Le compromis de vente : le guide complet pour un achat immobilier réusssi

Qu'est-ce qu'un compromis de vente ?

Un compromis de vente est un document contractuel signé lors de l’achat d’un bien immobilier (terrain, appartement, maison, etc.). Il est établi entre l’acheteur et le vendeur et sert d’avant-contrat. En effet, avec lui :

• le vendeur s’engage à vendre son bien à l’acquéreur au prix et dans les délais indiqués dans le compromis ;
• l’acheteur s’engage à acheter le bien au vendeur au prix et dans les délais.

Il peut être signé chez un notaire, entre particuliers ou par l’intermédiaire d’un agent ou mandataire immobilier.
Il a valeur juridique d’avant-contrat et permet à chacune des parties de préparer la signature de l’acte définitif, en général dans les trois mois. En effet, l’acte authentique nécessite souvent de produire des documents qui demandent des délais d’obtention :

• financement (prêt immobilier par exemple) ;
• permis de construire dans le cas d’un terrain ;
• pièces administratives diverses.

Quelle est la différence entre promesse de vente et compromis de vente ?

Le compromis et la promesse de vente sont souvent confondus, car l’appellation juridique du compromis est promesse synallagmatique de vente. Si le contenu des deux documents est assez similaire, leur portée est néanmoins radicalement différente.

En effet, dans le compromis, acheteur et vendeur s’engagent mutuellement, l’un à vendre et l’autre à acheter.

Dans la promesse de vente (aussi appelée promesse unilatérale de vente), seul le vendeur s’engage envers l’acheteur à vendre le bien à l’acheteur au prix indiqué. L’acheteur ne s’engage pas à acheter. Par ailleurs, si elle n’est pas réalisée chez un notaire, la promesse de vente doit être enregistrée auprès des services fiscaux dans les dix jours suivant son acceptation par l’acheteur.

Le compromis n’a pas besoin d’un tel enregistrement. Le coût de l’enregistrement est de 125 €.

Comment se passe un compromis de vente ?

Le compromis de vente se déroule en 4 étapes :

1.Acheteur et vendeur doivent être présents

La procédure de signature du compromis de vente exige la présence des deux parties, vendeur et acheteur. Le document peut être signé en présence d’un notaire ou d’un agent immobilier, mais ce n’est pas obligatoire. Chaque partie reçoit un exemplaire original (sauf en cas de signature chez un notaire, qui conserve l’original unique, chaque partie recevant une copie authentique).

2.Le dépôt de garantie

L’engagement de l’acheteur est généralement officialisé par le versement d’un dépôt de garantie correspondant à 5 à 10 % du prix total. Il viendra en déduction du montant à verser lors de la signature de l’acte authentique.

3.La signature du compromis de vente

Le compromis est lu et approuvé par le vendeur et l’acheteur, daté et signé. Une fois signé, le compromis est remis en main propre à chaque partie ou envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception.

4.Le délai de rétractation

L’acquéreur dispose d’un délai de rétractation de dix jours après la signature du compromis. Il peut revenir sur son engagement sans frais en informant le vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception. Pour faire jouer ce droit de rétractation (différent des conditions suspensives ci-dessous), il n’a pas besoin de justifier sa décision. Les sommes versées doivent lui être remboursées par le vendeur dans les 21 jours suivant la notification de la rétractation.

Quelles sont les mentions obligatoires à faire figurer dans le compromis de vente ?

Le compromis de vente est régi par le Code civil (articles 1583 et 1589). Il doit comporter un certain nombre d’éléments pour être valide et notamment établir l’accord de l’acheteur et du vendeur sur le bien concerné et son prix.
Juridiquement, le compromis vaut vente : si l’acheteur ou le vendeur renonce à la vente, l’autre partie peut exiger la réalisation du contrat par voie de justice. Les seuls cas où une annulation est possible sont détaillés dans le compromis et s’appellent les conditions suspensives.

Le compromis peut être rédigé sans l’intervention d’un notaire, mais selon l’importance de l’achat immobilier, il est souvent recommandé de faire appel à un professionnel.
Il comporte des mentions obligatoires :

• les coordonnées et l’identité complète de l’acheteur et du vendeur ;
• le bien immobilier précisément décrit (références cadastrales, anciens propriétaires, surface, bâtiments existants le cas échéant, plan de bornage avec les limites de propriété…) ;
• le prix sur lequel se sont accordés les parties ;
• les conditions suspensives éventuelles ;
• des annexes obligatoires et facultatives selon le type de bien.

