Fiscalité location meublée : quel imposition en 2024 ?

A la différence de la location vide, la location meublée relève d’une activité commerciale. A ce titre, les revenus locatifs perçus sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux et non comme des revenus fonciers. Quelles sont les règles d’imposition pour ce type de location ? Quels sont les différents cas de figure ? Comment optimiser l’impôt sur ses revenus locatifs dans le cadre d’une location meublée ? Voici tout ce qu’il faut connaître sur la fiscalité pour une location meublée.

Micro-bic ou régime réel : quel sont les régimes d'imposition ?

Comme pour la location nue, la location meublée offre la possibilité aux investisseurs de choisir entre deux régimes d’imposition distincts avec chacun leurs caractéristiques propres : le micro-BIC ou le réel.

Le Micro-BIC : pour moins de 72 600 € de loyers par an

Sur le modèle du régime micro-foncier, le régime micro-BIC fonctionne sur le principe d’un abattement forfaitaire correspondant aux charges déductibles relatives au(x) bien(s) immobilier(s) loué(s) meublé(s). L’abattement est en revanche plus important que dans le cadre du micro-foncier puisqu’il s’élève à 50 % des loyers perçus sur l’année.

Le micro-BIC peut être choisi par tout investisseur dont les revenus locatifs annuels sont inférieurs à 72 600 €. Pour les chambres d’hôtes et les meublés de tourisme classés, le seuil est plus élevé et est fixé à 176 200 €. L’abattement forfaitaire est également bien plus élevé pour atteindre 71 %.

Le gros avantage du micro-BIC réside dans sa simplicité pour le bailleur. Celui-ci n’a en effet pour seule formalité à accomplir que de renseigner le montant des recettes de l’année (charges comprises) sur le formulaire n° 2042 C PRO dans la case “bénéfices industriels et commerciaux” au moment de faire sa déclaration d’impôt. L’administration fiscale calcule ensuite automatiquement sa nouvelle base imposable. En faisant le choix du micro-BIC, l’investisseur ne pourra en revanche pas déduire ses charges pour leur montant réel. 

Le bénéfice réel

A l’inverse, le régime réel offre la possibilité à l’investisseur de déduire toutes les charges relatives à son activité de bailleur afin de diminuer sa base imposable et in fine le montant de son imposition. Il pourra également inclure dans ses charges déductibles le montant des travaux de rénovation et d’ameublement. Le régime réel s’applique automatiquement au-delà de 72 600 € de revenus locatifs (charges comprises) par an. En-dessous de ce seuil, le bailleur a toutefois la possibilité d’opter pour le bénéfice réel s’il estime que le montant de ses charges déductibles est supérieur à l’abattement forfaitaire de 50 % appliqué dans le cadre du régime micro-BIC.

Découvrez le cas particulier de la Location meublée en indivision sur notre guide.

LMNP ou LMP : quelles sont les différences ? 

La location meublée peut être exercée sous deux statuts juridiques particuliers, la différence entre ces formes d’organisation se situant principalement au niveau du montant des recettes locatives :

La Location Meublée Non-Professionnelle (LMNP)

La Location Meublée Non-Professionnelle (LMNP) qui concerne les bailleurs réalisant moins de 23 000 € de recettes locatives par an ou ceux dont les revenus locatifs représentent moins de la moitié des revenus du foyer. Pour exercer son activité professionnelle en tant que LMNP, le loueur a l’obligation de déclarer son activité auprès du greffe du Tribunal de Commerce afin d’obtenir un numéro de SIRET. Pour cela, il devra remplir le formulaire P0i et le renvoyer dûment complété par courrier. Il pourra également effectuer cette démarche directement en ligne.

Cette déclaration doit être effectuée dans les 15 jours suivant le début de l’activité sous peine d’amende.

