⏱L'essentiel en quelques mots
Pour investir dans l’immobilier, la société civile immobilière (SCI) est l’un des montages financiers les plus connus. Il permet à des personnes de se réunir pour mutualiser l’achat et la gestion d’un bien immobilier.
- Les membres de la SCI sont associés et propriétaires d’un même bien immobilier, à des hauteurs différentes selon leur apport dans le capital de la société.
- Il existe cinq grands types de SCI, chacun avec ses spécificités :
- la SCI de location est la plus répandue et concerne l’investissement locatif ;
- la SCI familiale est destinée à transmettre le patrimoine entre les membres d’une même famille ;
- la SCI d’attribution, plus rare, est destinée à distribuer entre les associés les lots composant le bien immobilier ;
- la SCI de construction-vente a pour objectif de faire une plus-value sur la construction d’un bien ;
- enfin, la SCI de jouissance à temps partagé permet d’acheter en commun un bien immobilier.
Sommaire
Qu'est-ce qu'une SCI ? Définition, explication et mode fonctionnement
Une société civile immobilière fait partie des sociétés civiles de patrimoine. Il s’agit d’une personne morale, créée par au minimum deux personnes qui s’associent pour acquérir et gérer un bien immobilier en commun.
Principe de la SCI
La SCI, qui a la particularité de ne pas avoir de but commercial (sauf la SCI de construction vente), est une forme de société très utilisée pour faciliter la gestion d’un bien immobilier entre plusieurs personnes, appelées associés, et/ou sa transmission.
- La SCI détient le patrimoine immobilier et chaque membre possède des parts dans la société, à hauteur du capital qu’il a apporté.
- Les dettes et les bénéfices engendrés par le bien immobilier sont répartis entre les associés. Par exemple, si des travaux sont envisagés, leur coût est assumé par les associés à hauteur de leurs parts sociales.
- L’accord des associés représentant la majorité des parts sociales est nécessaire pour réaliser la vente du bien immobilier. Ce qui permet de protéger un patrimoine en cas de conflits ou de désaccords.
Fonctionnement
Les différentes SCI fonctionnent comme toute société.
- elles peuvent avoir un capital fixe, déterminé à sa création dans les statuts, ou variable ;
- elles sont administrées par le biais d’une assemblée générale des associés, qui désigne notamment un gérant pour s’occuper de la gestion courante et des démarches ;
- elles sont assujetties aux impôts, soit des sociétés soit sur le revenu. Le choix du statut fiscal revient aux associés lors de sa création et peut être changé pendant la durée de vie de la SCI.
Quelles sont les différentes SCI ?
Il existe cinq grands types de SCI et chacun répond à un besoin particulier.
La SCI de location ou de gestion
L’objectif de cette société civile est d’acquérir un bien immobilier pour le mettre en location. Il s’agit d’un investissement locatif. Ce montage permet de répartir les revenus des loyers entre les associés au prorata de leur participation au capital (c’est-à-dire le nombre de parts qu’ils possèdent dans la SCI). Le régime est beaucoup plus souple que l’indivision.
L’avantage de la SCI pour l’investissement locatif est de pouvoir prétendre aux dispositifs fiscaux comme la loi Robien.
- Si le bien loué est un meublé, la SCI est obligatoirement assujettie à l’impôt sur les sociétés.
- S’il s’agit d’un bien nu, les revenus fonciers sont soumis à l’imposition sur le revenu.
Cependant la SCI de location ne peut pas acheter des biens pour les revendre afin de faire une plus-value (il s’agit d’un autre type de SCI).
Bon à savoir
Pour financer une SCI, les associés peuvent effectuer un apport personnel et/ou réaliser un prêt immobilier. Celui-ci peut être contracté à titre personnel par chacun des associés ou au nom de la SCI.
- L’emprunt personnel : les associés souscrivent un crédit chacun de leur côté et reversent les fonds à la SCI, ce qui lui permet de réaliser l'acquisition immobilière. La banque prend en compte la capacité d’emprunt du candidat au crédit.
- Le crédit immobilier de la SCI : la société détient l’emprunt et le rembourse. La banque se base sur les capacités d’emprunt de tous les associés.
Vous pouvez faire des simulations de crédit immobilier pour déterminer quelle solution est la plus intéressante selon votre projet.
La SCI familiale
La société civile familiale est couramment utilisée pour transmettre un bien immobilier entre les membres d’une même famille. Le montage utilise les possibilités de transmission des parts aux héritiers en bénéficiant des avantages fiscaux liés aux donations (100 000 € par enfant tous les 15 ans).
