Expert-comptable LMNP : l'allié essentiel de votre gestion locative meublée

Pourquoi recourir à un comptable spécialisé en LMNP ?

Dans quels cas recourir à un comptable pour ma LMNP ?

Si vous êtes propriétaire sous le statut de Loueur meublé non professionnel (LMNP) et que vous louez votre bien en tant que résidence principale ou secondaire, l'expertise d'un expert-comptable en LMNP est essentielle. Voici quelques situations où son intervention est particulièrement bénéfique :

• vous gérez une activité en nom propre ou en indivision ;
• vous changez de régime fiscal pour passer du micro-BIC au régime réel ;
• vous louez des logements en location saisonnière de type Airbnb nécessitant des connaissances fiscales spécifiques ;
• vous arrêtez votre activité de loueur meublé et devez donc effectuer des démarches administratives et fiscales liées à cette cessation ;
• vous êtes assujetti à la TVA au Régime simplifié exigeant une expertise spécifique avec une date de clôture au 31 décembre ;
• vous basculez en Loueur meublé professionnel (LMP) impliquant des conséquences fiscales et comptables spécifiques ;
• vous vous trouvez dans des situations particulières, comme le souhait d'une reprise de comptabilité, la location d'un bien en démembrement lors de l’apport à l'activité, la donation de la nue-propriété d’un bien inscrit à l’actif, la contractualisation d’un emprunt en devise étrangère pour réaliser l'investissement, ou encore la volonté de louer un bien en VEFA.

En sollicitant l'aide d’un expert-comptable en LMNP, vous réduisez les risques d'erreurs coûteuses et assurez une gestion optimale de votre investissement. Ainsi, vous respectez la fiscalité LMNP tout en maximisant la rentabilité de votre bien immobilier.

Est-ce obligatoire de passer par un expert-comptable pour une LMNP ?

Dans le cadre du régime micro-BIC, aucune charge ne peut être déduite. C’est un régime simplifié qui ne nécessite pas vraiment de suivi comptable. Il est alors possible de gérer vous-même la comptabilité LMNP.

Si vous optez pour le régime réel, la partie comptable LMNP est plus complexe. Faire appel à un expert-comptable n’est pas obligatoire. Toutefois, il peut grandement simplifier les démarches. En effet, selon la formule choisie, il peut s’occuper de toute la partie comptable :

• calcul des revenus et des charges ;
• calcul de l’amortissement ;
• retranscription sur la déclaration d’impôt sur le revenu ;
• télédéclaration ;
• etc.

L’expert-comptable en LMNP garantit la conformité et la bonne tenue de la comptabilité en régime réel.

Comment un comptable LMNP facilite-t-il votre gestion fiscale ?

Un comptable spécialisé dans le statut de Loueur meublé non professionnel (LMNP) joue un rôle clé dans la simplification et l'optimisation de votre gestion fiscale. Ce professionnel offre une expertise précieuse en plusieurs points :

• il s'assure que toutes les déclarations sont correctement remplies et déposées dans les délais, réduisant ainsi le risque d'erreurs et de pénalités ;
• il analyse votre situation pour déterminer le régime le plus avantageux entre le régime micro-BIC et le régime réel, tout en tenant compte de vos revenus locatifs, de vos dépenses et de votre situation globale ;
• il cherche activement des moyens d'optimiser votre situation fiscale en termes d'identification de déductions fiscales applicables, d'amortissement du bien immobilier, et d'autres stratégies fiscales spécifiques au LMNP pouvant réduire votre imposition et augmenter la rentabilité de votre investissement immobilier.

Les missions de l’expert-comptable en LMNP

Voici un aperçu des missions réalisées par un expert-comptable en LMNP :

• il vous guide dans le processus d'immatriculation, notamment auprès de l'INPI, pour un démarrage efficace et conforme de votre activité ;
• il contrôle et garantit la précision et la cohérence de tous vos documents comptables ;
• il se charge de la rédaction complète de votre liasse fiscale, incluant les formulaires Cerfa 2031-2033, et de la télétransmission auprès des services fiscaux compétents ;
• il vous accompagne dans le processus de déclaration, en vous aidant à intégrer correctement les informations relatives à vos revenus locatifs meublés.

