Sortir d'une SCI : procédures et étapes clés

Pourquoi vouloir sortir d’une SCI ?

Les raisons de quitter la SCI sont nombreuses. Il est possible d’en citer les principales.

• Un conflit éclate entre les associés. Ce peut être le cas dans une SCI familiale notamment.
• Un associé a besoin de fonds pour réaliser un autre investissement.
• Un couple associé dans une SCI se sépare.
• Un associé souhaite transmettre son patrimoine à ses héritiers.
• Les associés se mettent d’accord pour arrêter la SCI.

Les 4 possibilités pour sortir d’une SCI

Il existe quatre manières pour un associé de sortir d’une SCI.

• L’associé peut exercer son droit de retrait.
• L’associé peut vouloir réaliser un don de ses parts.
• L’associé peut souhaiter céder ses parts.
• La SCI peut être dissoute ou liquidée.

1.Quitter une SCI en exerçant son droit de retrait : les étapes à suivre

Le droit de retrait est prévu par la loi. Il permet à un associé de quitter la SCI. Dans cette situation, il récupère uniquement la valeur de ses apports successifs. Il ne recueille pas les plus-values éventuelles.

Le droit de retrait peut s’appliquer à condition que :

• l’associé sortant obtient l’accord unanime des autres associés. Les statuts peuvent prévoir une condition de vote plus souple ;
• l’associé obtient la validation de son droit de retrait en justice, si les autres associés sont contre cette action. L’associé sortant doit alors prouver les justes motifs de la volonté de faire jouer son droit de retrait.

2.Sortir d’une SCI en cédant ses parts : comment procéder ?

La cession de parts de SCI est encadrée par les articles 1861 et suivants du Code civil. Les statuts de la SCI peuvent aussi prévoir les modalités de la cession. Ils peuvent notamment fixer les conditions de la clause d’agrément permettant aux autres associés de refuser un nouvel associé.

• La cession doit être validée par une assemblée générale. Les associés refusant la cession doivent : proposer un associé ou ;
• racheter les parts de l’associé cédant.

3.Quitter une SCI en donnant ses parts : marche à suivre

La SCI familiale est souvent utilisée par des parents souhaitant transmettre leur patrimoine à leurs enfants. Dans cette situation, il est nécessaire de réaliser une donation des parts de la SCI. De cette manière, les héritiers n’ont pas à payer les droits de succession.

Les donations sont exonérées de droits de mutation dans la limite de 100 000 € par enfant et par parent. Cette exonération est applicable tous les quinze ans.

4.Comment dissoudre une SCI pour y mettre fin ?

La dissolution peut être sollicitée par un associé. Souvent, il le fait en cas de mésentente majeure entre les associés. Seul un juge peut décider de la dissolution d’une SCI dans cette situation. Il le fait s’il constate que les litiges ont des conséquences néfastes sur les biens immobiliers détenus par la SCI.

En cas d’accord de tous les associés, il est possible d’acter de la dissolution par une assemblée générale.

Lorsque la dissolution est prononcée, il est nécessaire de liquider la SCI. Cela nécessite de :

• régler tous les créanciers ;
• vendre les biens détenus par la SCI.

Quels sont les coûts associés à la sortie d’une SCI ?

La sortie de la SCI représente un montant relativement important. Il est important de l’avoir estimé avant de commencer la sortie de la SCI. Les coûts dépendent du mode de sortie.

Frais de greffe et impôts

La sortie d’un associé par droit de retrait entraîne la modification des statuts. Cette mise à jour demande un enregistrement auprès des impôts et du greffe du tribunal de commerce compétent. Il faut compter en moyenne 250 € (plus si vous demandez à un professionnel de se charger des démarches).

En cas de cession, le droit d’enregistrement facturé par l’administration fiscale est de 5 % du prix de l’opération. Cette action nécessite aussi de réaliser des formalités auprès du greffe.

Enfin, la dissolution demande également une déclaration au greffe. De plus, il est nécessaire de payer une flax tax sur les revenus des capitaux mobiliers.

Coûts cachés à anticiper

Il est essentiel de demander conseil à son expert-comptable avant de se lancer dans une sortie de la SCI. En effet, cette formalité peut impliquer des frais cachés. Ce peut être des frais de prestataires lorsque le gérant n’est pas en mesure de réaliser les démarches lui-même. Cela peut aussi consister en des frais administratifs imprévus.

Il ne faut pas non plus oublier la facture de comptabilité. La clôture d’un bilan est une opération coûteuse.

Cas particuliers de sortie d’une SCI

Il existe des sorties de SCI moins faciles que d’autres.

Sortie pour mésentente entre associés

En cas de mésentente des associés, il est nécessaire de trouver un terrain d’entente. Pour régler le litige à l’amiable, il est possible de compter sur le gérant ou sur un médiateur tiers.

Lorsque la mésentente est trop importante, la seule solution est de passer par une action en justice devant le tribunal de commerce. Le juge tranchera alors en fonction des intérêts de la SCI.

Sortie en cas de décès d’un associé

En cas de décès d’un associé, ses parts sont transmises à ses héritiers. Dans cette situation, il est important de vérifier ce que disent les statuts. En effet, ceux-ci peuvent prévoir le rachat des parts transmises en cas de non-agrément des héritiers par les associés survivants.

Dans le cas d’une SCI familiale, les parts de l’associé décédé peuvent être réparties entre les autres associés en fonction de l’ordre de succession. Les statuts peuvent aussi prévoir que la SCI continue avec les associés survivants. 

Quelles sont les démarches légales pour le retrait d’un associé ?

Voici les démarches administratives à réaliser pour officialiser le retrait d’un associé.

• Réaliser une assemblée générale pour acter de la situation.
• Modifier les statuts de la SCI en conséquence.
• Déclarer le changement de situation auprès du greffe du tribunal de commerce.
• Enregistrer le changement dans le capital social auprès du SIE (Service des impôts des entreprises).

Sortir d’une SCI : ce qu’il faut retenir

Voici ce que vous devez retenir pour réaliser la sortie d’un associé d’une SCI.

• La sortie d’une SCI peut avoir lieu du fait d’un retrait d’associé, d’un don de parts sociales, d’une cession de parts ou d’une dissolution.
• Chaque situation nécessite la réalisation de formalités ; enregistrement auprès du greffe du tribunal de commerce et des impôts, assemblée générale, modification des statuts.
• La sortie d’une SCI représente un coût non négligeable, qu’il faut anticiper.
• Une SCI doit être composée de deux associés au minimum. Si la SCI possède un associé unique, elle doit retrouver un associé ou être dissoute.

Comment sortir d’une SCI ? Les questions fréquentes

Comment sortir d’une SCI familiale ?

La SCI familiale obéit aux mêmes règles que les autres SCI. Du fait des liens unissant ses associés, il est toutefois souvent plus facile de s’accorder sur la sortie. Les associés peuvent réaliser des donations de parts exonérées d’imposition, par exemple.

Quelles sont les conséquences fiscales de la sortie d’une SCI ?

La sortie de la SCI peut avoir des conséquences fiscales importantes pour l’associé sortant. En effet, le rachat des parts par un tiers ou par un associé génère un revenu à l’associé sortant. Ce revenu est taxé par l’administration fiscale. Les plus-values immobilières sont, en principe, imposées à l’impôt sur le revenu. Le taux applicable est de 19 %. S’y ajoutent des prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 %.

Puis-je sortir de la SCI sans l’accord des autres associés ?

Il existe une seule manière de sortir d’une SCI sans l’accord des autres associés. Il faut obtenir la décision d’un juge du tribunal de commerce.