Quelles charges locatives sont déductibles des impôts ?

L’investissement locatif offre la possibilité à un investisseur de percevoir des revenus complémentaires tout en se constituant un patrimoine sur le long terme. Afin d’optimiser le rendement et la rentabilité de ses biens mis en location, le propriétaire bailleur a l’opportunité de déduire de son impôt certains frais inhérents à la gestion de ces logements. Quelles sont les charges locatives déductibles des loyers perçus ? Est-il possible de déduire ces charges pour tous les régimes d’imposition ? Comment procéder pour la déduction de ces dépenses ? Voici tout ce qu’il faut savoir sur les charges locatives déductibles.

Faut-il déclarer le loyer avec ou sans les charges ?

La manière de déclarer les loyers perçus (avec ou sans les charges) est fonction du type de location effectuée par le bailleur :

• Dans le cas d’une location non-meublée, il faudra là encore réaliser une nouvelle distinction selon que le bien sera loué sous le régime micro-foncier ou sous le régime réel :
• Pour le régime micro-foncier, les propriétaires pourront déclarer les loyers perçus sans les charges ou les provisions pour charges.
• Pour le régime réel, les charges payées par le locataire au propriétaire (eau, électricité, ordures ménagères) ne seront pas à déclarer dans la mesure où elles ne constituent qu’une avance de trésorerie pour le bailleur qui devra ensuite les reverser au syndicat de copropriété. D’une manière générale, si les charges payées par le locataire ne constituent qu’un remboursement de ce que le bailleur a payé ou une avance de ce qu’il payera, elles ne doivent pas être incluses dans les revenus fonciers. Elles devront simplement être déclarées dans le cas où le propriétaire perçoit un gain supplémentaire par rapport au montant effectif des charges.
• A l’inverse, dans le cadre d’une location meublée, toutes les charges entrent en compte dans le calcul des revenus locatifs, et ce, au régime micro-BIC comme au régime réel. Dans le cas du régime réel, ces charges devront par ailleurs être scrupuleusement reportées au niveau comptable selon les règles du plan comptable général.

Pour des renseignements complémentaires sur la façon de déclarer ses revenus locatifs selon le statut et le régime d’imposition, découvrez comment déclarer ses revenus de location sans commettre d’erreurs.

Location vide ou meublée : quelles charges déduire des loyers perçus ?

Voici un récapitulatif rapide des charges potentiellement déductibles des loyers perçus selon le type de location choisi (vide ou meublée). Ces charges ne peuvent être effectivement déduites que dans le cadre du régime réel à chaque fois, les régimes micro-foncier et micro-BIC étant concernés par un abattement fiscal  (respectivement de 30 et 50 %) en lieu et place des charges effectivement engagées.

Liste des charges déductibles des impôts

Charges déductibles	Location vide (en régime réel)	Location meublée (en régime réel)
Impôts locaux	✔️ (taxe foncière)	✔️ (taxe foncière, taxe d’habitation, CFE)
Provision pour charges de copropriété (eau, électricité, ordures ménagères)	✔️	✔️
Charges de gestion (mandat de gestion locative, gardiennage, ménage, frais de procédure)	✔️	✔️
Intérêts d’emprunt	✔️	✔️
CSG déductible (à hauteur de 6,8 % de l’impôt)	✔️	❌
Primes d’assurance (assurance emprunteur, assurance PNO, garantie loyers impayés GLI)	✔️	✔️
Charges relatives à l’acquisition du bien (frais de courtage, frais de caution)	✔️	❌ (mais peuvent être amortis)
Frais d’entretien et de réparation	✔️	✔️
Travaux de rénovation et d’amélioration du logement	✔️	❌ (mais peuvent être amortis)
Amortissement du bien et du mobilier	❌	✔️

Quelles charges déduire pour une location vide ?

La possibilité de déduire des charges dans le cadre d’une location vide sera fonction du régime choisi par l’investisseur dans l’imposition des revenus fonciers. Que peut-on déduire des revenus fonciers ?

