Comment créer une SCI : les étapes clés pour votre projet immobilier

La SCI en quelques mots

Une SCI (société civile immobilière) est un modèle de société permettant l’acquisition et la gestion d’un ou plusieurs biens immobiliers. Elle est réputée pour être fiscalement avantageuse et pour faciliter la transmission des logements acquis.  

En outre, il convient de mentionner qu’il existe différents types de SCI. Selon votre projet et les associés auprès de qui vous souhaitez monter votre affaire, vous avez notamment le choix parmi : 

• la SCI de gestion ou de location : forme la plus répandue, ce statut juridique est principalement utilisé pour faire fructifier l’achat d’un logement par la perception de revenus locatifs ; 
• la SCI familiale : sa particularité réside dans la composition de la société (membres d’une même famille jusqu’au quatrième degré). Elle est généralement employée pour favoriser la constitution d’un patrimoine immobilier familial ;
• la SCI d’attribution : ici, le bien immobilier acheté est divisé selon la part sociale détenue par chaque associé, ce qui dans le cas de l’acquisition d’un immeuble permet de répartir les propriétaires des différents appartements ;
• la SCI de jouissance à temps partagé : forme particulière et peu commune, c’est ici l’usage et non la propriété du bien qui est répartie à hauteur du capital investi entre les différents associés ; 
• la SCI construction-vente : exception qui confirme la règle, il s’agit de l’unique forme qui permet l’achat-revente de biens immobiliers suite à l’achat d’un terrain et à la construction d’un logement.

Pourquoi opter pour la création d’une SCI ?

Monter une SCI présente de nombreux avantages, notamment en matière de fiscalité, de gestion et de transmission des biens immobiliers.

Quels avantages offre une SCI pour la gestion de patrimoine ?

Tout d’abord, on peut mentionner la facilité d’accès à la propriété. En effet, acheter à plusieurs permet de mutualiser les apports en capitaux et de rassurer les établissements bancaires. Au plus la SCI regroupe d’associés, au plus elle pourra multiplier les acquisitions et faire fructifier les investissements de chacun des membres. 

Concernant la gestion du bien en tant que tel, le statut juridique de la SCI impose la désignation d’un ou plusieurs gérants. La gouvernance des logements s’en trouve ainsi simplifiée, notamment dans le cas où la société comporte un nombre important d’associés. 

Il est aussi à noter qu’en tant que personne morale, la SCI permet de protéger les biens personnels de l’ensemble des associés en cas de difficultés financières. Dans une même logique, sachez que si un associé décide de quitter la SCI, la vente de ses parts n’entraîne en rien la vente du bien. 

Enfin, la création d’une SCI est reconnue comme particulièrement avantageuse dans l’optique de transmettre un bien, que ce soit dans le cadre familial ou professionnel.

Comment la SCI facilite-t-elle la transmission du patrimoine ?

La transmission du patrimoine immobilier de parents à enfants est grandement facilitée par la création d’une SCI familiale. 

En premier lieu, on peut relever les avantages fiscaux et financiers. Créer une SCI familiale permet de limiter grandement le montant perçu par l’État dans le cadre d’une succession. En effet, dans le cas présent, les frais de mutation sont calculés sur les parts sociales détenues et non pas sur la valeur du bien immobilier. Or, les parents sont autorisés à céder progressivement leurs parts sociales à leurs enfants de leur vivant.

Au-delà de l'aspect financier, la création d’une SCI familiale contribue également à faciliter la transmission en évitant les situations de blocage. À titre d’exemple, l’indivision est une situation typique qui engendre de nombreux conflits familiaux lorsqu’il est question de s’accorder sur la conservation ou la vente du bien hérité. 

À travers la transmission d’un bien en SCI familiale, la question ne se pose pas. L’ensemble des décisions relatives à la vente du logement doivent être discutées au cours d’une assemblée générale. Ici, chaque associé peut s’exprimer par l’intermédiaire d’un vote, rendant la décision finale plus juste aux yeux de tous. 

Il est à noter que ce mode de fonctionnement est le même lors de la transmission du patrimoine dans le cadre d’une SCI professionnelle, à savoir la cession progressive des parts sociales en faveur des futurs repreneurs.