Quelles sont les obligations fiscales et comptables en LMNP ?

Les obligations comptables du LMNP

Le coût d'un cabinet comptable peut freiner les loueurs en meublé. Bien que le recours à un expert-comptable ne soit pas une obligation pour préparer votre déclaration, cette démarche est vivement recommandée, particulièrement au lancement de votre activité pour vous accompagner dans la constitution de votre dossier. En effet, l'expertise d'un comptable est précieuse pour faire des choix éclairés dès le départ, notamment concernant le calcul des amortissements en LMNP.

Dans le cadre de la déclaration de revenus pour les LMNP sous le régime réel, différentes obligations comptables doivent être remplies :

• la tenue d'une comptabilité détaillée, incluant les dépenses et les recettes de l'année, à l’appui des factures, encaissements, quittances de loyer, etc. ;
• la réalisation de tableaux d'amortissement, d'un bilan, d'un compte de résultat, ainsi que d'un FEC (fichier des écritures comptables).

Si ces tâches peuvent sembler accessibles aux personnes ayant des connaissances en comptabilité, il est important de noter que la responsabilité d'éventuelles erreurs face à l'Administration fiscale repose uniquement sur vos épaules si vous choisissez de déclarer vos revenus de location meublée par vous-même.

Les obligations fiscales du LMNP

En régime réel, il est obligatoire de constituer une liasse fiscale comptable intégrant les éléments ci-dessous.

Tableau récapitulatif des liasses fiscales comptables en LMNP

Type d'acte	Formulaire CERFA
Déclaration de résultat	CERFA n°2031
Bilan simplifié	CERFA n°2033-A
Compte de résultat simplifié	CERFA n°2033-B
Immobilisations et amortissements	CERFA n°2033-C
Provisions et crédits d’impôt	CERFA n°2033-D
Valeur ajoutée produite	CERFA n°2033-E
Composition du capital social	CERFA n°2033-F
Filiales et participations	CERFA n°2033-G
Montant des crédits d’impôt éventuels	CERFA n°2069-RCI
D’autres annexes	2067, 2079-CICE, etc.

Ces documents ne sont, certes, pas si compliqués à remplir. Cependant, une erreur peut vite arriver. Il est facile de se perdre dans toutes les informations à noter. Un comptable LMNP a l’habitude de remplir ce type de documents chaque jour et de les télédéclarer auprès du SIE (Service des impôts des entreprises).

Déléguer cette tâche à un professionnel, c’est s’assurer une certaine sérénité.

Quels sont les avantages d'un accompagnement comptable en LMNP ?

Au-delà de la tranquillité d’esprit, passer par un expert-comptable pour sa location meublée non professionnelle limite les risques de contrôle fiscal. Pourquoi ? Parce qu’un professionnel est plus à même de livrer des informations exactes notamment en matière d’amortissement. C’est son métier. Il doit donc être vigilant quant aux éléments déclarés. Il est alors plus facile pour les services fiscaux de faire confiance à un expert-comptable qu’à un particulier qui gère sa déclaration seul.

Par ailleurs, déléguer la gestion comptable de votre LMNP à un expert-comptable vous fait gagner du temps et supprime le risque d’erreurs. Il peut aussi vous apporter des conseils en matière de montages financiers ou d’optimisation fiscale.

Combien coûte un comptable pour une LMNP ?

Notons dans un premier temps que la télédéclaration coûte environ 100 € par an. L’expert-comptable LMNP intègre ce coût dans ses prestations. Ensuite, il vous propose un accompagnement complet pour un montant compris entre 500 € et 1 000 €. Sachant que le coût de l'expert comptable est déductible des revenus locatifs.

