Comment vendre votre logement entre particuliers ?

1. Bien estimer la surface de votre logement

Une estimation précise de la surface de votre logement représente certainement une des étapes clés d’une vente entre particuliers. Celle-ci est d’ailleurs définie par l’article R. 156-1 du Code de la construction et de l’habitation. Pour calculer la surface de votre bien immobilier, voici quelques conseils à suivre :

• mesurer la longueur et la largeur en mètre de chaque pièce habitable (salon, salle à manger, cuisine, chambres, couloir, salle de bain, toilettes, mais aussi placard ou buanderie) ;
• multiplier les deux chiffres pour obtenir la superficie de votre pièce ;
• additionner la superficie de l’ensemble des pièces pour obtenir la surface habitable ;
• veiller à exclure les espaces de moins de 1,80 m de hauteur, les murs, embrasures de portes et de fenêtres, gaines et cages d’escaliers.

Attention à ne pas confondre dimension habitable de la surface dite « utile ». Cette dernière tient compte de l’ensemble des espaces, y compris les zones non habitables tels que les terrasses, balcons, combles non aménagés, etc.

Gardez à l’esprit qu’une estimation de surface précise est un gage de crédibilité pour vendre sans agence et permet aux acquéreurs d’avoir confiance en votre annonce. C’est pourquoi il est conseillé de faire appel à un professionnel pour effectuer vos mesures de surface. Cela vous permettra d’éviter toute contestation future.

2. Comparer les prix du marché pour fixer le vôtre

Vendre entre particuliers nécessite de fixer le bon prix de vente et pour cela il faut connaître le marché et les tendances locales. Pour réussir la vente de votre logement en direct, n’hésitez pas à prendre le temps de comparer les prix des biens vendus dans votre quartier. Cela vous permettra d’obtenir une estimation réaliste sans risquer de sous-évaluer ou de surévaluer votre bien.

Sachez que plusieurs facteurs influencent le prix d’une vente immobilière entre particuliers :

• localisation : ville, quartier, rue ;
• type de bien : maison, appartement, logement ancien, logement récent ;
• surface totale et nombre de pièces ;
• exposition et étage pour un appartement ;
• environnement : proximité des commerces, écoles, transports, etc. ;
• caractéristiques supplémentaires : balcon, jardin, garage, place de parking.

 

3. Préparer les documents nécessaires 

De nombreux documents sont nécessaires à une vente quelle que soit sa forme (de particulier à particulier ou par le biais d’un intermédiaire comme une agence).

Vendre un bien en copropriété

• la fiche synthétique de la copropriété qui regroupe les informations financières et techniques relatives à la copropriété et à son bâti ;
• le règlement de copropriété ;
• les trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale ;
• le carnet d’entretien de l’immeuble ;
• les conclusions du DTG (diagnostic technique global) ;
• la notice d’information relatant les droits et les obligations des copropriétaires et le fonctionnement des instances du syndicat de copropriété ;
• les documents comptables de la copropriété ;
• les différents diagnostics.

Les diagnostics immobiliers

Voici les diagnostics nécessaires à fournir lors d’une vente entre particuliers, selon le type de bien (maison ou appartement) : 

Type de bien vendu	Diagnostics immobiliers
Maison et appartement	DPE : diagnostic de performance énergétique Crep : constat de risque d’exposition au plomb Présence ou absence d’amiante Installation électrique de plus de 15 ans Installation du gaz de plus de 15 ans Installation d’assainissement non collectif Présence ou absence de termites État des risques et pollution Diagnostic bruit Présence ou absence de mérules selon la zone géographique CIL : carnet d’information du logement
Appartement uniquement	Surface privative loi Carrez

Source : Service Public  

Attention, depuis 2023, vous êtes également tenu de fournir un audit énergétique si votre bien est classé F ou G au DPE.

4. Réussir ses photos

Les photos constituent la première impression pour l’acheteur. Des images bien cadrées, lumineuses et attrayantes mettront en valeur les atouts et les volumes de votre logement. Voici quelques conseils pour une prise de photo réussie :

• ranger et soigner la présentation de chaque pièce pour rendre les espaces accueillants ;
• privilégier une lumière naturelle en photographiant en journée ;
• effectuer vos prises de vue droites et non penchées avec deux pans de murs ;
• ajouter un plan pour que l’acheteur se projette facilement. 