Quels documents faut-il fournir lors d'un compromis de vente ?

Les diagnostics techniques

Lorsqu’on vend un bien immobilier, il est obligatoire d’annexer au compromis de vente un dossier de diagnostics techniques (DDT). Ces diagnostics sont destinés à informer l’acquéreur de l’état du bien et des risques inhérents (par exemple l’exposition au plomb ou à l’amiante, la performance énergétique, l’état des installations électriques, etc.).
Voici la liste des diagnostics obligatoires à annexer à tout compromis de vente.

Diagnostics obligatoires pour un compromis de vente

Diagnostic technique	Durée de validité
Constat de risque d’exposition au plomb (CREP)	Illimitée si négatif, 1 an au moment de la vente si concentration supérieure à 1 mg/cm².
État mentionnant la présence ou l’absence d’amiante	Illimitée si négatif, réalisé après le 1er avril 2013 et en l’absence de travaux de rénovation. Si le diagnostic date d’avant 2013, il doit être renouvelé à la vente.
État relatif à la présence de termites	6 mois
État de l’installation intérieure de gaz (si plus de 15 ans)	3 ans
État des installations électriques intérieures (si plus de 15 ans)	3 ans
État des risques et pollutions (naturels, miniers, sismiques, technologiques…)	6 mois
Diagnostic de performance énergétique et audit énergétique le cas échéant	10 ans
Diagnostic des installations d’assainissement non collectif si le bien n’est pas raccordé au tout-à-l’égout	3 ans
Présence d’un risque de mérule dans les zones concernées	6 mois
État des nuisances sonores aériennes si le bien est situé dans une zone d’exposition au bruit (proximité d’un aérodrome)	pas de durée de validité

Source : Code de la construction et de l’habitation (art. L271-4). 

Certains diagnostics ne s’appliquent évidemment pas si le compromis concerne la vente d’un terrain (état des installations électriques par exemple).

Les annexes à fournir pour la vente d’un appartement en copropriété 

Lorsque le bien à vendre fait partie d’une copropriété, d’autres pièces doivent être annexées en plus des diagnostics obligatoires précédents.

Documents de compromis de vente en copropriété

Description	Caractéristiques
Documents relatifs à l’organisation de l’immeuble	Fiche synthétique de la copropriété Règlement de copropriété État descriptif de division des lots Procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années
Informations financières	Montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel des deux exercices comptables précédant la vente Sommes dues au syndicat des copropriétaires par l’acquéreur État global des impayés de charges au sein du syndicat et dette auprès des fournisseurs le cas échéant Montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot vendu Montant de la dernière cotisation au fonds de travaux le cas échéant
Autres documents	Carnet d’entretien de l’immeuble Notice d’information relative aux droits et obligations des copropriétaires Fonctionnement des instances du syndicat de copropriété Conclusions du diagnostic technique global de l’immeuble.

Source : Code de la construction et de l’habitation (art. L721-2).

Liste des clauses à inclure dans le compromis de vente

Pour signer le compromis de vente, certaines clauses sont obligatoires, d’autres facultatives.
Les clauses obligatoires sont les suivantes :

• identité de l’acheteur et du vendeur, justifiée par des pièces légales. Le statut matrimonial peut aussi être indiqué, par exemple si l’un des époux acquiert le bien seul ;
• la description exhaustive du bien : adresse précise, origine (date du précédent acte de vente, précédent propriétaire…) et caractéristiques détaillées (surface et limites) ;
• l’existence d’une hypothèque ou de servitudes privées ou publiques doit être mentionnée ;
• les conditions de rétractation, notamment le délai légal de 10 jours. L’absence d’information sur le droit légal de rétractation est passible d’une amende de 15 000 € ;
• la durée de validité du compromis et la date limite de signature de l’acte définitif de vente ;
• la date de disponibilité du bien ;
• le montant des honoraires de l’agence le cas échéant et qui doit payer ces frais ;
• le prix de vente et les modalités de financement (notamment si l’acheteur va faire appel à un crédit immobilier).

Les conditions suspensives peuvent être indiquées dans le compromis de vente, mais ne sont pas obligatoires. Cependant, elles sont fortement recommandées pour permettre à l’acheteur comme au vendeur de renoncer à la vente si elles ne sont pas remplies. Les clauses suspensives doivent être rédigées avec soin pour éviter les déconvenues.

