LMNP micro-BIC : comment fonctionne ce régime fiscal ?

LMNP : qu’est-ce que le régime micro-BIC ?

Le statut LMNP (Location Meublé Non Professionnel) est accessible pour tous les propriétaires-bailleurs qui louent des logements meublés et dont les revenus locatifs ne dépassent pas le plafond de 23 000 € par an ou ne représentent pas plus de 50 % des revenus annuels de leur foyer fiscal. Il s’agit donc bien ici d’un complément de revenus, et non d’une activité principale.

En tant que LMNP, vous pouvez choisir entre deux régimes fiscaux : le régime réel et le régime LMNP micro-BIC.

La LMNP micro-BIC désigne donc le régime fiscal qui s’applique par défaut pour imposer les revenus issus des locations meublées. En effet, les revenus locatifs de LMNP ne sont pas considérés comme des revenus fonciers, mais bien comme des revenus commerciaux imposables dans la catégorie BIC. Ce régime offre un abattement de 50 % de charges (ou 71 % pour un meublé de tourisme) sur les revenus locatifs, peu importe le montant réel des charges supportées par l’investisseur.

Pour en bénéficier, il est nécessaire que les recettes locatives annuelles restent en dessous de 72 600 € (pour une location meublée classique) ou de 176 000 € (pour des meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes). Si ces plafonds sont dépassés, on bascule automatiquement sur un régime réel.

Quelles sont les conditions pour bénéficier du régime micro-BIC ?

Le bénéfice taxable des revenus en LMNP micro-BIC correspond donc aux recettes annuelles diminuées d’un abattement forfaitaire de 50 %. Ce forfait est fixé pour tenir compte de toutes les charges, et il n’est pas possible de déduire plus (ou alors, il faut passer au régime réel). Il faut également ajouter au résultat les autres revenus soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

Les conditions d’imposition

Pour être éligible au régime LMNP micro-BIC, vos revenus annuels doivent rester inférieurs au plafond de 72 600 €. À savoir qu’il est possible d’ajuster ce seuil au prorata du temps d’exploitation au cours de l’année civile. Les recettes prises en compte pour l’appréciation de ce plafond sont les loyers perçus et les recettes accessoires.

Les obligations déclaratives

Il existe également certaines obligations déclaratives au régime LMNP micro-BIC. Comme mentionné précédemment, vous devez reporter le montant de vos recettes LMNP sur votre déclaration de revenus, sans appliquer l’abattement forfaitaire. Il est également nécessaire d’immatriculer son activité sur le site d’Infogreffe pour obtenir un numéro SIRET. Ce dernier est obligatoire pour un loueur en meublé professionnel comme non professionnel.

Les obligations comptables

Le statut LMNP micro-BIC n’oblige pas d’avoir recours aux services d’un expert-comptable. En effet, le régime micro-BIC LMNP ne vous contraint pas à la tenue de comptes. Le recours à un professionnel comptable est surtout recommandé pour le régime réel puisqu’il faut alors fournir de nombreux documents comptables, voire réaliser des inventaires annuels pour le régime réel normal.

Le régime micro-bic en LMNP : les avantages et les inconvénients

Les avantages du micro-bic

Premier avantage du régime micro-BIC en LMNP, ce sont les formalités administratives et déclaratives relativement simples. La gestion quotidienne de votre bien immobilier s’en trouve facilitée, de même que le calcul de votre rentabilité. C’est un régime fiscal qui se distingue surtout par son formalisme réduit.

Pour compenser la non-déduction des charges locatives, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 % ou 71 % selon le type de bien loué. Ainsi, si les charges liées à votre investissement locatif restent inférieures à 50 % de vos revenus locatifs, vous profitez d’un gain financier.

Les inconvénients du micro-bic

La LMNP micro-BIC n’est toutefois pas si pertinente si vos charges excèdent 50 % du montant des revenus locatifs : dans ce cas, il est préférable de déduire ses charges au réel pour essayer d’obtenir un déficit foncier et donc ne pas payer d’impôts. Le micro-BIC ne vous permet ni d’amortir le bien loué (ainsi que les travaux et les meubles) ni de déduire les charges supportées (intérêts d’emprunt, achat d’équipements, taxe foncière, etc.).

Le tableau suivant reprend les principaux avantages et inconvénients du régime micro-BIC en LMNP :

Comment choisir entre micro-BIC et régime réel ?

Plusieurs éléments sont à prendre en compte avant d’opter, en LMNP, pour le micro-BIC ou le réel.

• Le montant des charges locatives en fait partie. Si après calcul celui-ci est supérieur à la moitié de vos revenus locatifs, il peut être intéressant d’opter pour le régime réel, qui permet une déduction des charges.
• La valeur des biens (mobilier et immobilier) et leur amortissement sont d’autres éléments importants. L’amortissement tient compte de la dépréciation du bien ou des meubles due à leur utilisation et à l’usure du temps. Il prend la forme d’une charge qui n’entre pas directement dans la trésorerie, mais qui peut se déduire des revenus locatifs. Le montant de l’amortissement va dépendre de la valeur du bien et de la durée d’amortissement choisie qui est déterminée par le temps d’utilisation réelle du bien ou par une durée d’usage. Le régime réel permet de décompter une quote-part d’amortissement en plus des frais et des charges liés au bien locatif, ce que ne permet pas le régime micro-BIC en LMNP. Attention cependant, la déduction de l’amortissement est limitée. La quote-part ne peut pas être supérieure au montant obtenu après déduction des charges des revenus locatifs.

Micro-BIC et régime réel : exemple

Prenons un exemple. Vous percevez un total annuel de 10 000 € de recettes locatives.