La Location Meublée Professionnelle (LMP)

La Location Meublée Professionnelle (LMP) qui, à l’inverse, s’applique aux bailleurs réalisant plus de 23 000 € de recettes locatives par an ET dont les revenus locatifs représentent plus de la moitié des revenus du foyer. Dans ce second cas de figure les conditions sont donc cumulatives. Pour s’inscrire en tant que LMP, la démarche est identique avec le formulaire P0i à remplir et à retourner au Greffe qui permettra la déclaration de début d’activité auprès de Centre de Formalités des Entreprises (CFE) rattaché à la CCI de compétence de vos logements meublés. Cette démarche doit là aussi être réalisée dans les 15 jours suivant le début de l’activité. Le bailleur obtiendra alors un numéro de SIRET dédié à chacun des biens meublés. Dans le cas où celui-ci a plusieurs biens à déclarer dans des villes différentes, c’est le centre des impôts des entreprises rattaché au bien qui génère le plus de recettes qui doit être contacté.

La différence majeure

Quel que soit le statut applicable, les recettes locatives générées relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le régime d’imposition différera en revanche entre les 2 statuts :

• En LMNP, le bailleur aura la possibilité d’opter pour le régime du micro-BIC si ses revenus locatifs ne dépassent pas 72 600 € par an. Dans ce cas, il pourra alors bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes brutes. Au-delà de 72 600 € par an, c’est le régime réel qui s’appliquera automatiquement. L’investisseur pourra alors déduire de nombreuses charges et de multiples frais se rapportant à son activité (frais de gestion, impôts locaux, frais relatifs à l’emprunt etc.). Il pourra également inclure l’amortissement du bien et du mobilier qui viendra en plus en déduction des revenus locatifs. Même en-dessous de ce seuil, le bailleur aura la possibilité de choisir le régime réel s’il l’estime plus profitable pour lui que l’abattement de 50 %.

• En LMP, c’est ce même régime réel qui s’applique automatiquement avec les mêmes conditions de charges déductibles et d’amortissement.

La différence majeure entre ces deux statuts réside dans l’imputation des éventuels déficits :

• Dans le cas de la LMNP, ils sont imputables uniquement sur les revenus issus de l’activité locative et ce pendant 10 années à condition que ces déficits ne proviennent pas des amortissements (les amortissements peuvent toutefois être utilisés pour réduire ou ramener le bénéfice à zéro).

• Dans le cas de la LMP, les déficits peuvent être imputés sur le revenu global (incluant les  revenus du travail) et permettent ainsi de réduire encore plus substantiellement la base imposable. Ce déficit ne doit là encore pas provenir des amortissements qui peuvent en revanche être utilisés pour réduire le bénéfice imposable. Ce report est cette fois possible pendant 6 années consécutives.

Louer meublé ou vide ? Retrouvez notre guide avec les avantages et inconvénients de chacun.

Quelles charges sont déductibles des loyers ?

La location meublée permet comme la location vide de déduire les charges locatives. Dans le cadre de la location meublée, le spectre des charges déductibles est cependant encore plus large que pour une location vide. D’une manière générale, il s’agit de l’ensemble des charges se rapportant à la gestion quotidienne de l’activité de l’entreprise à condition que celles-ci concernent bien l’exercice en cours et que leur montant puisse être justifié par des factures correspondantes. Parmi elles, on trouve notamment :

• les impôts locaux (taxe foncière, CFE) ;
• l’ensemble des frais relatifs à l’acquisition du bien si l’achat a été réalisé dans l’année fiscale en cours (frais de notaire, frais de courtage, frais d’agence) ;
• les charges de copropriété (gardiennage, ménage, ascenseur…) ;
• les charges de gestion (mandat de gestion locative) ;
• les intérêts d’emprunt dans le cas d’un achat à crédit ainsi que tous les frais engagés pour obtenir l’emprunt (frais de dossier, frais de courtage, frais de garantie, mainlevée d’hypothèque etc.) ;
• les primes d’assurance (emprunteur, PNO) ;
• les travaux d’entretien, de rénovation et d’amélioration du logement.
• certains frais non-liés directement au bien mais contribuant à son exploitation (honoraires d’expert-comptable notamment).
• les provisions pour risques de loyers impayés.
• les frais de procédure dans le cas d’un litige avec un locataire.

