Imposition des SCI en 2024 : comprendre la fiscalité de la Société Civile Immobilière

Qu'est-ce qu'une SCI et pourquoi choisir cette structure ?

Définition de la société civile immobilière (SCI)

La société civile immobilière (SCI) est une forme de société utilisée principalement pour la gestion et la détention de biens immobiliers. Elle requiert au moins deux associés, qui peuvent être des personnes physiques ou morales, et est gérée par un ou plusieurs gérants. Les associés sont responsables des dettes à hauteur de leur apport. Fiscalement, une SCI est transparente par défaut, signifiant que les revenus sont imposés au niveau des associés, bien qu'elle puisse opter pour l'impôt sur les sociétés.

Les avantages fiscaux d'une SCI

La SCI est particulièrement appréciée pour sa flexibilité en matière de gestion de patrimoine immobilier et est souvent utilisée pour la transmission de patrimoine dans un cadre familial. Parmi les principaux avantages fiscaux d’une SCI, nous pouvons citer :

• transparence fiscale pour éviter une double imposition ;
• optimisation de l'impôt sur le revenu, notamment grâce à la possibilité de déduire les intérêts d'emprunt et autres charges de la base imposable des revenus fonciers ;
• choix du régime fiscal ;
• gestion de patrimoine et transmission avec l’opportunité de diviser la propriété en parts sociales pour simplifier la donation de parts aux héritiers, avec des droits de succession réduits ;
• déductibilité des charges comme les frais de gestion, les travaux d'entretien, les intérêts d'emprunts ;
• allégement de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) ;
• souplesse dans la répartition des bénéfices entre les associés pour optimiser la charge fiscale globale.

Comment sont imposés les bénéfices d'une SCI ?

L'imposition sur le revenu (IR)

Dans le cas d'une SCI soumise à l'impôt sur le revenu (IR), la société elle-même n'est pas directement redevable de l'impôt. Les impôts sont payés par les associés individuellement, en fonction de leur part dans les revenus fonciers générés par la SCI. Ces revenus fonciers sont répartis entre les associés en proportion de leur participation au capital de la SCI. Les revenus perçus sont donc soumis à l'impôt sur le revenu au taux marginal de chaque associé, auquel s'ajoutent des prélèvements sociaux de 17,2 %.

L'imposition sur les sociétés (IS)

Lorsqu'une société civile immobilière est soumise à l'impôt sur les sociétés (IS), elle doit satisfaire à des obligations déclaratives différentes. Dans ce scénario, c'est la société elle-même, et non les associés, qui est responsable du paiement de l'impôt. Il est essentiel de noter que le choix de l'IS est permanent et a pour conséquence l'imposition des revenus générés par l'activité de la SCI au niveau de la société. Le taux d'impôt appliqué dépend du montant des bénéfices réalisés par la SCI. Le taux d’imposition à l'IS est de 15 % pour les sociétés générant moins de 42 500 € de bénéfices par an, et de 25 % pour toutes les autres sociétés.

Comment choisir entre impôt à l’IS ou à l’IR ?

Pour choisir entre une SCI à l’IR ou à l’IS, plusieurs critères liés à la situation de la SCI et aux situations personnelles des associés doivent être pris en compte. Ces critères comprennent :

• les modalités du régime fiscal (IR ou IS) ;
• la possibilité de déduire un déficit fiscal ;
• la possibilité de déduire des dépenses avant l'imposition ;
• la taxation des plus-values immobilières ;
• les obligations comptables.

Tableau pour comparer la SCI à l’IS et la SCI à l’IR en un coup d’œil 

Critères	SCI sous IR	SCI sous IS
Possibilité de déduire un déficit	Non	Oui, report possible sur 10 ans
Dépenses déductibles avant impôt	Intérêts des emprunts réalisés par l’associé à titre personnel pour réaliser son apport au capital social Frais de gestion du bien Taxe foncière	Frais d’acquisition Frais de gestion du bien Amortissement du bien Rémunération du gérant associé Taxe foncière
Taxation des plus-values immobilières	Régime des plus-values immobilières des particuliers Abattement proportionnel à la durée de détention dès la 6ᵉ année	Régime des plus-values immobilières des professionnels Aucun abattement
Obligations comptables	Non	Oui

Comment et quand déclarer les revenus d'une SCI ?

Faut-il obligatoirement faire appel à un comptable ?

Chaque année, une SCI est tenue de soumettre une déclaration de résultats pour les revenus locatifs de l'année précédente. Les obligations de comptabilité en SCI dépendent du régime fiscal, aucune loi n’oblige les SCI à avoir recours au service d’un expert-comptable. Il est possible de tenir sa comptabilité, gérer sa facturation, rédiger les procès-verbaux d’assemblée générale ou de réaliser ses déclarations fiscales soi-même.

Dates clés et obligations déclaratives

La déclaration doit être faite au plus tard le deuxième jour ouvré suivant le 1er mai de l'année en cours. Les associés de la SCI, qu'ils soient des particuliers ou des entreprises, doivent déclarer annuellement leur part des revenus de la SCI.