Micro-foncier : pas de charges à déduire

Si le bailleur choisit le régime micro-foncier (dans le cas où ses revenus locatifs hors charges ne dépassent donc pas 15 000 € par an), il ne pourra pas déduire les charges réellement engagées se rapportant au logement loué. Il bénéficiera en contrepartie d’un abattement forfaitaire de 30 % sur le montant de ses revenus locatifs annuels hors charges qui servira de nouvelle base d’imposition.

Le micro-foncier est un choix pertinent dans le cas d’un investisseur ayant très peu de charges déductibles relatives à son ou ses bien(s) mis en location. Il s'agit également du choix le plus simple qui ne nécessite que le report des revenus fonciers de l’année sur la déclaration d’impôt en ligne ou sur le formulaire n° 2042. L’administration fiscale se charge alors automatiquement du calcul de la nouvelle base imposable.

Régime réel : les charges à déduire des revenus fonciers

En ce qui concerne le régime réel, de nombreuses charges peuvent être déduites des revenus fonciers. C’est le cas notamment :

• Des impôts locaux et donc de la déduction de la taxe foncière dans le cadre de la location.
• Les provisions pour charges de copropriété, qui concernent principalement l’eau, l’électricité ou encore les ordures ménagères en fonction de qui paye la TEOM (Taxe d’Enlèvement des Ordures Ménagères), cette taxe étant récupérable de plein droit par le propriétaire. Il pourra donc la déduire des charges uniquement dans le cas où il supporte son règlement.
• Les frais de gestion et d’administration : il peut s’agir d’un mandat de gestion locatif accordé à une agence, des frais de gardiennage ou de conciergerie, des frais de procédure en cas de litige avec un locataire (avocat, notaire…) ou encore des frais de correspondance avec un plafond de 20 € par an.
• Les frais d’acquisition du bien dont notamment les frais de courtage, les frais de dossier, les frais de caution (mainlevée d’hypothèque).
• Les intérêts d’emprunt dans le cas d’un bien financé à crédit. Ces intérêts peuvent être déduits même si le bien n’est pas loué sur la période ou pas encore loué. La déduction peut débuter dès le moment où les intérêts commencent à être versés.
• Les primes d’assurances qu’il s’agisse de l’assurance emprunteur, de l’assurance propriétaire non-occupant (PNO) ou de l’assurance Garantie Loyers Impayés (GLI).
• Les frais d’entretien et de réparation permettant de maintenir le logement dans des conditions de vie décentes ou de le remettre en état sans en modifier l’aspect (ravalement de façade, remplacement d’équipements de chauffage, réfection de canalisations ou d’installations électriques etc.).
• Les travaux de rénovation ou d’amélioration du logement à l’exception des travaux d’agrandissement ou d’extension.
• La CSG déductible sur les revenus fonciers. Cette réduction de 6,8 % ne s’applique en revanche que sur le montant de l’impôt et représente de fait un montant assez peu significatif
• La déduction forfaitaire automatiquement appliquée pour certains dispositifs de défiscalisation comme le dispositif “Cosse ancien” par exemple.

Quelles charges déduire pour une location meublée ?

Là encore, les charges potentiellement déductibles dépendent de la fiscalité de la location meublée choisie par le bailleur à savoir micro-BIC ou régime réel. Que peut-on déduire des revenus locatifs ?

Micro-bic : pas de charges à déduire

Comme pour le micro-foncier dans la location non-meublée, le régime micro-BIC ne permet pas non plus de déduire les charges effectivement engagées en rapport avec le bien loué meublé. Destiné aux bailleurs réalisant moins de 72 600 € de recettes locatives brutes ou à ceux dont les revenus locatifs représentent moins de 50 % des revenus du foyer, le micro-BIC fonctionne en effet avec un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs bruts de l’année.