Bien qu’il ne soit pas considéré comme des charges déductibles à proprement parler, l’amortissement du bien et du mobilier permet également de réduire le montant de la base imposable de l’investisseur en meublé. Il n’offre en revanche pas la possibilité d’obtenir du déficit foncier et son montant ne peut être supérieur aux revenus fonciers minorés des charges déductibles. Il peut néanmoins être reporté sur les exercices suivants.

Comment calculer l’impôt pour une location meublée ?

L’impôt sur les locations meublées est appliqué sur une base imposable dont le montant dépendra de la somme des charges déductibles. Le régime d’imposition choisi (micro-BIC ou réel) aura une influence sur le montant de la base imposable qui servira au calcul de l’impôt.

Quel est le taux d’imposition sur les revenus locatifs ? 

Le taux d’imposition sur les revenus locatifs se décompose en 2 volets distincts appliqués sur la base imposable :

• Le Taux Marginal de l'Impôt sur le revenu (TMI) qui correspond à la tranche d’impôt selon les revenus de chaque foyer (0 %, 11 %, 30 %, 41 %, 45 %).
• Les prélèvements sociaux, fixés à 17,2 % de la base imposable.

Location meublée : calcul de l’impôt

Le calcul de l’impôt sur le revenu dans le cadre d’une location meublée sera différent selon le régime d’imposition choisi.

Calcul de la base imposable en micro-BIC

Si le bailleur choisit le régime du micro-BIC, le calcul sera relativement simple avec un abattement de 50 % appliqué automatiquement aux revenus locatifs bruts perçus.

Exemple : 

Pour un bailleur ayant investi 180 000 € dans un bien acheté à crédit avec 5 000 € de travaux d’amélioration et percevant 15 000 € de revenus locatifs par an avec une tranche d’imposition à 11 %, le calcul de l’imposition sera le suivant : 

Charges déductibles location meublée en micro-bic

Charges	Coût
Charges déductibles (abattement de 50 %)	7 500 €

La base d'imposition après abattement de 50 % est de 7 500 € (15 000 €/ 2).

Impôts fonciers location meublée en micro-bic

Détail de l'imposition	Coût
Impôts sur le revenu (tranche à 11 %)	825 €
Prélèvements sociaux (17,2 %)	1 290 €
Montant total de l'impôt	2 115 €

Après impôts, le montant des revenus locatifs nets s'élèvent à 12 885 € (15 000 € - 2 115 €).

Calcul de la base imposable en bénéfice réel

Dans le cas d’une imposition en bénéfice réel, le bailleur va pouvoir déduire l’ensemble des charges se rapportant au logement mis en location meublée en lieu et place de l’abattement afin de réduire au maximum sa base imposable. le montant des loyers perçus par an est toujours de 15 000 €.

Dans l’exemple précédent, si l’investisseur choisit le régime réel, le calcul de son impôt sur le revenu sera donc le suivant : 

Charges déductibles location meublée en régime réel

Charges / Dépenses	Coût
Taxe foncière	800 €
Charges de gestion	400 €
Charges de copropriété	1 000 €
Travaux d’amélioration	5 000 €
Intérêts d’emprunt	2 000 €
Primes d’assurance	500 €
Total des charges déductibles	9 700 €
Amortissement du bien sur 50 ans (4 % par an)	3 600 €
Amortissement du mobilier sur 10 ans (10 % par an)	500 €

Après déduction des charges, la nouvelle base d'imposition est de 1 200 € (15 000 € - 9 700 € - 3 600 € - 500 €).

Impôts fonciers location meublée régime réel

Détail de l'imposition	Coût
Impôts sur le revenu (tranche à 11 %)	132 €
Prélèvements sociaux (17,2 %)	206,40 €
Total impôt sur le revenu	338,40 €

Après impôts, le montant des revenus locatifs nets s'élèvent à 14 661,60 € (15 000 € - 338,40 €).

