Le mandat de vente d'une agence immobilière

Que faut-il savoir sur le mandat de vente d’une agence immobilière ?

Le mandat de vente est un contrat bilatéral signé entre le propriétaire d’un bien et une agence immobilière. C’est la première étape indispensable lorsque vous souhaitez confier la vente de votre maison ou de votre appartement à un professionnel. En effet, ce document formalise par écrit la relation entre les parties. 

Le mandat encadre la prestation en fixant les détails de la mission confiée à l’agent et les engagements de chaque partie. Il contient notamment les informations suivantes : 

• le prix du bien ;
• la commission du professionnel ;
• la durée de la mission ;
• les moyens mis en œuvre par l’agent ;
• le type de mandat. 

Avec ce document, le vendeur s’assure que le mandataire mettra tout en œuvre pour parvenir à la vente du bien, le mandat détaillant l’ensemble des actions qui seront réalisées pour aboutir à la transaction. Il se protège également d’un éventuel vice caché, l’agence ayant une obligation de transparence sur le bien proposé aux acquéreurs puisqu’elle doit contrôler et certifier l’ensemble des informations le concernant (véracité des caractéristiques, preuve de propriété, disponibilité à la vente, éventuels problèmes, etc.). 

Le mandataire, pour sa part, dispose d’une feuille de route claire avec les implications financières qui en découlent s’il réussit sa mission. Il se prémunit ainsi d’éventuels impayés au cas où le mandant ne s’acquitte pas des honoraires ainsi que de potentielles sanctions pénales en cas de vente sans mandat. 

La loi Hoguet de 1970 entrée en vigueur en 1972 a rendu ce contrat obligatoire pour toute mise sur le marché d’un bien immobilier par une agence.

Quels sont les différents mandats d’une agence ?

Au moment de choisir son agence immobilière pour vendre, il est possible de s’orienter vers trois types de mandats immobiliers : 

• le mandat simple ;
• le mandat semi-exclusif ;
• le mandat exclusif. 

La signature du mandat doit intervenir avant le début de la mission pour éviter tout litige. Il doit ainsi être signé par chacune des parties avant tout acte de mise en vente, d’entremise ou de négociation.

Est-il possible de résilier un mandat de vente ?

Depuis la loi Hamon de 2014, un mandat de vente peut être révoqué dans un délai de 14 jours à compter de sa signature s’il a été signé hors des murs de l’agence immobilière (au domicile du propriétaire). Le professionnel doit alors être notifié de la décision du vendeur par courrier recommandé avec accusé de réception. 

Ensuite, vous pouvez résilier votre mandat d'exclusivité à l’issue du délai d’irrévocabilité. Cette période doit être prévue dans le contrat. Elle est très souvent de 3 mois. Le vendeur doit respecter une période de préavis de 15 jours. 

Chaque contrat est conclu dans l’intérêt mutuel du propriétaire et de l’agence. Ils possèdent tous leurs avantages et leurs inconvénients. Voici donc quelques pistes pour choisir entre mandat simple ou exclusif.

Qu’est-ce qu’un mandat simple ?

Le mandat simple, également appelé mandat de vente sans exclusivité, est la solution la plus avantageuse et la moins engageante pour le propriétaire. Il permet en effet à un vendeur de missionner plusieurs agences immobilières pour la vente de son bien tout en ne payant des honoraires qu’à celle parvenant à conclure la vente. Il n’est ainsi pas lié spécifiquement à un seul acteur pour une période donnée et multiplie ses chances d’obtenir des visites et de potentiels acquéreurs ayant déjà réalisé une simulation de prêt immobilier. 

Le mandat simple offre même au vendeur la possibilité de continuer à rechercher un acheteur par ses propres moyens en parallèle. Le mandant ne peut toutefois pas conclure de vente avec un acheteur qui aurait été préalablement présenté par un agent immobilier. C'est pourquoi, lors d'une visite immobilière, un agent immobilier fait toujours signer un bon de visite à l'acheteur potentiel. 

S’il s'agit du type de mandat le plus utilisé par les propriétaires du fait de l’autonomie qu’il laisse au vendeur, il ne constitue cependant pas la solution la plus efficace puisque les agences y consacrent souvent moins de temps et d’énergie. Ils privilégient en effet les mandats pour lesquels ils bénéficient d’une exclusivité, ceux-ci apparaissant comme plus motivants avec des chances de conclusion de la vente bien supérieures. 

C’est notamment la raison pour laquelle les agences tentent parfois d’inclure une clause empêchant l’acheteur, lors de ses propres recherches, de mettre le bien à vendre à un prix inférieur à celui qu’elle propose. Ce type de mandat est souvent conclu pour une durée de 3 mois, avec généralement une reconduction tacite s’il n’est pas vendu à l’expiration de ce délai.

Qu’est-ce qu’un mandat exclusif d’agence immobilière ?

Dans un mandat de vente exclusif, le propriétaire confie à une seule agence la gestion complète de la vente du bien pour une période déterminée. Celle-ci sera donc la seule à pouvoir proposer le bien à la vente pendant toute la durée définie. Le vendeur n’a cette fois pas le droit de continuer les recherches de son côté. Même s’il trouve un potentiel acheteur, ce dernier aura malgré tout l’obligation de passer par l’agence et l’acheteur devra s'acquitter de la commission. 

Le choix d’un mandat exclusif permet de s’épargner toutes les démarches fastidieuses et chronophages liées à la vente (annonces, visites, négociations, etc.) à l’exception du compromis et de la vente finale. Il est par ailleurs fortement plébiscité par les professionnels de l’immobilier puisque l’agence choisie peut se consacrer pleinement à la vente sans craindre qu’un autre acteur ne finalise la transaction. Il permet donc bien souvent d’aboutir sur des résultats probants avec des premières visites obtenues rapidement grâce à des démarches intensives réalisées dès les premiers jours du mandat. 

Le mandat exclusif implique cependant de bien choisir l’agence immobilière détentrice du mandat puisque celui-ci ne peut généralement être révoqué avant une période de 3 mois. Si le propriétaire est relativement pressé de vendre son bien, un mauvais choix d’agence peut ainsi lui faire perdre un temps précieux. Une bonne communication entre le mandant et le mandataire est alors indispensable pour maximiser les chances de réaliser rapidement la transaction. Il est parfois possible de négocier à 1 mois la durée d’exclusivité du bien afin que le mandat soit moins engageant pour le vendeur s’il n’est pas certain de la qualité du professionnel choisi.

Qu’est-ce qu’un mandat semi-exclusif ?

Le mandat semi-exclusif est un compromis entre les deux formules précédentes permettant dans le même temps un engagement important du mandataire et une certaine liberté pour le mandant. Dans ce cas de figure, une seule agence est mandatée pour gérer la vente du bien de façon exclusive mais le propriétaire conserve la possibilité de trouver un acheteur par ses propres moyens. La semi-exclusivité peut dans ce cas de figure être totale ou partielle :

• dans le cas d’une semi-exclusivité totale, le propriétaire qui trouve un acquéreur n’a aucun honoraire à reverser à l’agence avec laquelle elle a contracté un mandat ;
• dans le cas d’une semi-exclusivité partielle, l’acquéreur trouvé par le propriétaire doit être redirigé vers l’agence mandataire et le mandant bénéficie alors d’une réduction sur le montant des honoraires prévus par le mandat (généralement de moitié). Si l’acquéreur trouvé par le propriétaire a déjà visité le bien au préalable par l’intermédiaire de l’agence immobilière mandataire, les honoraires lui sont pleinement dus.