⏱L'essentiel en quelques mots
Pour investir dans l’immobilier, la société civile immobilière (SCI) est l’un des montages financiers les plus connus. Il permet à des personnes de se réunir pour mutualiser l’achat et la gestion d’un bien immobilier :
- les membres de la SCI sont associés et propriétaires d’un même bien immobilier, à des hauteurs différentes selon leur apport dans le capital de la société ;
- il existe cinq grands types de SCI, chacun avec ses spécificités ;
- la SCI de location est la plus répandue et concerne l’investissement locatif ;
- la SCI familiale est destinée à transmettre le patrimoine entre les membres d’une même famille ;
- la SCI d’attribution, plus rare, est destinée à distribuer entre les associés les lots composant le bien immobilier ;
- la SCI de construction-vente a pour objectif de faire une plus-value sur la construction d’un bien ;
- enfin, la SCI de jouissance à temps partagé permet d’acheter en commun un bien immobilier pour y résider un temps précis, en fonction de son apport.
Sommaire
Qu'est-ce qu'une SCI ? Définition, explication et mode fonctionnement
Une société civile immobilière fait partie des sociétés civiles de patrimoine. Il s’agit d’une personne morale, créée par au minimum deux personnes qui s’associent pour acquérir et gérer un bien immobilier en commun.
La SCI a la particularité de ne pas avoir de but commercial (sauf la SCI de construction-vente) et elle est très utilisée pour faciliter la gestion d’un bien immobilier entre plusieurs personnes. En effet, c’est la SCI qui est propriétaire du bien. Chaque membre possède des parts dans la société, à hauteur du capital qu’il a apporté.
Les différentes SCI fonctionnent comme toute société :
- elles peuvent avoir un capital fixe, déterminé à sa création dans les statuts, ou variable ;
- elles sont administrées par le biais d’une assemblée générale des associés, qui désigne notamment un gérant pour s’occuper de la gestion courante et des démarches ;
- elles sont assujetties aux impôts, soit des sociétés soit sur le revenu. Le choix du statut fiscal revient aux associés lors de sa création et peut être changé pendant la durée de vie de la SCI.
Quelles sont les différentes SCI ?
Il existe cinq grands types de SCI et chacun répond à un besoin particulier.
La SCI de location ou de gestion
L’objectif de cette société civile est d’acquérir un bien immobilier pour le mettre en location : c’est l’investissement locatif. Ce montage permet de répartir les revenus des loyers entre les associés au prorata de leur participation au capital (c’est-à-dire le nombre de parts qu’ils possèdent dans la SCI). Le régime est beaucoup plus souple que l’indivision.
L’avantage de la SCI pour l’investissement locatif est de pouvoir prétendre aux dispositifs fiscaux comme la loi Robien.
Si le bien loué est un meublé, la SCI est obligatoirement assujettie à l’impôt sur les sociétés, s’il s’agit d’un bien nu, elle peut choisir l’imposition sur le revenu. Elle ne peut pas acheter des biens pour les revendre afin de faire une plus-value (il s’agit d’un autre type de SCI).
La SCI familiale
La société civile familiale est couramment utilisée pour transmettre un bien immobilier entre les membres d’une même famille. Le montage utilise les possibilités de transmission des parts aux héritiers en bénéficiant des avantages fiscaux liés aux donations (100 000 € par enfant tous les 15 ans).
Ces dernières se font de manière progressive et permettent d’éviter certains frais de succession. La SCI familiale est considérée comme telle dès lors que les membres sont parents jusqu’au quatrième degré (oncle, tante, cousin germain, neveu et nièce).
La SCI d’attribution
La SCI d'attribution est assez peu répandu. Il consiste à acquérir ou à construire un bien immobilier, puis à le décomposer en lots. Ils sont distribués à chaque associé, toujours au prorata du nombre de parts possédées. La SCI est ensuite dissoute, son objet étant éteint.
La SCI construction vente
Cette SCI est la seule exception parmi les sociétés civiles immobilières puisqu’elle a un caractère commercial. Son objet est de faire une plus-value. La SCI de construction-vente fait l’acquisition d’un terrain pour y construire un immeuble. L’ensemble immobilier ainsi constitué est revendu après son achèvement et les associés se partagent les bénéfices au prorata de leurs parts. La SCI est dissoute après la vente ou peut perdurer pour acquérir un nouveau bien.
La SCI de jouissance à temps partagé
La société civile immobilière de jouissance à temps partagé consiste à acquérir un bien à plusieurs, puis les associés se répartissent le temps d’occupation du bien en fonction du nombre de parts possédées. Ce montage est souvent utilisé pour des résidences secondaires, chacun pouvant jouir de la maison ou de l’appartement sur un temps donné sans en être complètement propriétaire.
Pour quelle raison est-il important de bien choisir sa forme de SCI ?
Chaque SCI ayant des objectifs bien particuliers, il est primordial de bien choisir la forme de votre société. En effet, ce choix a des incidences fiscales, car certaines sont obligatoirement assujetties à l’impôt sur les sociétés. Les formalités peuvent aussi légèrement différer en fonction du type de SCI (elles sont par exemple plus lourdes et plus coûteuses pour une SCI de location).
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