Bien vendre à un promoteur immobilier qui veut acheter ma maison

Pourquoi vendre sa maison à un promoteur ?

Si vous passez des annonces pour vendre votre maison, il se peut que vous soyez contacté par un promoteur immobilier, intéressé par votre logement. Sinon, il arrive également qu’un promoteur immobilier vous contacte dans le cadre d’une opération de démarchage. Si un promoteur veut acheter une maison, c’est bien évidemment qu’il a l’intention de réaliser une plus-value. Ce dernier va donc réaliser une étude afin d’estimer précisément les revenus potentiels générés par la commercialisation d’une résidence neuve construite à la place de votre maison. Cette étude lui permettra de définir le prix « potentiel constructible » en prenant en compte différents critères :

• le nombre de logements à bâtir sur le terrain ;
• les commodités à proximité (commerces, écoles, etc.) ;
• les projets d’aménagement prévus dans le quartier (équipements sportifs, aires de jeux, cinéma...).

D’après les bénéfices estimés, la proposition d’achat faite par un promoteur peut se situer entre 25 % et 30 % au-dessus du prix du marché.

Comment bien estimer sa maison pour la vendre à un promoteur ?

Avant de chercher à vendre sa maison à un promoteur immobilier, il faut préalablement estimer soi-même son prix de vente. 

Pour ce faire, vous devez savoir que le prix proposé par le promoteur s’effectue en deux étapes :

• le prix immédiat ;
• le prix potentiel constructible, plus élevé que le prix immédiat, duquel seront déduits les charges et coûts liés à la construction du projet immobilier.

Comment calculer le montant du potentiel constructible ? Penchez-vous sur les règles de constructibilité encadrant votre maison pour arriver à déterminer la surface maximale de plancher que le promoteur immobilier pourra construire après avoir rasé votre maison. Pour ce faire, référez-vous au plan local d’urbanisme (PLU) de votre commune, car il précise les droits à construire de votre parcelle. Habituellement, ces derniers sont calculés en multipliant la surface du terrain par un coefficient d’emprise au sol (nombre décimal entre 0 et 1).

La deuxième partie de votre analyse doit se concentrer sur l’estimation de la rentabilité du futur projet du promoteur immobilier. Combien de lots ce dernier va-t-il construire et à quel prix au m². Avant de vendre à un promoteur, vous devez donc connaître le prix au m² dans votre quartier, fixé d’après le potentiel d’attractivité de votre parcelle, c’est-à-dire en fonction de l'environnement direct de votre maison : commerces, voies rapides, parcs, écoles, transports en commun, etc.

Vendre à un promoteur nécessite donc une étude approfondie préalablement à la négociation du prix de vente.

Comment négocier avec un promoteur immobilier ?

Un promoteur immobilier acceptera davantage la négociation qu'un acheteur lambda. Ainsi, il est plus simple de vendre sa maison à un promoteur au prix souhaité, voire plus cher,  puisqu’il dispose de capacités financières conséquentes pour acheter votre maison. Il revient donc au vendeur de négocier avec le promoteur une fois que ce dernier aura établi le prix immédiat et le prix potentiel constructible.

Si le vendeur accepte ou négocie le prix potentiel constructible, ce dernier est certes plus avantageux financièrement, mais aussi plus contraignant. Pourquoi ? Tout simplement parce qu’il devient concret seulement après le délai d’obtention du permis de construire et après l'éventuel recours de tiers. Afin de fixer le prix, le promoteur immobilier et le vendeur signent alors une promesse unilatérale de vente engageant la vente définitive en cas de levée d’option, dans un délai entre 18 et 24 mois. Le vendeur peut également percevoir une indemnité d’immobilisation représentant 10 % du prix de vente le dédommageant du blocage du bien pendant la durée de la promesse de vente.

Si vous envisagez de vendre votre maison à un promoteur, il est conseillé de vous faire accompagner d’un notaire pour éviter les déconvenues, notamment concernant les conditions suspensives inscrites par le promoteur sur la promesse unilatérale de vente.

Comment s’assurer de la fiabilité d’un promoteur immobilier ?

Pour être certain de choisir un promoteur immobilier autour de vous qui soit le plus fiable possible, voici quelques préconisations.

• Commencez par vérifier la réputation dudit promoteur immobilier en ligne. Certains sites internet spécialisés recueillent les avis et témoignages de clients pour ensuite attribuer une notation aux promoteurs immobiliers.
• Vérifiez les certifications et les autorisations nécessaires pour exercer son activité de promoteur immobilier. Vous pouvez vérifier ces points en consultant les registres officiels.
• Demandez des références de clients antérieurs avec lesquels le promoteur a travaillé pour vendre leur bien immobilier. N'hésitez pas à les contacter pour obtenir leur avis et vérifier ainsi la fiabilité du promoteur.
• Analysez la solidité financière du promoteur immobilier pour vous assurer qu’il dispose de ressources financières suffisantes pour acquérir votre bien. Vous pouvez lui demander son bilan comptable et ses sources de financement.
• Lisez attentivement le contrat de vente proposé par le promoteur immobilier pour vous assurer que toutes les clauses sont claires, que les termes du contrat sont favorables à vos intérêts et qu'ils correspondent à ce qui a été convenu en amont.

Je veux vendre ma maison : comment démarcher les promoteurs ?

Si vous souhaitez vendre sans agence et passer par un promoteur immobilier, il convient de procéder par étapes.

• Recherchez les promoteurs immobiliers actifs dans votre région. Vous pouvez effectuer une recherche en ligne, consulter des annuaires spécialisés dans l'immobilier ou demander des recommandations à des professionnels de l'immobilier.
• Préparez une présentation de votre bien regroupant les informations utiles telles que la superficie de la maison, la taille du terrain, les caractéristiques particulières de la propriété, etc. Vous pouvez également fournir des photos et des plans de la maison pour aider le promoteur à se projeter.
• Contactez les promoteurs immobiliers et envoyez-leur votre présentation. Vous pouvez envoyer un e-mail, appeler directement les promoteurs ou encore vous déplacer dans leurs locaux professionnels.
• Négociez si nécessaire les propositions d’achat des promoteurs en faisant monter les enchères. Une fois que vous avez reçu plusieurs offres, comparez-les entre elles pour retenir la plus avantageuse.