Par ailleurs, vous pouvez adhérer à un Centre de gestion agréé (CGA) qui coûte entre 150 € et 200 € par an. Adhérer à un CGA permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur ⅔ de l’ensemble des coûts hors taxes (expert-comptable + CGA) dans la limite de 915 €.

L’investissement est donc très intéressant. Il est alors opportun de se poser la question : ne vaut-il mieux pas payer au final un peu plus que le coût de la télédéclaration pour bénéficier d’un service évitant les erreurs et faisant gagner un temps considérable ?

 

Comment choisir le bon comptable pour votre investissement LMNP ?

Lorsqu'il s'agit de choisir un comptable pour votre investissement en Loueur meublé non professionnel (LMNP), il est fondamental de sélectionner un professionnel qui comprend vos besoins tout en apportant également une expertise avérée. Dans notre checklist ci-dessous, vous trouverez quelques conseils vous aidant à trouver un expert-comptable fiable et compétent en location meublée non professionnelle :

• sélectionnez un comptable ayant une expérience avérée dans la gestion des comptabilités LMNP ;
• privilégiez des recommandations ou avis d'autres investisseurs LMNP. Une bonne réputation est souvent gage de compétence et de fiabilité ;
• trouvez un comptable proposant les services dont vous avez besoin, comme l'aide à l'immatriculation, l'établissement de la liasse fiscale et le conseil en optimisation fiscale ;
• choisissez un comptable proactif, vous alertant sur les échéances importantes et vous communiquant clairement les informations nécessaires pour une gestion fiscale efficace. De plus, ce dernier doit être facilement joignable et vous apporter des réponses rapides pour une gestion sereine de votre investissement ;
• optez pour un expert-comptable proposant une tarification claire et transparente, afin d'éviter toute surprise financière.

Comptabilité LMNP : les alternatives à l’expert-comptable

Il existe plusieurs possibilités pour faire votre comptabilité LMNP :

• le faire seul avec un tableau EXCEL pour recenser les revenus et les dépenses, un livre détaillant les amortissements et les immobilisations, puis en téléchargeant les CERFAS à remplir ;
• vous appuyer sur un logiciel de comptabilité pour vous aider à remplir les bons éléments et à faire votre télédéclaration ;
• déléguer la tâche à un expert-comptable.

Si la partie comptable de votre LMNP vous semble complexe à gérer, il vous sera utile de profiter des services d’un expert-comptable.

Comptabilité LMNP : ce qu'il faut retenir

La gestion comptable en Loueur meublé non professionnel (LMNP) est un élément essentiel permettant d’assurer la conformité fiscale et d'optimiser la rentabilité de votre investissement immobilier.

Voici les points clés à retenir sur l’utilité d’un comptable en LMNP :

• il vous aide à naviguer dans les complexités fiscales et comptables ;
• il analyse votre situation et vous conseille sur le régime le plus bénéfique (micro-BIC et régime réel), en prenant en compte les possibilités d'amortissement et de déduction des charges ;
• il s'occupe de la tenue de la comptabilité, de l'établissement des tableaux d'amortissement, du bilan, du compte de résultat et du FEC. Il garantit également la conformité et la précision des déclarations fiscales ;
• il réduit les risques d'erreurs, vous épargne du temps et vous assure une tranquillité d'esprit. De plus, son intervention limite les risques de contrôle fiscal ;
• le coût d'un expert-comptable est à mettre en balance avec les gains de temps, la sérénité procurée et l’optimisation fiscale potentielle. En outre, ces frais sont généralement déductibles de vos revenus locatifs ;
• bien que la majoration forfaitaire de 25 % sur les revenus locatifs en cas de non-adhésion à un CGA ne soit plus applicable depuis 2023, l'adhésion offre toujours des avantages, notamment une réduction d’impôt sur une partie des coûts engagés.
• Pour les loueurs préférant une gestion autonome, il est possible de tenir sa propre comptabilité en LMNP via des outils comme Excel ou des logiciels dédiés. Néanmoins, ce procédé exige une bonne connaissance en comptabilité et en fiscalité immobilière.