5. Prendre le temps de bien rédiger votre annonce immobilière

Autre élément important d’une vente entre particuliers : la rédaction de l’annonce immobilière. Elle doit être claire et attrayante, en précisant toutes les informations importantes sur le bien immobilier mis en vente :

• le type de bien : appartement, maison, etc. ;
• la situation géographique ;
• la superficie et la composition des pièces ;
• l’état du bien (neuf, rénové, travaux à prévoir, etc.) ;
• le DPE ;
• le prix de vente. 

La description doit être précise et concise. Dans le cas contraire, elle peut induire en erreur les acheteurs potentiels et être qualifiée de trompeuse.

6. Organiser les visites de votre logement

Une fois votre annonce publiée, vous allez devoir gérer vous-même les visites pour la vente de votre bien entre particuliers.

Organiser votre temps

La disponibilité et l’organisation sont bien entendu essentielles pour optimiser cette étape et mener à bien votre vente entre particuliers. Faites visiter dans la journée, dans la mesure du possible pour que les acheteurs puissent vérifier la luminosité de votre bien. Ce critère est souvent un point important. 

Par ailleurs, n’hésitez pas à regrouper les visites sur une demi-journée, voire une journée. Non seulement cela facilite la gestion de votre planning avec des acheteurs qui se croisent, mais en plus cela crée un sentiment de mise en concurrence.    

Structurer la visite

Pensez à bien structurer les visites : 

• faire visiter pièce par pièce en mettant en avant les principaux avantages ;
• ne pas hésiter à vous attarder sur les pièces phares de votre appartement ou de votre maison ;
• répondre aux questions posées en toute franchise ;
• valoriser l’emplacement de votre bien : écoles à proximité, marché deux fois par semaine, nombreux commerces, environnement calme, etc. ;
• finir la visite de votre bien par l’endroit le plus agréable pour échanger et sonder leurs impressions (séjour, jardin) ;
• accompagner l’acheteur potentiel jusqu’à la sortie.

7. Accepter, négocier ou refuser l’offre d’achat

Félicitations, vous avez une offre d’achat de la part d’un ou plusieurs visiteurs pour votre vente entre particuliers. Libre à vous désormais de faire le point : accepter, négocier ou refuser.

Si vous disposez de plusieurs offres pour votre bien immobilier, comparez-les en fonction des montants proposés et de la capacité d’achat de chacun. Doivent-ils avoir recours à un prêt immobilier ? Si oui, pour quel montant ? Et donc, quel est le montant de leur apport personnel sur le projet ?

Vous allez également vous poser les questions suivantes :

• depuis combien de temps votre bien est-il en vente en direct ?
• combien de temps pouvez-vous attendre pour vendre votre logement entre particuliers ?
• avez-vous eu plusieurs offres d’achat ?
• le marché immobilier est-il tendu ? 

En fonction de ces éléments, vous pouvez décider d’accepter, négocier ou refuser l’offre d’achat.

8. Vérifier que l’acquéreur est solvable

Pour réussir la vente de votre bien entre particuliers, vous devez également vous assurer de la solvabilité de l’acquéreur. Il s’agit donc de vérifier que celui-ci est en capacité réelle d’acheter votre bien.

Pour cela, vous pouvez demander quelques informations comme :

• les trois derniers bulletins de salaire ;
• le dernier avis d’imposition ;
• les charges en cours.

Vous pouvez également lui demander un accord de principe de la part de sa banque. 

9. Bien rédiger le compromis de vente et respecter les délais

Vendre entre particuliers ne signifie pas le faire seul. Pour le compromis de vente entre particuliers, entourez-vous d’un notaire de confiance pour le rédiger et vous conseiller. Celui-ci garantit la légalité du document et vous aide à respecter les délais légaux.

10. Signer l’acte de vente

La signature de l’acte de vente officialise la transaction et transfère officiellement la propriété à l’acquéreur. Cette étape marque la fin du processus de vente immobilière entre particuliers. Elle a lieu chez le notaire, et c’est à ce moment que l’acheteur procède au paiement.

Les frais de notaire sont généralement à la charge de l’acquéreur. Assurez-vous d’être au clair sur ces coûts pour la vente de votre bien entre particuliers.