.
• En séparant la pleine propriété en usufruit et nue-propriété, le démembrement offre des avantages fiscaux pour la SCI et simplifie la transmission patrimoniale.
• Une SCI démembrée facilite la transmission patrimoniale et permet de réduire les impositions, mais protège également le partenaire survivant. L'incorporation de clauses spécifiques, comme la réversion d'usufruit dans les statuts de la SCI, est cruciale pour une mise en œuvre réussie.