En l’espèce, le régime réel permet à l’investisseur en location meublée de diminuer substantiellement son imposition de près de 1 800 € grâce notamment à la déduction des travaux d’amélioration et l’application de l’amortissement.

Comment déclarer une location meublée aux impôts ?

Dans le cas d’une déclaration des BIC au régime micro-BIC

Les revenus locatifs bruts (charges comprises) doivent être reportés sur le formulaire 2042 C-PRO ou directement en ligne. L’administration fiscale appliquera automatiquement l’abattement de 50 %.

Dans le cas d’une déclaration des BIC au régime réel

Les revenus locatifs bruts ainsi que les charges déductibles sont à reporter sur les formulaires 2031-SD et 2042 C-PRO. 

Doivent par ailleurs être annexés un bilan simplifié des créances et des dettes (annexe 2033-A), un compte de résultat (annexe 2033-B), un tableau des immobilisations, amortissements et plus-values (annexe 2033-C), un relevé des provisions, des amortissements dérogatoires et des déficits reportables (annexe 2033-D) et enfin un tableau mettant en évidence la création de valeur ajoutée sur l’exercice (annexe 2033-E).

Découvrez notre guide pas à pas pour la déclaration de la location meublée.

La fiscalité de la location meublée en bref 

Voici un récapitulatif des conditions d’application et des avantages de chacun des régimes pour vous aider à faire le meilleur choix possible pour votre activité de location meublée et optimiser votre imposition :

Modalités	Régime micro-bic (forfaitaire)	Régime réel
Frais déductibles	Dans le cadre de la location meublée, un abattement de 50 % des recettes locatives s’appliquent automatiquement correspondant aux charges engagées pour le bien meublé.	En location meublée, toutes les charges se rapportant à la gestion du logement peuvent être déduites des revenus locatifs pour leur montant effectif.
Seuil revenus locatifs	Le régime forfaitaire micro-BIC peut être choisi jusqu’à 23 000 € de revenus locatifs bruts annuels.	Au-delà de 23 000 € de revenus locatifs bruts annuels, c’est le régime réel qui s’applique automatiquement. Il peut également être choisi en-dessous de ce seuil.
Résultat foncier et base imposable	Après abattement de 50 % la base imposable est forcément bénéficiaire. Le micro-BIC permet “seulement” de réduire son imposition. La nouvelle base imposable diminuée de 50% est alors intégrée aux autres revenus (du travail notamment) sur lesquels sera appliqué le barème de l’impôt sur le revenu.	L’investisseur peut déduire de nombreuses charges lui permettant de réduire fortement sa base imposable en cas notamment de travaux de rénovation. Les charges peuvent même se révéler plus importantes que les revenus et créer une situation de déficit foncier. Au régime réel, le résultat foncier peut donc être positif comme négatif. Le régime réel offre de plus la possibilité d’utiliser l’amortissement pour réduire encore sa base imposable.
Obligations déclaratives	Le bailleur n’a aucune formalité spécifique à accomplir hormis de renseigner le montant de ses revenus locatifs bruts sur l’exercice soit directement en ligne soit sur le formulaire de déclaration 2042 C-PRO. L’administration fiscale appliquera alors l’abattement de 50 % de façon automatique.	Les formalités sont plus lourdes dans le cas du régime réel. Le bailleur doit renseigner l’intégralité de ses charges au moment de sa déclaration directement en ligne ou en remplissant les formulaires 2031-SD et 204 C-PRO. Il devra par ailleurs pouvoir présenter tous les justificatifs de ces dépenses en cas de contrôle fiscal. Le régime réel suppose également la tenue d’une comptabilité rigoureuse et bien souvent l’assistance d’un expert-comptable. Différentes annexes (bilans, compte de résultat, tableau des amortissements…) doivent également être adressés en complément à l’administration fiscale.