Quels sont les avantages fiscaux d’une SCI ?

Il existe deux choix en matière d’imposition dans le cadre d’une SCI : 

• l’imposition sur le revenu (IR), intéressant si les bénéfices de la société sont faibles
• l’imposition sur les sociétés (IS), intéressant si vous êtes situé dans la tranche élevée du barème d’imposition. 

En outre, sachez que vous pouvez bénéficier de déduction sur les travaux à réaliser dans le cadre de la gestion de vos logements si vous optez pour l’imposition sur le revenu. De la même manière, certains cas de figure particuliers permettent de bénéficier d’une exonération sur la plus-value immobilière en cas de cession d’un bien.

Les conditions de création d’une SCI

Pour créer une SCI, plusieurs critères doivent être respectés.

Les associés

Monter une SCI implique au moins deux associés. Il peut s’agir de personnes physiques ou morales. Concernant les liens entre associés, il n’existe aucune réglementation particulière. Vous pouvez créer votre SCI avec votre famille, des amis, des collègues, etc.

Le capital social

Aucune réglementation n’impose un montant spécifique en matière de capital social. Ainsi, vous pouvez très bien débuter une SCI avec un capital estimé à un euro. Notez que le capital social de la société peut être fixe ou variable, selon le choix des associés.

Le gérant

Le gérant d’une société peut être une personne physique ou morale. Sa nomination est établie dès la création de la SCI. Généralement, elle est mentionnée dans les statuts de la société, mais elle peut également faire l’objet d’un vote des associés. À noter qu’il est possible de désigner plusieurs gérants.

Quelles sont les 5 étapes incontournables pour créer une SCI ?

Lorsqu’il est question de créer une SCI, on distingue généralement cinq grandes étapes. Si celles-ci peuvent sembler complexes au premier abord, elles nécessitent surtout une bonne dose d’organisation et de rigueur.

1.   Rédaction des statuts de la SCI

Il s’agit en quelque sorte du socle sur lequel repose votre société civile immobilière. C’est la raison pour laquelle la rédaction des statuts de la SCI est généralement considérée comme l’étape la plus importante. En effet, la construction de la SCI s’articule autour de ces statuts, ce pourquoi ils ne doivent pas être pris à la légère. Dans le tableau ci-dessous, vous pouvez retrouver les mentions prioritaires à définir :

Mention	Description
La forme choisie	Préciser s’il s’agit d’une SCI familiale, de location, etc.
L’identité des associés et du gérant	Mentionner les informations de base (nom, prénom, âge, etc.)
La durée de la société	Fixer la durée de vie prévue pour la SCI, sachant qu’elle ne peut excéder 99 ans
La dénomination sociale	Définir le nom de votre SCI
Le siège social	Faire apparaître l’adresse officielle de la SCI (il est possible d’indiquer l’adresse personnelle du gérant en cas d’absence de locaux)
L’objet social	Indiquer l’activité de la SCI afin de pouvoir définir son code NAF
Le montant du capital social	Spécifier l’apport de chaque associé au sein de la SCI
Les règles de l’assemblée générale obligatoire	Délimiter le cadre et le fonctionnement de la SCI à travers la tenue de l’assemblée générale annuelle (vote par la majorité, pouvoirs du gérant, etc.)
Les conditions de cession des parts sociales	Définir les règles à appliquer lorsqu’un associé décide de céder ses parts sociales à un autre, voire un nouveau membre
Les conditions en cas de dissolution	Indiquer la procédure à suivre si la décision est prise de mettre un terme à la SCI

2.   Constitution du capital social

Chaque associé est libre d’effectuer l’apport de son choix au capital social de la société civile immobilière. Le montant minimum est toutefois fixé à 1 euro symbolique. En contrepartie, les associés reçoivent des parts sociales à hauteur de l’apport fourni. Ici, il convient de différencier deux types d’apports : 

• l’apport en numéraire : il s’agit d’argent au sens propre du terme, à savoir sous la forme d’espèces, de chèques ou de virements bancaires ;
• l’apport en nature : ici, il faut comprendre des biens mobiliers ou immobiliers qui peuvent faire l’objet d’une évaluation par un commissaire aux apports.