Pour les particuliers, ces revenus sont déclarés comme revenus fonciers sur le formulaire n° 2044. Quant à la SCI elle-même, elle doit remplir une déclaration des résultats en utilisant le formulaire n° 2072 C ou 2072 S, selon la situation. Actuellement, la déclaration des revenus fonciers par la SCI doit obligatoirement se faire en ligne, via l'espace personnel des associés sur le site impots.gouv.fr, ainsi que sur un espace dédié créé pour la SCI.

TVA et SCI : dans quels cas une SCI est-elle assujettie à la TVA ?

Habituellement, une société civile immobilière n'est pas assujettie à la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) : elle ne la facture pas et ne peut pas récupérer la TVA sur ses achats. Cependant, pour les locations non meublées d'immeubles industriels, commerciaux ou de bureaux, il est possible de choisir d'être soumis à la TVA.

Pour cela, une demande écrite doit être faite au service des impôts, en précisant le régime de TVA en SCI désiré. Cette option est effective dès le premier jour du mois de sa mise en place et peut être annulée à partir du 1er janvier de la neuvième année suivant son application. Opter pour la TVA est souvent bénéfique si la SCI engage des dépenses incluant la TVA, permettant ainsi sa récupération.

SCI et IFI : comment ça marche ?

Les membres d'une SCI sont soumis à l'impôt sur la fortune immobilière (IFI), indépendamment du régime fiscal de la SCI, qu'elle soit assujettie à l'impôt sur le revenu (IR) ou à l'impôt sur les sociétés (IS). L'IFI couvre tous les biens et droits immobiliers possédés directement ou indirectement, et la possession de parts dans une SCI est considérée comme une détention indirecte d'actifs immobiliers.

Tous les associés d'une SCI, quel que soit son régime fiscal, sont concernés par l'IFI si leur patrimoine immobilier dépasse 1,3 million d'euros. L'IFI est un impôt personnel, ce qui signifie que ce sont les détenteurs des parts sociales qui sont imposés, et non la société elle-même.

Pour payer l’IFI en SCI, la déclaration pour l'impôt sur la fortune immobilière doit être réalisée en même temps que la déclaration de revenus. Pour ce faire, vous devez fournir les détails de votre patrimoine immobilier net imposable. Le montant de votre IFI sera calculé sur cette base et vous sera communiqué après votre déclaration.

Pour évaluer la valeur des parts de SCI dans l'IFI, vous devez les déclarer selon la proportion de leur valeur représentant les biens ou droits immobiliers détenus directement ou indirectement par la société. Cette évaluation, conformément à l'article 965 du Code général des impôts, doit être basée sur la valeur vénale des immeubles et biens au 1er janvier de l'année d'imposition. Vous devez ensuite appliquer à cette valeur le pourcentage des parts que vous détenez dans la SCI.

Le taux d'imposition des parts de SCI dans l'IFI est identique à celui des actifs immobiliers directs. Le barème de l'IFI en 2024 reste inchangé par rapport à 2023, et il est appliqué en fonction des tranches de valeur du patrimoine immobilier.

Comment sont imposées les plus-values d’une SCI ?

La plus-value réalisée par une SCI lors de la vente d'un immeuble est calculée en soustrayant le prix d'achat de l'immeuble, ou sa valeur lors de son apport à la société, de son prix de vente. La fiscalité sur les plus-values immobilières dans une SCI varie en fonction du régime fiscal adopté :

• Pour une SCI soumise à l'impôt sur le revenu : la plus-value immobilière est taxée à hauteur de 19 %, avec un barème dégressif applicable à partir de la 6ᵉ année de détention du bien ou des parts sociales. Après 22 ans de détention, les associés bénéficient d'une exonération totale sur la plus-value.
• Pour une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : la plus-value immobilière est imposée à un taux fixe de 25 %, sans possibilité d'abattement fiscal.

Quelles sont les exonérations possibles pour une SCI ?

Les sociétés civiles immobilières peuvent bénéficier de certaines exonérations sous conditions spécifiques. Voici quelques exemples d'exonérations possibles :

• Location Meublée Professionnelle (LMP) : si une SCI exerce une activité de location meublée et remplit les conditions de la location meublée professionnelle, elle peut être exonérée d'IFI sur les biens immobiliers affectés à cette activité.
• Location à une entreprise exploitante : une SCI qui loue ses immeubles à une entreprise pour son exploitation peut bénéficier d'une exonération partielle ou totale d'IFI sur ces biens, à condition que le bailleur (SCI) et le locataire (entreprise) ne soient pas considérés comme une entité unique pour l'application de l'IFI.
• Biens affectés à l'exploitation d'une entreprise : si la SCI affecte des biens immobiliers à l'exploitation d'une entreprise dans laquelle l'associé exerce son activité professionnelle principale, ces biens peuvent être exonérés d'IFI.
• Engagement de conservation de parts sociales (Pacte Dutreil) : sous certaines conditions, notamment un engagement de conservation des parts pour une durée minimale, une exonération partielle de l'IFI peut être accordée pour les parts de SCI.
• Logements sociaux : les SCI qui louent des logements sous certaines conditions sociales (logements sociaux, intermédiaires, etc.) peuvent bénéficier d'exonérations sous certaines conditions.
• Biens ruraux loués par bail à long Terme : les SCI propriétaires de biens ruraux donnés en location sous bail à long terme peuvent bénéficier d'une exonération d'IFI.