• Avec le régime micro-BIC, vous bénéficiez d’un abattement de 50 % pour des meublés classiques ou de 71 % pour des meublés de tourisme. Ce qui vous permet de déduire de vos revenus imposables : 5 000 € (10 000 x 50 /100 = 5 000 €) ou 7 100 € (10 000 x 71 /100 = 7 100 €). Vous êtes alors imposable sur 5 000 € ou sur 2 900 €.
• Avec le régime réel, vous pouvez déduire des revenus locatifs différentes charges :
  • 2 000 € pour les intérêts d’emprunt ;
  • 500 € pour la taxe foncière ;
  • 500 € pour l’assurance ;
  • 1 500 € pour l’entretien et divers travaux ;
  • 1 000 € pour l’amortissement des frais de notaire ;
  • 2 000 € de quote-part d’amortissement ;
  • soit un total de charges de 7 500 €

Vous pouvez déduire 7 500 € de vos revenus locatifs et vous êtes donc imposable sur 2 500 € (10 000 - 7 500 = 2 500 €).

Dans le tableau suivant, vous retrouvez les principales différences entre le régime fiscal micro-BIC et réel :

Charges à déduire des revenus locatifs (exemple : 10 000 €)	Régime micro-BIC	Régime réel
Abattement forfaitaire	5 000 € ou 7 100 €	/
Intérêts d’emprunt	/	2 000 €
Taxe foncière	/	500 €
Assurance	/	500 €
Frais d’entretien et travaux	/	1 500 €
Amortissement des frais de notaire	/	1 000 €
Quote-part d’amortissement	/	2 000 €
Total	5 000 € ou 7 100 €	7 500 €

Ces deux cas de figure sont des exemples pensés pour faciliter la compréhension du processus fiscal. Il convient de tenir compte de la situation et des différents éléments pour choisir le régime fiscal le plus adapté.

Peut-on changer de régime une fois la LMNP créée ?

Oui, il est possible de changer de régime fiscal une fois la LMNP créée. Le choix du régime fiscal doit s’adapter à votre situation et vous permettre de payer moins d'impôts. Vous pouvez donc modifier le régime fiscal que vous avez choisi, si vous vous apercevez que ce n’est pas le cas.

Vous pouvez choisir :

• le régime réel après avoir débuté en micro-BIC.
• le régime micro-BIC après avoir été en régime réel.

Choisir le régime réel après régime le micro-BIC

Deux situations peuvent donc vous pousser à quitter le LMNP micro-BIC pour passer au réel :

• si vous percevez plus de 72 600 € (seuil du micro en LMNP) de recettes locatives annuelles pendant 2 années consécutives ;
• si le montant total de vos charges excède le forfait de 50 %.

Même si le régime micro-BIC est appliqué par défaut, vous pouvez en changer dès votre première année d’activité, ou bien en cours de route. Il suffit d’envoyer une demande auprès du Service des impôts des Entreprises (SIE) avant le 1er février de l’année. Ce changement est alors irrévocable pendant 2 ans, puis renouvelé en l’absence de dépassement du seuil de 72 600 €.

Passer du régime réel au régime micro-BIC en LMNP

Pour abandonner le régime réel et prétendre au micro-BIC, il faut que vos recettes locatives ne dépassent pas le plafond de 72 600 € ou 176 200 € pour des meublés de tourisme.

Même si le changement dans ce sens reste assez rare du fait des avantages du régime réel, il est envisageable si l’ensemble de vos charges est inférieur ou égal à 50 % de vos revenus locatifs. Pour entériner la modification de régime, il convient d’adresser un courrier recommandé avec accusé de réception au centre des impôts des entreprises dont vous dépendez, avant le mois de mai de l’année concernée.

Vous ne pouvez plus changer de régime pendant deux ans. Ensuite, si vous ne dépassez pas le seuil micro-BIC de 72 600 €, ce régime s’applique automatiquement ensuite.

Comment déclarer ses revenus en régime micro-BIC ?

Les démarches pour opter pour le régime micro-BIC

La première étape à réaliser porte sur l’activité même de loueur de meublé non professionnel. Il convient de la déclarer à l’administration.

Pour cela, vous devez enregistrer votre activité de LMNP, en déposant une formalité de création sur le GFE (guichet des formalités des entreprises), soit depuis formalites.entreprises.gouv.fr soit depuis procedures.inpi.fr

Durant cette étape, vous êtes amené à sélectionner vos options fiscales (micro-BIC par exemple), à indiquer la date de début d’activité et à joindre les pièces justificatives demandées, comme une copie de la carte nationale d’identité.

Suite à cette déclaration, vous obtenez un numéro SIRET lié à votre activité de LMNP.

La déclaration de revenus

Durant la première année de LMNP micro-BIC, vous devez vous déclarer en remplissant le formulaire P01 lors de l’enregistrement de votre activité de Loueur Meublé Non Professionnel : vous déclarez ainsi annuellement vos revenus de location en micro-BIC LMNP. La déclaration doit se faire lors du remplissage de la déclaration d’impôt sur le revenu : vous pouvez le faire en ligne grâce au formulaire 2042-C-PRO.

Pour cela, complétez la rubrique « professions non salariées » et la sous-rubrique « revenus des locations meublées non professionnelles » en indiquant le montant exact de vos revenus locatifs dans les cases 5ND à 5PD. Attention : vous n’appliquez pas l’abattement fiscal de 50 % puisque c’est l’administration fiscale qui s’en charge ! De votre côté, indiquez votre revenu brut qui comprend :

• les loyers ;
• les charges facturées au locataire ;
• les provisions sur charge.

Grâce aux avantages fiscaux en LMNP micro-BIC, votre revenu imposable relatif à votre location meublée sera divisé par deux. Ensuite, une fois que la déclaration est complète, vos revenus locatifs sont également soumis automatiquement aux prélèvements sociaux de 17,20 %.