Le DPE collectif est-il obligatoire en copropriété ?

Qu’est-ce qu’un DPE collectif ?

Définition du DPE en collectif

Le DPE collectif est obligatoire pour toutes les copropriétés. Le DPE individuel cible une habitation unique, tandis que le diagnostic collectif cible l'ensemble d'un bâtiment résidentiel ou commercial, parties communes incluses. Il se destine aux immeubles composés de 50 lots ou moins, et équipés d'un système commun de chauffage, climatisation, assainissement ou de production d'eau chaude.

Quelle est la durée de validité du DPE collectif ?

Le diagnostic de performance énergétique collectif est valable 10 ans, comme pour les DPE individuels. Passé ce délai, il doit être renouvelé. Il existe toutefois deux exceptions :

• les DPE réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 sont valables jusqu'au 31 décembre 2022 ;
• les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont valables jusqu'au 31 décembre 2024.

Quelle différence entre un DPE en copropriété et un DPE individuel ?

Contrairement au DPE individuel qui se concentre uniquement sur un logement spécifique au sein d'un immeuble, le DPE collectif examine la performance énergétique de tout le bâtiment, y compris les espaces partagés tels que les parties communes de l'immeuble.

Qui est concerné par le DPE collectif ?

Les bâtiments concernés par le DPE collectif

Tous les bâtiments en copropriété dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013 doivent faire l'objet d'un diagnostic de performance énergétique collectif (DPE collectif).

Nouvelle loi climat : le DPE collectif devient progressivement obligatoire

La loi Climat, adoptée en août 2021, exige que les copropriétés dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013 procèdent à un diagnostic énergétique. Cette obligation est mise en œuvre progressivement, en fonction de la taille de la résidence :

• l'exigence entre en vigueur à partir de janvier 2024 pour les copropriétés comptant plus de 200 lots ;
• elle s'applique à partir de janvier 2025 pour les immeubles ayant entre 50 et 200 lots ;
• elle débute à partir de janvier 2026 pour les copropriétés de moins de 50 lots.

De plus, ce diagnostic de performance énergétique collectif doit être renouvelé ou actualisé tous les 10 ans. Toutefois, cette obligation de renouvellement ne s'applique pas si le diagnostic a été réalisé après le 1er juillet 2021 et classe le bâtiment dans les catégories A, B ou C en termes de performance énergétique.

Le DPE collectif peut-il se substituer au DPE individuel dans les annonces immobilières ?

Que contient le DPE collectif ?

Le DPE collectif fournit des informations essentielles sur l'état de la copropriété. Il s'agit d'un outil clé pour prendre des décisions, en particulier en ce qui concerne les possibilités de rénovation énergétique. Ce document comprend :

• une description détaillée de la copropriété, y compris les caractéristiques du bâtiment, les systèmes de chauffage, de production d'eau chaude, l'éclairage, etc. ;
• une analyse des consommations énergétiques du bâtiment, ainsi que des dépenses annuelles associées à l'énergie et les émissions de gaz à effet de serre ;
• une étiquette énergie et une étiquette climat, classées de A (la meilleure performance) à G (la moins bonne) ;
• des suggestions pour des travaux qui pourraient améliorer les performances énergétiques du bâtiment.

Le DPE individuel est complémentaire au DPE collectif

Si vous envisagez de vendre ou louer votre appartement, le DPE de copropriété peut être utilisé comme DPE individuel pour les immeubles dotés de chauffage collectif. Cela permet de faire des économies en termes de temps et d'argent.

Cependant, le ministère de la Transition écologique met en garde contre cette méthode puisqu’elle ne reflète pas avec précision les performances énergétiques de chaque logement ! En effet, la notation de l'appartement est basée sur les caractéristiques globales de l'immeuble et d'un échantillon de lots privés, et non sur les spécificités de chaque bien immobilier.

Par exemple, si des rénovations ont été effectuées dans votre appartement pour améliorer son efficacité énergétique, le DPE collectif ne les prendra pas en compte. Votre logement pourrait donc être classé incorrectement dans une catégorie moins favorable, comme F ou G. Il reste donc recommandé de faire appel à un diagnostiqueur individuel pour une évaluation personnalisée de votre lot afin d'obtenir une étude exacte de ses performances énergétiques.