Le versement d’une indemnité d’immobilisation ou dépôt de garantie n’est pas obligatoire, mais s’il a lieu, il doit être mentionné dans le compromis.

Il peut également exister une clause pénale qui oblige les parties à exécuter le contrat (acheter ou vendre), faute de quoi des dommages et intérêts peuvent être exigés par la partie lésée. C’est le cas par exemple s’il existe une clause suspensive sur le prêt immobilier, mais que l’acquéreur ne fait aucune démarche pour en obtenir un. Le vendeur peut alors faire annuler le compromis en sa faveur.

Enfin, le compromis de vente peut être assorti d’une clause de dédit, différente du dépôt de garantie. Elle permet au vendeur ou à l’acheteur de renoncer à la vente à condition de verser une somme forfaitaire prévue dans le compromis en guise de contrepartie. 

Les conditions suspensives : élément indispensable au compromis de vente

Le compromis engage acheteur et vendeur. En cas de rétractation de l’une des parties, l’autre peut l’obliger à remplir sa part de contrat en faisant un recours devant la justice. Néanmoins, il est possible (et même recommandé) de prévoir dans le compromis des cas où il est possible d’annuler la vente pour l’acheteur comme pour le vendeur.

Ces clauses sont les conditions suspensives. Elles sont librement fixées par les parties, mais on trouve généralement les conditions suivantes :

• l’obtention d’un prêt immobilier. Pour être valable, cette condition suspensive doit mentionner le montant que l’acquéreur envisage d’emprunter. Si la banque refuse le prêt, il pourra annuler la vente. Par contre, si le refus concerne un prêt plus élevé que celui indiqué dans le compromis, la condition suspensive n’est pas opposable ;
• l’obtention d’un permis de construire. Pour un terrain ou une rénovation importante, l’acheteur a tout intérêt à conditionner le compromis à l’accord des administrations pour son projet de construction. Ainsi, si le permis est refusé, il pourra se dédire sans frais ;
• l’acheteur peut aussi conditionner l’achat du nouveau bien à la vente de son précédent logement ;
• pour le vendeur, une condition suspensive peut être l’obtention du permis d’aménager s’il s’agit d’un lotissement ou le non-exercice du droit de préemption par la commune. Pour que cette clause du compromis soit vérifiée, le notaire doit publier une déclaration d’intention d’aliéner (DIA) en mairie. Celle-ci dispose de trois mois pour faire savoir si elle compte utiliser son droit de préemption (c’est-à-dire qu’elle est prioritaire sur l’acquisition du bien).

Quel est le délai entre compromis de vente et acte de vente ?

Le temps qui s’écoule entre la signature du compromis de vente et celle de l’acte authentique est variable. Ce délai permet aux différentes parties de réunir les documents nécessaires et de purger les conditions suspensives. Par exemple, il faut de deux à trois mois pour obtenir un accord ou un refus de permis de construire.

Il est possible de préciser une date butoir dans le compromis, mais ce n’est pas obligatoire. En moyenne, l’acte final est signé dans les trois mois, mais il peut s’écouler jusqu’à 6 mois.
Le délai de rétractation est un délai légal accordé à l’acheteur pendant dix jours suivant la signature. En revanche, le vendeur est engagé dès le moment où le compromis est signé.

Qui est chargé de la rédaction du compromis de vente ?

Le compromis de vente peut être rédigé par le vendeur et l’acheteur (de nombreux modèles existent) ou proposés par l’agent ou le mandataire immobilier. Il peut également être signé chez le notaire, ce qui est la solution la plus sécurisée, notamment si l’achat est important.

Doit-on verser un acompte avec le compromis de vente ?

Le versement d’un acompte n’est pas obligatoire, mais souvent exigé pour garantir la vente et opérer une certaine contrainte, notamment dans le respect des clauses suspensives.

Le dépôt de garantie, également appelé indemnité d’immobilisation, correspond en général à 5 ou 10 % du prix de vente du bien.

Aucun versement ne peut être exigé ou reçu avant la fin du délai de rétractation (10 jours), sauf si :

• le compromis est signé chez un professionnel (notaire ou agent immobilier) ;
• la somme versée à titre d’acompte est consignée chez le professionnel, lequel doit avoir une garantie financière spécifiquement dédiée au remboursement des fonds déposés (aussi appelé compte de séquestre).