Comprendre la loi ALUR et ses principales mesures

Qu’est-ce que la loi ALUR ?

Définition

La loi ALUR (LOI n° 2014-366) est un texte législatif promulgué en mars 2014 destiné à encadrer le marché immobilier, lutter contre certaines pratiques abusives et favoriser l’innovation et la transparence. Composée de 117 articles, elle régit de nombreux aspects liés au logement et s’applique en conséquence sur un public très large. Ainsi, sont concernés par la loi :

• Les propriétaires ;
• Les co-propriétaires
• Les bailleurs ;
• Les locataires ;
• Les agences immobilières ;
• Les garants.

Objectifs de la loi en 2022

Dès son introduction, la loi ALUR se voulait être, pour les pouvoirs publics, un instrument législatif ambitieux pour influencer le marché immobilier en France. Cela reste le cas aujourd’hui. Voici les quatre grands objectifs de la loi ALUR en 2022 :

• Favoriser l’accès de tous à un logement digne et abordable ;
• Lutter contre l’habitat indigne et les copropriétés dégradées ;
• Améliorer la lisibilité et l’efficacité des politiques publiques du logement ;
• Moderniser les documents de planification et d’urbanisme.

Que prévoit la loi ALUR ?

L’encadrement des loyers

La loi ALUR prévoit de mettre en place un Observatoire Local des Loyers (OLL) dans les zones tendues afin de fixer des plafonds géographiques pour les loyers. En cas de non-respect par le propriétaire, le locataire peut saisir la commission de conciliation.

Grâce aux données collectées par cet observatoire, le préfet de département fixera chaque année par arrêté en fonction du type de logement et de son emplacement, trois indicateurs de loyers :

• Loyer médian de référence calculé à partir de tous les loyers existants ;
• Loyer médian de référence majoré fixe la limite maximale du loyer que peut imposer un propriétaire. Le loyer médian de référence est obtenu après ajout de 20 % au loyer médian de référence ;
• Loyer médian de référence minoré, inférieur au loyer médian de 30 %, en dessous duquel le propriétaire peut demander une réévaluation du loyer.

La loi ALUR permet donc d'encadrer la hausse des prix des loyers et d’effacer ainsi les déséquilibres entre l'offre et la demande qui touchent environ 70 % du parc immobilier. D'abord appliqué à Paris, l'encadrement des loyers promulgué par cette loi logement a ensuite été étendu à Lille pour finir par être totalement supprimé en 2017.

La loi ELAN 2018 réintroduit le dispositif à titre expérimental pour 5 ans dans les métropoles du Grand-Paris, de Lyon et d'Aix-Marseille-Provence. Des sanctions sont prévues en cas de non-respect des plafonds de loyers pour les propriétaires possédant un logement dans une des métropoles concernées. Après mise en demeure, une amende administrative de 5 000 € peut être infligée au propriétaire qui ne rembourserait pas le trop-perçu à son locataire.

Le renouvellement de bail

Le propriétaire peut décider de réévaluer le montant du loyer de son logement dans la limite imposée par le dispositif d'encadrement des loyers. En effet, si le loyer actuel est inférieur au loyer médian minoré, le propriétaire peut l'ajuster en formulant, avant 6 mois au moins de la date de renouvellement du bail, une demande de réévaluation du loyer.

Le locataire peut aussi, dans le cas où le loyer est supérieur au loyer médian majoré, en demander la diminution. Il doit, lui aussi, formuler une demande 6 mois avant la date de renouvellement de bail.

Des solutions pour les ménages les plus modestes

Afin de prévenir les éventuelles difficultés de paiement, la loi ALUR a souhaité instaurer une Garantie Universelle des Loyers (GUL). Toutefois, cette idée a été écartée au profit de la garantie Visale (Visa pour le Logement et l'Emploi), une caution locative accordée par Action Logement.

Mise en place en janvier 2016, elle s'adresse aux personnes en situation précaire, comme les travailleurs en CDD, en apprentissage ou en intérim, dont le loyer ne dépasse pas 1 500 € par mois (800 € pour un étudiant) en Ile-de-France et 1 300 € par mois (600 € pour un étudiant) dans le reste de la France.

