Le régime réel simplifié en LMNP : le graal pour payer moins d'impôts ?

Le régime réel simplifié en LMNP : définition et explications

Le régime réel simplifié en LMNP : en quoi consiste-t-il ?

À partir du moment où vous êtes éligible au statut LMNP, vous pouvez opter pour déclarer vos revenus locatifs pour le régime fiscal réel. Ce régime permet de déduire les frais et les charges liés au logement et d’amortir la valeur du bien de vos recettes locatives.

L’option du réel en LMNP est toutefois obligatoire si vos loyers encaissés sur l’année civile dépassent 72 600 €, à savoir que ce seuil est fixé sur les revenus des locations meublées perçus par votre foyer fiscal. Si vous êtes en indivision, les revenus doivent s’évaluer au prorata des parts de chaque foyer fiscal dans l’indivision.

La LMNP en régime réel se divise ensuite en 2 catégories :

• le régime réel simplifié : pour des recettes imposables annuelles comprises entre 72 600 € et 247 000 €. Le bailleur doit fournir une comptabilité claire et conserver tous les justificatifs relatifs aux loyers et aux charges du bien ;
• le régime réel normal : pour toute recette locative excédant 247 000 €. Le propriétaire doit aussi tenir une comptabilité et procéder à l’inventaire du mobilier une fois par an.

Différence entre régime réel simplifié et régime micro-BIC

Le statut fiscal de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) est rattaché à deux régimes fiscaux : le régime micro-BIC ou le régime réel. Lorsqu’un propriétaire décide de mettre un bien meublé en location (à un particulier ou en résidences services), c’est le régime micro-BIC qui s’applique par défaut. Il peut être conservé jusqu’à ce que les revenus locatifs du propriétaire-bailleur dépassent 72 600 € annuels. Après ce seuil, c’est la LMNP réel qui s’applique automatiquement.

Le micro-BIC offre un abattement forfaitaire de 50 % des charges (ou 71 % pour les locations de tourisme ou chambre d’hôtes), peu importe leur montant réel. Pour passer au régime réel, il faut en faire la demande auprès de l’Administration fiscale avant le 1er février de l’année civile. En effet, même en deçà des 72 600 € de revenus locatifs par an, il peut être intéressant de passer directement au réel si vous avez beaucoup de charges locatives. Ce régime induit toutefois davantage de démarches administratives, fiscales et comptables.

Quels sont les avantages et les inconvénients du régime réel simplifié ?

Les avantages du régime réel simplifié

Premier avantage du LMNP au réel simplifié : la possibilité d’être exonéré d’impôts sur les revenus locatifs grâce à tous les frais d’acquisition. Pour tous les propriétaires-bailleurs qui supportent de lourdes charges, c’est une façon de réduire son assiette imposable, voire de ne pas payer d’impôts en cas de déficit foncier (le montant des charges est alors supérieur aux revenus locatifs).

Ce régime d’imposition permet également d’amortir la valeur du logement, c’est-à-dire déduire 2,5 à 3 % de la valeur du bien sur une trentaine d’années. À titre d’exemple, sur un logement acheté 300 000 €, vous pouvez amortir entre 7 000 et 8 000 € en charges par an. Il faut alors ici réaliser un tableau d’amortissement par composant puisque les travaux de gros œuvre ne sont pas amortis de la même manière que les meubles. Le recours aux services d’un expert-comptable peut alors être nécessaire.

Résultat : avec la déduction de toutes les charges et l’amortissement de la valeur du logement, le mobilier et les travaux, le LMNP au réel permet d’avoir un résultat faible, voire de ramener ce résultat à zéro, et ne payer aucun impôt sur les revenus locatifs pendant au moins 10 ans !

Les inconvénients du régime réel simplifié

Le régime réel simplifié pour une location meublée n’a évidemment pas que des avantages. Parmi les principaux inconvénients de ce régime d’imposition, on retrouve :

• Une déclaration un peu plus complexe : En effet, comparativement à un micro-bic ou les formalités administratives sont quasiment inexistantes, le régime réel simplifié comporte quelques impératifs de compte de compte (bilan, compte de résultat et annexes).
• Il peut être nécessaire de faire appel à un expert comptable : afin de vous faciliter la tenue de vos comptes, de profiter des optimisations et de mieux appréhender les finesses de la législation fiscale, il vaudra mieux passer par un expert comptable pour tenir les comptes. 
• Un régime qui n’est pas dépendant de votre volonté, en effet si votre chiffre d’affaires dépasse le plafond indiqué (247 000 €) vous serez forcé de passer à un régime réel normal, ce qui va entraîner une tenue comptable encore plus importante. 
• Garder l'ensemble des factures de vos charges : pour profiter de l’abattement fiscal, il faudra appuyer vos dépenses sur des factures bien établies. Soyez donc prudent et ranger convenablement ces dernières.

Avantages et inconvénients du régime réel simplifié

Que peut-on déduire du loyer avec le régime réel simplifié ?