Dans la pratique, il est fortement conseillé de créer un compte bancaire propre à la SCI que vous êtes en train de fonder, bien que cela ne soit pas obligatoire. C’est sur ce compte que sont transférés les différents apports. En bref, ce capital social est en quelque sorte une garantie financière supplémentaire en cas de coup dur pour la SCI.

3.   Publication d’un avis dans un journal d’annonces légales (JAL)

Afin de pouvoir lancer votre activité, il est essentiel que l’annonce de la création de votre SCI soit publiée au sein d’un journal d’annonces légales. Même si cela peut surprendre, il s’agit pourtant d’une étape obligatoire qui permet par la suite l’immatriculation de votre société. Qui plus est, cette annonce est l’occasion de trouver d’éventuels nouveaux investisseurs et associés, voire de futurs locataires. 

À l’image de la rédaction des statuts, certaines mentions obligatoires doivent être renseignées au sein de l’annonce. C’est notamment le cas de : 

• la nature des statuts ;
• la forme juridique de la société ;
• le nom de la SCI et de ses gérants ;
• l’adresse du siège social ;
• l’objet social de la SCI ;
• les modalités de cession des parts sociales.

Par ailleurs, sachez que la publication de cette annonce au sein d’un JAL n’est pas gratuite. Le prix de cette dernière est estimé à 185 € hors taxes et grimpe à 222 € pour La Réunion et Mayotte.

4.   Constitution du dossier d’immatriculation de la SCI

Que les phobiques de la documentation administrative se rassurent, la création de votre SCI arrive enfin à son terme. L’étape de la constitution du dossier d’immatriculation symbolise en effet la fin, ou plutôt le début de votre aventure au sein de votre société. Ce dossier rassemble les pièces les plus importantes récupérées jusqu’à présent. 

Pour que ce dernier soit jugé complet et recevable, il doit contenir entre autres : 

• le formulaire M0 Société Civile ;
• un exemplaire des statuts de la SCI, daté et signé par le(s) gérant(s) ;
• l’acte de nomination du ou des gérants ;
• un justificatif d’identité du gérant ainsi que de l’ensemble des associés ;
• un justificatif du siège social ;
• la déclaration des bénéfices effectifs ;
• une attestation de parution de l’avis de constitution de la SCI au sein d’un journal d’annonces légales ;
• le règlement des frais d’immatriculation de la société.

5. Dépôt du dossier au greffe du tribunal compétent

Une fois votre dossier complet, il ne reste plus qu’à le déposer au greffe du tribunal compétent. Ce n’est qu’une fois ce dernier examiné et accepté que vous allez recevoir votre immatriculation, et par la suite votre numéro SIREN ainsi que votre extrait Kbis. 

Pour en revenir au dépôt du dossier, trois solutions s’offrent à vous : 

• vous rendre auprès du guichet concerné au greffe du tribunal de commerce ;
• le leur transmettre par voie postale ;
• effectuer les démarches en ligne à travers une plateforme juridique reconnue.

L’avantage de ce dernier moyen réside dans l’aide qui vous est apportée dans la rédaction et le rassemblement des pièces justificatives qui composent votre dossier. En outre, passer par une plateforme dématérialisée contribue à accélérer le processus de création de la SCI.

En résumé, voici un schéma récapitulatif de l’ensemble des étapes à réaliser pour créer une SCI :

1. Rédaction des statuts : Il s’agit du socle sur lequel repose votre société, une attention toute particulière doit y être apportée.
2. Constitution du capital social : Il représente une assurance financière pour la SCI et l’ensemble des associés doit y contribuer.
3. Publication d’un avis dans un journal d’annonces légales : Cette démarche payante est obligatoire pour pouvoir obtenir l’immatriculation de la SCI par la suite.
4. Constitution du dossier d’immatriculation de la SCI : Ce dossier regroupe tous les documents les plus importants qui permettront la création officielle de la SCI.
5. Dépôt du dossier au greffe de tribunal compétente : En ligne, par voie postale ou directement au guichet du greffe, le dossier remis est ensuite examiné et vous obtenez votre extrait Kbis ainsi que votre numéro SIREN après validation de ce dernier.

