Dispositif fiscal immobilier : réduisez vos impôts efficacement

LMNP : l’avantage de l’amortissement

Les conditions du LMNP

Investir en locatif meublé sous le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) vous permet de bénéficier d’une fiscalité avantageuse. Ce statut est attribué par défaut, tant que vos revenus locatifs annuels ne dépassent pas 23 000 € ou 50 % de vos autres revenus imposables.

Le dispositif LMNP peut être soumis au régime du micro BIC ou au régime du réel.

• Le micro BIC s’applique lorsque les revenus locatifs LMNP sont inférieurs à 72 600 €. Ce régime fiscal permet au propriétaire LMNP de profiter d’un abattement sur les loyers perçus de 50 %.
• Le régime du réel s’applique par défaut lorsque le plafond du micro BIC est dépassé, mais il peut aussi être choisi. Celui-ci permet alors, sous condition, de déduire certaines charges.

Les avantages du dispositif

Dans le cadre du régime réel, vous pouvez déduire un ensemble de charges liées à votre investissement locatif. L’ensemble de ces charges peut ensuite vous permettre de diminuer votre base imposable.

Les inconvénients du LMNP

L’un des inconvénients du LMNP est le coût d’acquisition. En comparaison avec la location nue, la location meublée se pratique généralement sur des zones urbaines où la concurrence est forte. Par ailleurs, l’ameublement du bien doit être considéré ainsi que la vacance locative. En effet, le contrat de location meublée implique un changement fréquent de locataires, qui peut amener à une usure plus rapide des équipements, et donc, à des frais supplémentaires.

Le déficit foncier : défiscaliser vos gros travaux

Les conditions du déficit foncier

Le déficit foncier vous permet de déduire fiscalement une partie du montant investi dans l’achat d’un bien immobilier. En effet, si vos charges locatives sont supérieures aux revenus locatifs encaissés, vous générez alors un déficit foncier.

Les avantages du dispositif

Le principal avantage de ce dispositif est qu’il n’est pas soumis au plafonnement global des niches fiscales à 10 000 euros de réduction d’impôt par an (celui-ci est néanmoins plafonné, mais en dehors du champ d’application du plafonnement global des avantages fiscaux). De plus, il est possible de le cumuler avec d’autres dispositifs de défiscalisation.

Les inconvénients du déficit foncier

Le déficit foncier nécessite de louer le logement pendant trois ans.

La loi Pinel : acheter dans le neuf

Les conditions du Pinel

Le dispositif de réduction d’impôt dit « Pinel » s’applique :

• aux investissements locatifs réalisés dans un bâtiment collectif ;
• dans les zones tendues (zones A, A bis et B1) ;
• dans les communes couvertes par un contrat de redynamisation de site de défense actif (CRSD) ;
• pour un engagement de location de 6, 9 ou 12 ans ;
• d’un bien conforme au niveau de performance énergétique ;
• qui respecte un plafond de loyer et un plafond de ressources du locataire.

La réduction d’impôt correspond à un taux qui varie en fonction de la durée de l’engagement de location. Ces taux sont progressivement réduits en 2023 et 2024, sauf pour les logements qui entrent dans le cadre du Pinel + (critère d’usage, de zones géographiques et de niveau de qualité énergétique).

Les avantages du dispositif

En 2024, le dispositif permet de bénéficier d’un taux de réduction de 9 % pour un engagement de location de six ans, de 12 % pour un engagement de location de neuf ans et de 14 % pour un engagement de location de 12 ans.

Les inconvénients du Pinel

Le dispositif Pinel présente de nombreux avantages, il faut toutefois relever que cet investissement nécessite un engagement sur le long terme. Par ailleurs, les loyers plafonnés limitent la rentabilité de l’opération. Enfin, l’ensemble des avantages fiscaux est plafonné à 10 000 € par an.

Le dispositif Loc’Avantages : défiscaliser avec des loyers sociaux

Les conditions de Loc’Avantages

Loc’Avantages (ex-Louer abordable) permet de profiter d’une réduction fiscale si vous proposez un bien à la location à titre principale qui respecte les conditions suivantes :

• proposer à la location un bien non meublé dont le loyer est inférieur au prix du marché local ;
• louer à un locataire qui respecte les plafonds de ressources fixés par l’État ;
• louer le bien pour une durée de six ans minimum dans le cadre d’une convention signée avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah) ;
• ne pas louer à un membre de sa famille ;
• mettre en location un bien qui ne dispose pas d’une étiquette F ou G au DPE.

Les avantages du dispositif

Le montant de la réduction fiscale s’étend de 15 à 65 %, proportionnelle au niveau de décote appliquée au loyer. Plus la décote est importante et plus la réduction d’impôt Loc’Avantages est importante.

Par ailleurs, en passant par l’intermédiation locative, vous pouvez profiter d’une réduction fiscale de 65 %. Enfin, il est possible de cumuler le dispositif Loc’Avantages avec un déficit foncier.