Liste des charges déductibles

Les textes de loi ne précisent pas concrètement les charges déductibles pour les LMNP au régime réel. Cependant, selon le site impots.gouv.fr, il convient que ces charges répondent aux conditions générales de déduction des charges en BIC, à savoir elles doivent :

• être exposées dans l’intérêt direct de l’exploitation ou se rattacher à la gestion de l’entreprise ;
• correspondre à une charge effective et pouvoir être justifiées ;
• être comprises dans les charges de l’exercice au cours duquel elles ont été engagées.

Les charges que l’on peut déduire d’une location LMNP en régime réel sont notamment :

• factures d’entretien et de réparations ;
• taxe foncière et CFE ;
• frais d’assurance ;
• frais de gestion courante ;
• honoraires de l’expert-comptable ;
• intérêts de l’emprunt, majorés des frais de dossier et de constitution des garanties et prime d’assurance ;
• charges de copropriété ;
• droits d’enregistrement et frais de notaire ;
• provisions pour risques ;
• honoraires d’agence de location ;
• achats de petits matériels et de fournitures n'excédant pas 500 € ;
• frais de procédure en cas de litige (avocat…) ;
• etc.

 Cette liste n’est pas exhaustive.

L’amortissement déductible

La LMNP en régime réel simplifié définit le bénéfice taxable en fonction des règles générales régissant les bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ces recettes regroupent les loyers HT, que ces derniers soient encaissés ou non, ainsi que les provisions pour charges mentionnées dans le contrat de location. Les recettes accessoires sont également incluses. Le bénéfice taxable est ensuite calculé avec la formule suivante :

Bénéfice taxable = recettes annuelles - charges et amortissements déductibles.

Concernant l’amortissement, il s’agit d’inscrire la perte de valeur d’un bien pour une année déterminée et d’étaler le coût de ce dernier sur sa durée d’utilisation prévue. La LMNP en réel simplifié permet de déduire les amortissements suivants (sous réserve qu’ils soient inscrits à l’actif) :

• amortissement des locaux ;
• amortissement du matériel et du mobilier ;
• amortissement des travaux de construction, reconstruction, agrandissement et amélioration.

LMNP : comment opter pour le régime réel simplifié ?

Lorsque vous réalisez une première mise en location meublée, vous devez obligatoirement le déclarer au greffe du tribunal de commerce via l’envoi d’une déclaration P0i dans les 15 jours qui suivent votre début d’activité. Il est possible sur cette déclaration de choisir le régime LMNP réel. Cette option s’applique sur deux ans et vous pouvez la choisir dès votre première année d’activité.

Mais si vous avez d’abord opté pour le micro-BIC, vous pouvez parfaitement demander le changement à l’administration fiscale en envoyant votre demande au Service des impôts des Entreprises (SIE) avant le 1^er février de l’année.

Régime réel simplifié en LMNP : quelles sont les obligations déclaratives et comptables ?

Le régime réel simplifié en LMNP impose certaines obligations.

• Vous devez déclarer vos revenus locatifs, lorsque vous remplissez votre déclaration de revenus annuelle, et remplir la déclaration complémentaire de revenus n°2042-C-PRO. Sur ce formulaire, vous indiquez le montant de votre bénéfice (la somme restante après déduction des charges).
• Parallèlement, vous devez envoyer la déclaration LMNP (formulaire n° 2031-SD) par télétransmission au centre des impôts des entreprises auquel est rattaché votre bien.

Cette télédéclaration comprend les annexes ci-dessous :

• annexe n° 2033-A : bilan simplifié avec mention des créances et des dettes constatées à la clôture de l’exercice ;
• annexe n° 2033-B : compte de résultat simplifié de l’exercice avec 2 rubriques (résultat comptable et résultat fiscal) ;
• annexe n° 2033-C : tableau des immobilisations, des amortissements et des éléments fournis au régime fiscal des plus-values et moins-values.
• annexe n° 2033-D : relevé des provisions, des amortissements dérogatoires et des déficits reportables ;
• annexe 2033-E : tableau permettant la détermination de la valeur ajoutée produite au cours de l'exercice.

Concrètement, la déclaration des revenus locatifs LMNP peut s’effectuer à partir du mois d’avril et jusqu’à fin mai généralement. Le calendrier des échéances varie selon le département de résidence.

Ce qu’il faut retenir du régime réel simplifié en LMNP

• Le régime réel permet de déduire les frais et les charges engagés pour le logement. Il permet aussi d’amortir la valeur du bien.
• Le régime réel simplifié en LMNP s’applique pour des recettes annuelles comprises entre 72 600 et 247 000 €. Ses formalités comptables sont moins contraignantes que celles du régime réel normal.
• Le régime réel simplifié permet une facilitation administrative. Cependant, vous êtes quand même tenu de tenir un bilan comptable simplifié au moment de la déclaration LMNP.