Comment choisir le régime fiscal adapté à votre SCI ?

L’un des intérêts principaux de monter une SCI réside également dans les avantages fiscaux qui en découlent. 

Pour rappel, créer une SCI implique de choisir entre l’impôt sur les sociétés (IS) et l’impôt sur le revenu (IR). Au niveau des différences, il convient de retenir que : 

• avec l’IR, il est nécessaire que chaque associé déclare le résultat net avant imposition à hauteur du capital social détenu dans la SCI au moment de sa déclaration de revenus annuelle ; 

• avec l’IS, c’est la société qui déclare le résultat net avant imposition et qui se charge du règlement. Les associés sont toutefois tenus de mentionner les éventuels dividendes perçus sur leur déclaration personnelle.

Pour vous aider dans le choix du régime fiscal à adopter, sachez que d’une manière générale, l’IS est conseillé pour les personnes dont la tranche d’imposition est particulièrement élevée. 

L’IR quant à lui est davantage recommandé aux associés qui prévoient de faibles bénéfices dans le cadre de leur activité en SCI. Au plus vous engrangez de bénéfices, au plus les revenus de votre foyer fiscal augmentent, au plus vous serez lourdement taxé. À l’inverse, vous pouvez bénéficier du déficit foncier et d’une réduction de votre imposition si la SCI accuse des pertes financières.

Imposition sur le revenu	Imposition sur les sociétés
le paiement est séparé entre les associés et diffère selon la quote-part détenue l’imposition est soumise au barème progessif possibilité de bénéficier du déficit foncier	le paiement est intégralement dû par la SCI fiscalement intéressant si vous êtes dans les tranches d’imposition les plus élevées taux maximal d’imposition fixé à 26,5%

Quel budget pour la création d’une SCI ?

Le coût pour créer une SCI est très variable en fonction de si vous faites le choix de monter votre société de manière autonome ou si vous faites appel à une aide extérieure. Dans tous les cas, monter une SCI n’est pas gratuit et il est nécessaire de s’acquitter de frais minimums. 

Si l’on revient au prix moyen étape par étape, on peut se référer au tableau ci-dessous : 

Étapes	Description
Étape 1 : Rédaction des statuts	Aucuns frais si vous les rédigez seul. Environ 150 € si vous sollicitez l’aide d’une aide juridique en ligne. Entre 1 000 et 2 500 € pour l’accompagnement d’un professionnel du droit (avocat, expert-comptable, etc.).
Étape 2 : Constitution du capital social	Dans le cas où vous devriez faire appel à un commissaire aux apports pour évaluer les biens mobiliers et immobiliers (apports en nature), ses honoraires peuvent varier fortement. En moyenne, on peut les estimer entre 1 000 et 3 000 €. Les frais de dépôt du capital social peuvent s’élever à plus de 100 €.
Étape 3 : Publication d’un avis au sein d’un journal d’annonces légales	185 € hors taxes / 222 € hors taxes pour la création d’une SCI à La Réunion ou à Mayotte.
Étape 4 : Constitution du dossier d’immatriculation	/
Étape 5 : Dépôt du dossier d’immatriculation	Les frais d’immatriculation sont évalués aux alentours de 70 € TTC La déclaration des bénéfices effectifs est estimée à 25 €.

Créer une SCI : ce qu’il faut retenir

Voici ce qu’il convient de retenir pour quiconque se montre intéressé par la création d’une SCI : 

• elle facilite l'acquisition, la gestion et la transmission de biens immobiliers ;
• elle peut prendre différentes formes (SCI familiale, de gestion, etc.) ;
• les atouts liés à la création d’une SCI sont nombreux (avantages fiscaux, protection des biens personnels, etc.) ;
• le choix du régime d’imposition dépend de votre situation personnelle et de l’activité de votre société ;
• sa création nécessite généralement l’appui d’un professionnel ;
• lancer sa SCI implique de suivre des étapes très précises (rédaction des statuts, constitution du capital, etc.) ;
• son coût de création varie fortement selon que vous sollicitez un professionnel