L'audit énergétique en copropriété : quelles sont les obligations pour les habitations collectives ?

En quoi consiste un audit énergétique dans une copropriété ?

L’audit énergétique est un outil d’accompagnement et d’aide aux travaux particulièrement utile pour les copropriétés où la prise de décision peut parfois s’avérer laborieuse et chronophage.

Définition

Afin d’améliorer le niveau de confort d’un immeuble ou en prévision d'un projet de rénovation globale, l’audit énergétique constitue une démarche non obligatoire mais de plus en plus indispensable pour optimiser sa performance énergétique. Ce diagnostic poussé permet en effet de recueillir et d’analyser l’ensemble des informations pertinentes pour accroître l’efficacité thermique d’un immeuble et par la même occasion, le rendre plus économique et écologique.

L’audit énergétique prend la forme d’un rapport complet sur le bâtiment, présenté de façon synthétique aux membres d’une copropriété, sur le niveau d’efficacité thermique de l’immeuble, sur ses équipements présents et sur les usages des occupants en son sein. Il recense ainsi toutes les faiblesses du bâtiment de la manière la plus exhaustive possible en tenant compte notamment de la localisation de l’immeuble, de l’état des équipements ou encore du ressenti de ses occupants.

A l’issue de l’analyse, le rapport établit une liste de préconisations de travaux à entreprendre, de façon hiérarchique ou coordonnée avec une estimation des coûts à prévoir ainsi qu’un chiffrage des économies potentiellement réalisables après travaux.

Audit en copropriété ou DPE collectif : quelle est la différence ?

Là où le diagnostic de performance énergétique collectif (DPE collectif) se limite à établir un diagnostic sur la consommation énergétique de l’immeuble ainsi que sur son niveau d’émissions de gaz à effet de serre en donnant une note de A à G, l’audit thermique va plus loin en détaillant des préconisations de travaux.

Le DPE collectif se veut en effet très synthétique afin d’apporter une visibilité rapide sur l’état du bâtiment en un simple coup d'œil à l’aide d’une lettre et d’une couleur.

L’audit thermique est beaucoup plus détaillé (donc long à établir et plus coûteux). Il considère en effet de nombreux points non pris en compte par le DPE comme les usages des occupants ou des postes de consommation supplémentaires (éclairage, ascenseurs, ventilateurs, parkings et parties communes auxiliaires, etc.). Il établit surtout une liste de chantiers prioritaires à effectuer avec des scénarios de rénovation ainsi que des préconisations de sobriété comportementale dans les usages. 

Quel est l’intérêt de faire un audit énergétique dans une copropriété ?

Plusieurs raisons peuvent inciter des copropriétaires à entreprendre un audit thermique et par la suite la réalisation de travaux de rénovation énergétique :

• la première motivation réside évidemment dans la volonté de réaliser des économies d'énergie à grande échelle avec une réduction de la consommation de chauffage et plus globalement de la consommation électrique. En réduisant les coûts de fonctionnement de tout l’immeuble, chacun des copropriétaires diminue sa quote-part de charges de copropriété à proportion des tantièmes détenus ;
• l’audit thermique permet par ailleurs de cibler précisément les travaux les plus efficaces à entreprendre et évite ainsi une perte de temps et d’argent dans des chantiers peu efficients et non-prioritaires ;
• il vise par ailleurs à améliorer l’empreinte carbone de l’immeuble en réduisant les émissions de gaz à effet de serre en son sein ;
• la réalisation de l’audit thermique offre en outre la possibilité de bénéficier d’aides publiques pour réduire le coût des travaux, aides qui ne peuvent être obtenues sans audit thermique et assistance à la maîtrise d’ouvrage ;
• enfin les travaux de rénovation globale permettent de valoriser l’immeuble en le rendant plus salubre, plus efficace et plus esthétique. Les travaux augmentent également sa “valeur verte” relative à sa consommation d’énergie, ce qui le rend plus attractif pour de potentiels locataires ou acheteurs dans le futur.