Cet abattement est ainsi censé venir compenser ces différents frais engagés. L’administration fiscale se basera donc sur la moitié des recettes locatives pour établir la nouvelle base d’imposition du bailleur qui n’aura aucune formalité à accomplir si ce n’est renseigner le montant de ses revenus locatifs au moment de sa déclaration en ligne ou sur le formulaire 2042 C-PRO.

Bénéfice réel : les charges à déduire des loyers perçus

Pour les investisseurs en location meublée sous le régime réel, de nombreuses charges peuvent là encore venir en déduction de l’impôt sur les loyers locatifs qui constituent en l’espèce des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). D’une manière générale, il s’agit de l’ensemble des frais engagés se rapportant de près ou de loin à la gestion du logement et à son exploitation. On peut penser notamment aux :

• Frais d'entretien et de réparation du logement permettant de maintenir le bien en état de fonctionnement et de préserver des conditions de vie décentes et salubres (réfection peinture, rénovation électrique, remplacement d’équipements, travaux de plomberie etc.).
• Impôts locaux : comme pour les revenus fonciers, il peut s’agir de la déduction de la taxe foncière mais également de la déduction d’impôt de la taxe d’habitation en cas de location saisonnière ou encore de la CFE (Cotisation Foncière des Entreprises).
• Intérêts d’emprunt dans le cas d’un bien acheté à crédit.
• Charges de gestion courante du bien : mandats de location, annonces immobilières, frais téléphoniques etc.
• Primes d’assurance de toute nature comme par exemple l’assurance emprunteur, l’assurance propriétaire non-occupant ou la garantie loyers impayés.

D’une manière générale, les charges déductibles des revenus fonciers sont également déductibles des bénéfices industriels et commerciaux à l’exception de la CSG déductible ou des travaux d’amélioration du bâti. Ces travaux d’amélioration du logement ou d’ameublement ne constituent pas à proprement parler des charges déductibles des revenus locatifs.

Néanmoins, ils peuvent être amortis sur une durée de 5 à 10 ans et viennent ainsi en face des loyers perçus permettant de réduire la base imposable. De même, le prix d’acquisition du bien peut également être amorti sur la durée de détention estimée du logement. Le montant annuel de l’abattement correspondra alors au pourcentage proportionnel au nombre d’années de détention estimé.

L’adoption du régime réel pour déduire ses charges nécessite la plupart du temps l’intervention d’un expert-comptable pour un suivi rigoureux des entrées et des sorties. C’est tout particulièrement le cas de la location meublée pour laquelle le bailleur devra produire un bilan comptable, un compte de résultat ou encore un état des amortissements et des immobilisations.

Comment fonctionne l’amortissement ?

L’amortissement constitue l’avantage majeur du régime d’imposition au réel dans le cadre de la location meublée. S’il n’est pas, à proprement parler, considéré comme une charge déductible, il vient bien en réalité réduire le montant de la base imposable avant application des différents prélèvements.

Le principe consiste ainsi à amortir chaque année une fraction du coût d’acquisition du bien c’est-à-dire à déduire un pourcentage sur chaque exercice en fonction de la durée de détention estimée du bien. On dit alors que le logement constitue un actif immobilisé.

Attention toutefois, l’amortissement ne permet pas de créer du déficit foncier, c’est-à-dire de faire en sorte que le montant total des charges soit supérieur au montant des recettes locatives. En d’autres termes, l’amortissement à déduire ne pourra pas dépasser le montant des recettes locatives minorées des charges déductibles. L’excédent d’amortissement pourra en revanche dans ce cas, être reporté sur les exercices suivants sans limitation dans le temps.

Enfin, l’amortissement ne se limite pas au seul prix d’acquisition du bien. Il pourra également concerner les dépenses d’ameublement engagées pour améliorer le logement. Le mobilier sera alors amorti sur une durée d’usage 5 à 10 ans avec là encore, chaque année, des quote-parts proportionnelles estimées à la durée d’utilisation des équipements.