DPE collectif, DTG et audit énergétique : 3 notions à ne pas confondre

Le diagnostic technique global (DTG)

Introduit par la loi ALUR (Loi d'Urbanisme Habitation et Réhabilitation) du 24 mars 2014, le diagnostic technique global (DTG) permet de comprendre l'état global de l'immeuble et d'identifier avec précision les travaux à réaliser dans les années à venir. Il est obligatoire pour la copropriété de tout immeuble construit depuis plus de 10 ans et qui appartenait auparavant à un seul propriétaire.

Le DTG inclut :

• le diagnostic des parties et équipements communs ;
• un état de situation de la copropriété et du syndic ;
• un diagnostic énergétique collectif ;
• une liste des améliorations potentielles de l'immeuble au niveau énergétique.

Le DPE collectif est donc inclut dans le DTG. 

L’audit énergétique

L'audit énergétique est une analyse qui va au-delà du diagnostic énergétique ou DPE collectif. Il propose une étude plus détaillée des consommations et performances énergétiques pour identifier avec plus de précision les opportunités d'amélioration, notamment en termes de rénovations futures. Ainsi, alors que le DTG est une obligation réglementaire fournissant un aperçu général de l'état du bâtiment et des améliorations énergétiques possibles, l'audit énergétique est une démarche plus approfondie, recommandée notamment lorsque la consommation énergétique collective est significative.

Comment réaliser un DPE dans un immeuble ?

1. Faire voter le DPE dans la copropriété

La première étape consiste à faire voter la réalisation du DPE d’immeuble en assemblée générale. Pour cela, le syndic de copropriété doit inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires la décision de réaliser le DPE. La décision peut être votée à la majorité des voix exprimées par les copropriétaires présents et représentés.

2. Choisir le diagnostiqueur

Il est obligatoire de faire appel à un diagnostiqueur certifié et spécialisé en DPE collectif. En effet, il faut des compétences supérieures pour réaliser un diagnostic énergétique d’immeuble par rapport à un diagnostic individuel. Vous devez faire appel à un professionnel assuré avec une responsabilité civile professionnelle et qui détient une certification DPE spécifique pour "tous types de bâtiments". De plus, les calculs et évaluations doivent être effectués à l'aide de logiciels validés par le ministère de la Transition écologique.

3. Faire la visite sur site

Lors de la visite pour établir le DPE collectif obligatoire, le professionnel mandaté réalise une inspection approfondie qui comprend 60 points de contrôle. Il examine notamment les différents aspects de la construction (nature et qualité des éléments structuraux incluant les murs, les plafonds et les planchers). De plus, il évalue les matériaux d'isolation utilisés dans le bâtiment. Des facteurs supplémentaires comme les types de vitrages et les parois intérieures/extérieures sont également pris en considération.

4. Analyser les résultats du DPE

Après la visite, le technicien fournit un rapport de diagnostic. Ce rapport comprend des explications approfondies et des suggestions visant à optimiser les performances énergétiques de la copropriété. En se basant sur les résultats du DPE collectif, les copropriétaires peuvent ensuite établir un plan pluriannuel de travaux (PPT) ou un contrat de performance énergétique (CPE) pour améliorer la performance énergétique de l’immeuble.

5. Voter pour les travaux à réaliser

Grâce aux informations du DPE collectif, plusieurs devis concernant les travaux de rénovation peuvent être présentés aux copropriétaires durant l’assemblée générale annuelle. Les travaux à entreprendre sont votés en AG et les entreprises sélectionnées durant cette étape.

Combien coûte le DPE collectif ?

Le prix d’un DPE collectif

Le prix du PDE n’est pas réglementé. Il dépend de la taille de la copropriété (nombre de lots et parties communes), de la localisation de l’immeuble et des tarifs appliqués par le diagnostiqueur. Généralement, le DPE collectif coûte entre 1 000 et 4 000 euros.

Les aides pour financer le DPE

Pour répondre à l’obligation du DPE en copropriété, il existe des aides : les copropriétés qui effectuent un DPE collectif évaluant leur situation énergétique sans y être obligées peuvent être éligibles à des aides de 50 % maximum versées par l'Ademe. Ce n’est toutefois pas un dispositif systématique, appliqué seulement dans certaines régions.

Les aides pour financer les travaux de rénovation

En ce qui concerne les travaux à réaliser pour améliorer la performance énergétique de la copropriété, il est possible de bénéficier d’un éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) ou de la TVA au taux réduit de 5,5 %.