Ces dernières se font de manière progressive et permettent d’éviter certains frais de succession. La SCI familiale est considérée comme telle dès lors que les membres sont parents jusqu’au quatrième degré (oncle, tante, cousin germain, neveu et nièce).
La SCI d’attribution
La SCI d'attribution est une forme assez peu répandue. L’opération consiste à acquérir ou à construire un bien immobilier, puis à le décomposer en lots. Ces lots sont distribués à chaque associé, toujours au prorata du nombre de parts possédées. La SCI est ensuite dissoute, son objet étant éteint.
La SCI construction vente
Cette SCI est la seule exception parmi les sociétés civiles immobilières puisqu’elle a un caractère commercial. Son objectif est de faire une plus-value. La SCI de construction-vente fait l’acquisition d’un terrain pour y construire un immeuble. L’ensemble immobilier ainsi constitué est revendu après son achèvement et les associés se partagent les bénéfices au prorata de leurs parts. La SCI est dissoute après la vente ou peut perdurer pour acquérir un nouveau bien.
La SCI de jouissance à temps partagé
La société civile immobilière de jouissance à temps partagé consiste à acquérir un bien à plusieurs et à répartir le temps d’occupation du bien entre les associés en fonction du nombre de parts possédées.. Ce montage est souvent utilisé pour des résidences secondaires, chacun pouvant jouir de la maison ou de l’appartement sur un temps donné sans en être complètement propriétaire.
|
Types de SCI |
Types de biens |
Objet |
Imposition |
|---|---|---|---|
|
SCI de location ou de gestion |
Tous types de biens |
Réaliser un investissement locatif et générer des revenus |
Impôt sur le revenu si le bien est loué nu ou les sociétés si le bien est loué meublé |
|
SCI familiale |
Tous types de bien |
Gérer un bien familial et/ou le transmettre |
Impôt sur le revenu |
|
SCI d’attribution |
Immeuble Ensemble immobilier |
Acquérir ou construire un bien et attribuer les lots aux associés |
Impôt sur le revenu |
|
SCI construction-vente |
Tous types de biens |
Acheter un terrain et construire un bien pour revendre |
Impôt sur le revenu ou les sociétés |
|
SCI de jouissance à temps partagé |
Résidence secondaire |
Acquérir un bien à plusieurs pour en jouir |
Impôt sur le revenu |
Pour quelle raison est-il important de bien choisir sa forme de SCI ?
Chaque SCI ayant des objectifs bien particuliers, il est primordial de bien choisir la forme de votre société. En effet, ce choix a des incidences fiscales, car certaines sont obligatoirement assujetties à l’impôt sur les sociétés. Les formalités peuvent aussi légèrement différer en fonction du type de SCI (elles sont par exemple plus lourdes et plus coûteuses pour une SCI de location).
Comment choisir une SCI ?
Si vous vous demandez quel type de SCI choisir, sachez que plusieurs éléments peuvent vous aider dans votre décision.
L’objectif de la SCI ou son activité
Pourquoi souhaitez-vous constituer une SCI ? Pour transmettre un bien, réaliser un investissement à plusieurs et générer des revenus locatifs ou une plus-value, acheter une résidence secondaire…
Le bien immobilier
Quel bien va détenir la SCI ? Est-ce un bien familial, une maison secondaire, un logement locatif ou encore une construction ?
- S’il s’agit par exemple d’une maison de famille que vous voulez garder et transmettre, la SCI familiale convient parfaitement.
- Si vous comptez acquérir un bien à plusieurs pour en profiter pendant les vacances, la SCI de jouissance peut vous intéresser.
La fiscalité
La fiscalité de la SCI fait aussi partie des éléments essentiels à étudier. Elle varie selon le type de SCI, les revenus générés et la nature du bien (nu ou meublé). Il convient donc d’analyser les spécificités des différentes SCI.
- La SCI peut engendrer des bénéfices si le bien est loué et que les associés perçoivent des revenus à hauteur des parts qu’ils détiennent.
- La SCI est soumise par défaut à l’impôt sur le revenu. Elle est dite “transparente”, c’est-à-dire que chaque associé est imposé au prorata des revenus perçus. Ce n’est pas la SCI qui est imposée directement, mais bien chaque associé.
- La SCI peut opter pour l’imposition sur les sociétés au moment de la création ou en cours de vie sociale. Dans ce cas-là, c’est la SCI qui règle l’impôt. On parle alors de “SCI opaque”.
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