Les inconvénients de Loc’Avantages

Le dispositif Loc’Avantages présente certains inconvénients qui doivent être pris en compte :

• il ne concerne que les logements loués vides ;
• l’engagement est de 6 ans ;
• il n’est pas cumulable avec les dispositifs Pinel ou Denormandie

La loi Denormandie : défiscaliser dans un quartier ancien dégradé

Les conditions de la loi Denormandie

La loi Denormandie est un dispositif qui encourage la rénovation de logements anciens en France. L’investisseur peut profiter de réduction d’impôt sous certaines conditions, notamment :

• s’engager à rénover un logement vide et dégradé en zones éligibles Denormandie ;
• réaliser des travaux pour le remettre en état à la location dont le montant représente au moins un quart du coût total de l’opération ;
• louer le bien nu (non meublé) comme résidence principale à des locataires qui respectent le plafond de ressources ;
• faire un signer un contrat de bail d’une durée de 6, 9 ou 12 ans ;
• ne pas dépasser les plafonds de loyers mensuels.

Les avantages du dispositif

La loi Denormandie permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 12 %, 18 % et 21 % selon la durée de votre engagement de location (6, 9 ou 12 ans). Au-delà de l’avantage fiscal, cet outil permet de revitaliser certaines zones et d’encourager à la rénovation dans l’ancien.

Les inconvénients de la loi Denormandie

Pour bénéficier de la réduction d’impôt loi Denormandie, il est nécessaire d’acheter le logement dans une des zones éligibles :

• signataires de la convention d’opération de revitalisation de territoire (ORT) ;
• faisant partie du programme national Action cœur de ville (ACV) ;
• mentionnées dans l’annexe à l’arrêté du 26 mars 2019 dont le besoin de réhabilitation de l’habitat est marqué.

Par ailleurs, il convient de noter que le plafond du coût de l’opération est limité à 300 000 €.

La loi « monuments historiques » : restaurer des biens de grande valeur tout en défiscalisant

Les conditions de la loi « monuments historiques »

Le dispositif « monuments historiques » permet à un contribuable, propriétaire d’un bien éligible, de déduire de son impôt les frais liés aux travaux de rénovation. Pour en bénéficier, le contribuable doit être propriétaire d’un bien :

• classé monument historique ;
• ayant reçu le label « Fondation du patrimoine »
• dont l’immeuble est inscrit à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques.

Les avantages du dispositif

Avec la loi « monuments historiques », il est possible de déduire 100 % du montant des travaux.

Les inconvénients de la loi « monuments historiques »

Au-delà des contraintes liées à l’éligibilité des biens, il convient également de noter que celui-ci doit être conservé pendant une période de quinze années.

La loi Malraux : réduire ses impôts avec la rénovation d’immeubles historiques

Les conditions de la loi Malraux

La loi Malraux permet de défiscaliser les dépenses de travaux liées à la rénovation d’un bien immobilier ancien. Pour bénéficier de la réduction d’impôt, il faut respecter certaines conditions :

• investir dans des biens anciens à rénover situés dans un des secteurs éligibles, par exemple un quartier ancien dégradé (QAD) ;
• s’engager à mettre le bien en location après la rénovation pendant au moins neuf ans.

Les avantages du dispositif

Le dispositif Malraux vise à favoriser la conservation du patrimoine et d’augmenter l’offre locative au cœur des centres-villes historiques. En échange, les investisseurs locatifs peuvent bénéficier d’avantages fiscaux intéressants et :

• réduire le montant de leur impôt de 22 à 30 % sur le montant des travaux réalisés plafonné à 400 000 € (modulable sur 4 ans) ;
• prendre en compte pour la déduction fiscale les primes d’assurance et frais de gestion de l’immeuble, en plus des dépenses de travaux de réparation ; 

Et cela sans être soumis au plafond des niches fiscales (10 000 €/an) et sans avoir à respecter un plafond de loyer et de ressource pour le locataire.

Les inconvénients de la loi Malraux

Le dispositif Malraux présente certains inconvénients :

• une durée de location de neuf ans minimum ;
• des contraintes liées aux biens éligibles qui sont généralement des investissements de prestige nécessitant des rénovations importantes pour préserver le patrimoine (sous surveillance des architectes des Bâtiments de France) ;
• impossibilité de louer le bien aux ascendants et descendants.

Comment choisir votre dispositif fiscal ?

Avant de choisir votre dispositif fiscal, il convient de prendre en compte certains éléments :

• vos objectifs : certains dispositifs sont plus adaptés à la constitution de patrimoine alors que d’autres visent davantage à optimiser la fiscalité ;
• le type de bien : selon votre projet en neuf ou dans l’ancien, mieux vaut s’orienter vers un Pinel plutôt qu’un Denormandie par exemple ;
• la durée d’engagement : certains dispositifs imposent une période de location plus longue ;
• le contexte fiscal : n’hésitez pas à vous renseigner concernant le régime fiscal et les niveaux de loyers. Il est également nécessaire de tenir compte des charges de copropriété et des frais de gestion.