Dans quels cas l’audit thermique en copropriété est-il obligatoire ?

L’audit thermique en copropriété était obligatoire à partir du 1er janvier 2012 pour les immeubles en copropriété de 50 lots et plus, disposant d’un système de chauffage de refroidissement collectif, et dont la date de dépôt de permis de construire était antérieure au 1er juin 2001.

Ce n’est désormais plus le cas depuis le 1er janvier 2017. Les copropriétés de moins de 50 lots avaient pour leur part l’obligation de faire réaliser un diagnostic de performance énergétique.

L’audit énergétique reste cependant fortement conseillé et dans certains cas indispensable avant d’entreprendre des travaux.

Pour bénéficier des aides

Lorsqu’une copropriété souhaite réaliser des travaux d’envergure et réduire leur coût grâce aux aides financières des pouvoirs publics, l’audit thermique redevient alors obligatoire pour bénéficier des subventions.

Pour les monopropriétés

Lorsqu’un propriétaire souhaite vendre un immeuble dont le DPE affiche une étiquette énergétique D, E, F ou G, il a l’obligation de réaliser un audit thermique avant la vente afin d’informer de potentiels acheteurs sur la performance thermique du bâtiment. Cela ne s’applique désormais que pour les immeubles en monopropriété, les copropriétés n'étant plus concernées depuis 2017.

Le DPE collectif : obligatoire pour certains immeubles 

À date, en 2023, les copropriétés n’ont pas d’obligation d'effectuer un diagnostic de performance collectif. A partir du 1er janvier 2024 en revanche, les copropriétés de plus de 200 lots seront soumis à cette obligation, en vertu de la loi Climat et résilience adoptée en 2021.

Celle-ci prévoit également de rendre ce DPE collectif obligatoire pour les copropriétés de 50 à 200 lots à partir du 1er janvier 2025.

À partir du 1er janvier 2026 enfin, les copropriétés de moins de 50 lots seront, elles aussi, dans l’obligation de réaliser un DPE collectif.

Comment procéder pour réaliser un audit dans un immeuble ?

L’audit thermique d’un immeuble en copropriété doit respecter un certain nombre d’étapes :

1. Pour réaliser un audit thermique dans un immeuble en copropriété, il convient en premier lieu de réunir tous les copropriétaires en assemblée générale afin d’organiser un vote. L’accord des copropriétaires à la majorité simple est suffisant pour pouvoir débuter la procédure ;
2. Une fois l’accord obtenu, il convient ensuite de trouver un professionnel qualifié pour le réaliser en procédant à une mise en concurrence des professionnels. N’hésitez pas à multiplier les devis afin d’obtenir un meilleur tarif ;
3. Une fois l’auditeur sélectionné, celui-ci se déplace au sein de l’immeuble pour effectuer une véritable prestation d’audit général. Celle-ci va notamment de la prise de mesures, au recueil de tous les documents auprès du syndic (relevés de consommation notamment) jusqu’à l’enquête auprès des occupants. Si son étude se limite le plus souvent aux parties communes, il peut dans certains cas, si nécessaire, être amené à analyser certains logements (visite d’un échantillon) ;
4. À partir de toutes les informations recueillies, le professionnel va ensuite établir un rapport complet listant toutes les faiblesses du bâtiment et les possibilités d’amélioration de l’immeuble. Il établit une liste de préconisations de travaux avec une hiérarchie de chantiers prioritaires pour améliorer la performance énergétique. Celles-ci concernent le plus souvent le remplacement du système de chauffage collectif, l’isolation des murs et de la toiture ou encore le remplacement des menuiseries ;
5. Un rapport synthétique est présenté par le professionnel en charge de l’audit au cours d’une réunion en assemblée générale extraordinaire à l’issue de laquelle les copropriétaires sont libres de donner suite ou non et d’envisager tout ou partie des travaux recommandés. Un chiffrage relativement précis de chaque type de travaux est établi pour aider les copropriétaires dans leur choix.