D’autres dispositifs destinés à protéger les ménages modestes ont été mis en place par la loi ALUR, comme :

• la suppression des pénalités en cas de loyer en retard. En effet, avant le 27 mars 2014, certains baux prévoyaient une indemnité de retard. Cette pratique est désormais interdite ;
• la diminution du délai de prescription des loyers impayés. Celui-ci est passé de 5 à 3 ans le 27 mars 2014. Au-delà de cette durée, le bailleur ne peut plus poursuivre le locataire pour les arriérés ;
• Extension de la trêve hivernale. Auparavant fixée du 1er novembre au 15 mars, celle-ci s’achève désormais le 31 mars grâce à la loi ALUR. Pour rappel, la trêve hivernale rend impossible l’expulsion d’un ménage de son logement durant l’hiver.

Délai de préavis et restitution du dépôt de garantie

Selon que le logement se trouve en zone tendue ou non, le délai de préavis que doit respecter le locataire diffère. Vous pouvez vérifier dans quel cas vous vous situez sur le site du service public. Le délai de préavis est raccourci de trois à un mois pour les logements situés dans les villes dites tendues. En revanche, dans les zones non tendues, le délai de préavis reste de trois mois.

Cependant, il subsiste quelques exceptions. Les personnes handicapées, par exemple, peuvent bénéficier du délai de préavis réduit à un mois si elles touchent l'Allocation aux Adultes Handicapés (AAH). Cela peut aussi se faire si la santé du locataire, attestée par un certificat médical, justifie un changement de domicile.

Après avoir définitivement quitté le logement, la loi ALUR prévoit un délai maximal d'un mois pour la restitution du dépôt de garantie si l'état des lieux initial correspond à celui de la sortie. Une pénalité de 10 % du montant du dépôt de garantie pourrait être appliqué par mois de retard en cas de dépassement.

La lutte contre l'habitat insalubre

La loi ALUR a pour objectif d'améliorer les conditions de vie des locataires qui voient leurs loyers grimper tandis que les logements se dégradent. Ainsi, les bailleurs se verront interdire tout autre achat immobilier pendant 5 ans en leur nom propre ou sous une société intermédiaire s'ils ne prévoient pas la rénovation des biens mis en location.

La loi ALUR baisse le seuil d'impayés de 25 à 15 % à partir duquel est déclenché la saisine du juge pour la désignation d'un expert indépendant chargé d'étudier la copropriété.

Agences immobilières et syndics de copropriété

La loi ALUR vient encadrer le métier d'agent immobilier en modifiant certaines dispositions de la loi Hoguet de janvier 1970. Depuis le 1er juillet 2015, les cartes « Transaction sur immeubles et fonds de commerce » et « Gestion immobilière » sont délivrées par la Chambre de Commerce et d'Industrie Territoriale (CCIT) et les durées de validité de celles-ci ont été réduites à 3 ans. La loi ALUR met l'accent sur l'importance de la formation des agents immobiliers avec la création d'un conseil national de la gestion immobilière et d'un code déontologique pour régir le métier.

Concernant les copropriétés, celles-ci sont dans l'obligations de s'inscrire sur un registre unique national d'immatriculation des copropriétés. Elles doivent également renseigner une fiche synthétique qui recensera toutes les informations essentielles relatives au logement (données financières et techniques). Cette fiche devra obligatoirement être annexée au compromis de vente. Plus encore, les annonces immobilières devront mentionner :

• la copropriété et son nombre de lots ;
• le montant annuel des charges ;
• si elle fait l'objet de procédures destinées aux copropriétés « en difficulté ».

Qu’a changé la loi ALUR sur la vente de mon logement ?

La loi ALUR a aussi des conséquences sur la procédure de vente d’un bien immobilier. Depuis son entrée en application, elle impose en effet de joindre certains éléments au compromis de vente, parmi lesquels :

• les documents à propos de la situation personnelle du vendeur (adresse, livret de famille, etc.) ;
• les documents justifiant de la propriété du bien vendu (titre de propriété, taxe foncière, etc.) ;
• les documents relatifs aux éventuels travaux réalisés pour le logement ;
• le certificat loi Carrez (mesurage du lot vendu) ;
• le dossier de diagnostic technique (DDT).