Comment vendre votre logement entre particuliers ?

1.Bien estimer la surface de votre logement

La taille de votre bien va vous permettre de fixer votre prix de vente. Pour la vente d’un appartement, il est obligatoire, avant la signature du compromis de vente, de faire mesurer la surface de votre logement. Mais pour la vente d’une maison, la loi Carrez ne l’impose pas. Pourtant, il est essentiel d’avoir les bonnes données à fournir aux futurs visiteurs.

Estimer au plus près la surface de votre bien évite les déconvenues :

• pour le futur acquéreur : ne pas être défavorisé par le prix si finalement la surface est plus petite qu'indiquée à la visite ;
• pour vous vendeur : à l’inverse, avoir fixé un prix trop bas alors que votre logement est plus grand que prévu.

2.Comparer les prix du marché pour fixer le vôtre

Vendre un appartement similaire dans un même immeuble ou une maison identique dans le même quartier ne signifie pas que votre prix de vente sera le même. Comparer les prix du marché vous permettra de constater quels points sont importants pour les acquéreurs. Cela vous aidera à fixer votre propre prix selon les critères suivants :

• géographique : ville, quartier, rue ;
• le type de bien : maison, appartement, ancien avec du cachet, ancien rénové, ancien à rénover, neuf ou récent ;
• la surface : intérieur et terrain ;
• le nombre de pièces ;
• l’exposition du logement ;
• l’étage si c’est un appartement ;
• l’environnement : animé ou calme, les commodités (commerces, transports en commun, etc.), parc ou écoles à proximité, etc. ;
• les petits plus : buanderie, placards, agencement des pièces, cave, grenier, places de parking, garage, climatisation, type de chauffage, balcon, terrasse, piscine, terrain de pétanque, etc.

3.Préparer les documents nécessaires à la vente entre particuliers

Plusieurs documents sont nécessaires pour vendre entre particuliers.

Vendre un bien en copropriété

De particulier à particulier, il y a des règles à suivre notamment suite à la loi ALUR. Il est alors nécessaire de fournir :

• la fiche synthétique de la copropriété qui regroupe les informations financières et techniques relatives à la copropriété et à son bâti ;
• le règlement de copropriété ;
• les trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale ;
• le carnet d’entretien de l’immeuble ;
• les conclusions du DTG (diagnostic technique global) ;
• la notice d’information relatant les droits et les obligations des copropriétaires et le fonctionnement des instances du syndicat de copropriété ;
• les documents comptables de la copropriété ;
• les différents diagnostics.

Les diagnostics immobiliers

Voici les diagnostics nécessaires selon qu’il s’agisse d’une vente entre particuliers d’une maison ou d’un appartement :

Type de bien	Diagnostics immobiliers
Maison et appartement	DPE : diagnostic de performance énergétique Crep : constat de risque d’exposition au plomb Présence ou absence d’amiante Installation électrique de plus de 15 ans Installation du gaz de plus de 15 ans Installation d’assainissement non collectif Présence ou absence de termites État des risques et pollution Diagnostic bruit Présence ou absence de mérules selon la zone géographique CIL : carnet d’information du logement
Appartement uniquement	Surface privative loi Carrez

4.Prendre le temps de bien rédiger votre annonce immobilière

La rédaction de votre annonce immobilière est cruciale pour attirer des visiteurs et susciter l’intérêt.

Le texte

Tout d’abord, votre texte doit être aéré et contenir les informations essentielles telles que :

• la superficie intérieure, et extérieure s’il y a un terrain ;
• le nombre de pièces ;
• la description des pièces avec leur surface ;
• l’étage pour un appartement ou le nombre de niveaux pour une maison ;
• les avantages du bien : climatisation, pompe à chaleur, chauffage au sol, piscine, terrasse, exposition, etc. ;
• le prix du bien.

Les photos

Ensuite, vous devez fournir un certain nombre de photos suffisamment attrayantes pour donner envie de visiter. Les photos doivent être prises en journée si possible lors d’un jour ensoleillé pour proposer des photos au rendu lumineux.

Votre logement doit être propre et rangé sur les photos qui doivent donner une vraie impression de la perspective de chaque pièce.

Les informations obligatoires

Certaines informations sont à noter inéluctablement sur votre annonce immobilière pour vendre entre particuliers :

• le type de bien : appartement, maison, etc. ;
• la situation géographique ;
• la superficie et la composition des pièces ;
• l’état du bien ;
• le DPE ;
• le prix de vente.

5.Organiser les visites de votre logement

Une fois votre annonce passée, vous allez devoir gérer vous-même les visites puisque vous avez opté pour une vente immobilière entre particuliers.

Organiser votre temps

Tout d’abord, vous devez proposer des plages horaires qui vous permettent d’être libre et qui permettent aux visiteurs de venir facilement. Dans un contexte de marché immobilier tendu, il est important d’être disponible rapidement et aisément pour les visites.

Structurer la visite

Une fois que les rendez-vous sont planifiés, à vous de structurer les visites. Faites visiter pièce par pièce en mettant en avant les principaux avantages à chaque fois. N’hésitez pas à vous attarder un peu sur les pièces phares de votre appartement ou de votre maison. Répondez aux questions posées en toute franchise. Et pensez à valoriser l’emplacement de votre bien : écoles à proximité, marché deux fois par semaine, nombreux commerces, environnement calme, etc. Pensez à échanger avant le départ des visiteurs pour sonder leurs impressions et leur éventuelle future décision.

6.Accepter, négocier ou refuser l’offre d’achat

Félicitations, vous avez une offre de la part d’un ou plusieurs visiteurs. Libre à vous désormais de faire le point : accepter, négocier ou refuser. Si vous disposez de plusieurs offres, comparez-les en fonction des montants proposés et de la capacité d’achat de chacun. Doivent-ils avoir recours à un financement ? Si oui, pour quel montant ? Et donc, quel est leur apport sur le projet ?

Vous allez également vous poser les questions suivantes :

• depuis combien de temps votre bien est-il en vente ?
• Combien de temps pouvez-vous attendre pour vendre votre logement ?
• Avez-vous eu plusieurs offres ?
• Le marché est-il tendu ?

En fonction de cela, vous allez accepter, négocier ou refuser l’offre d’achat.

7.Vérifier que l’acquéreur est solvable

Il est important de déterminer si le vendeur est en capacité réelle d’acheter votre bien.

S’il doit solliciter un prêt immobilier, vous pouvez demander quelques informations pour vérifier s’il pourra l’obtenir :

• les 3 derniers bulletins de salaire ;
• le dernier avis d’imposition ;
• les charges en cours.

Vous pouvez également lui demander un accord de principe de la part de sa banque.

8.Bien rédiger le compromis de vente et respecter les délais

Vendre entre particuliers ne signifie pas le faire seul. Pour le compromis de vente, entourez-vous d’un notaire de confiance pour le rédiger et vous conseiller. Ensuite, il suivra les délais à respecter par chacune des parties, pour les éléments à fournir notamment.

9.Signer l’acte de vente

La signature de l’acte de vente se fait auprès d’un notaire également. Il se charge de collecter les éléments nécessaires et de valider l’acte authentique une fois signé. Il s’occupe ensuite des publications légales obligatoires.

10.Quels sont les risques après avoir vendu entre particuliers ?

Les risques d’une vente de particulier à particulier sont les mêmes qu’avec une agence : le vice caché ou le dol. Si l’acheteur se sent lésé après avoir acheté le bien, il peut se retourner contre vous. Il est donc important de livrer toutes les informations liées au bien que vous vendez.