Combien coûte un audit énergétique pour un immeuble ?

Les tarifs des audits énergétiques sont relativement variables d’un immeuble et d’un professionnel à l’autre. Le coût peut par ailleurs être réduit par l’obtention d’aides publiques.

Le tarif

Pour une petite copropriété (environ 50 lots), le coût d’un audit énergétique avoisine les 5 000 €. Il peut atteindre 10 000 € pour une copropriété d’environ 150 lots. Les tarifs peuvent cependant varier considérablement en fonction de nombreux paramètres comme :

• la localisation ;
• la configuration et l’accessibilité de l’immeuble ;
• les tarifs du professionnel qui dépendent en partie de la technique utilisée ;
• le nombre de lots ;
• l’état du bâtiment.

Les audits les plus poussés peuvent aller jusqu’à 15 000 €.

Certains professionnels proposent des tarifs indexés sur le nombre de lots de l’immeuble. Le coût peut alors varier de 50 à 200 € par lot. Si ces tarifs peuvent apparaître au premier abord prohibitifs, ils permettent sur le moyen et long terme de réaliser d’importantes économies d’énergie et de réduire ce poste de dépenses pour tous les occupants. Pour obtenir une idée précise du coût de l’audit thermique, il convient de solliciter différents professionnels afin de comparer les différents devis obtenus.

Les aides financières

Le principal dispositif d’aide pour la réalisation de l’audit thermique est MaPrimeRénov’ Copro dispensé par l’Agence nationale de l’habitat (Anah). Il est destiné aux seules copropriétés utilisées à usage d’habitation. Pour l’obtenir, il convient d’inclure dans les travaux une prestation d’assistance à la maîtrise d’ouvrage (AMO) qui peut être prise en charge à hauteur de 30 % du montant de la prestation avec un minimum de 900 € et un plafonnement à 180 € par logement.

Pour bénéficier de MaPrimeRénov’ Copro, les travaux doivent par ailleurs permettre un gain énergétique d’au-moins 35 % pour la copropriété. Le montant de l’aide globale peut atteindre jusqu’à 25 000 € dans la limite de 25 % du montant des travaux. Il est également plafonné à 6 250 € par logement depuis le 1er février 2023 (contre 3 750 € auparavant). Il est enfin possible d’obtenir des bonus supplémentaires de 500 € pour l’obtention d’un label BBC (étiquette énergétique A ou B) ou pour une sortie de passoire thermique (sortie des étiquettes F et G).

Il est enfin possible de solliciter l’aide du programme SARE (service d’accompagnement pour la rénovation énergétique) pour une prestation de maîtrise d'œuvre en vue d’une rénovation globale. L’aide peut alors atteindre jusqu’à 8 000 € pour une copropriété à condition, là encore, de parvenir à un gain énergétique d’au-moins 35 %.

A qui faire appel pour réaliser un audit énergétique pour une copropriété ?

Pour réaliser un audit énergétique, il convient de solliciter un bureau d’études thermiques qualifié et spécialisé pour ce type de prestations, de préférence disposant de la certification OPQIBI.

Le choix d’un professionnel pour réaliser un audit énergétique dans un immeuble en copropriété doit en premier lieu passer par une mise en concurrence des prestataires.

Le bureau sélectionné doit pendant cette procédure justifier auprès du syndicat de copropriété de ses qualifications en la matière en apportant, au choix, la preuve :

• de l’obtention d’un diplôme d’enseignement post-secondaire validant une formation de 3 ans au minimum dans le domaine des techniques du bâtiment et d’une expérience professionnelle de 3 ans au minimum au sein d’un bureau d’études thermiques ,
• d’une expérience professionnelle d’au-moins 8 ans au sein d’un bureau d’études thermiques ;

Des obligations complémentaires sont également prévues avec :

• la justification d’au-moins 3 références sur des prestations similaires d’audit thermique ;
• la justification de la contraction d’une assurance civile professionnelle ;
• l’engagement d’indépendance et d’impartialité quant à la copropriété.