Valorisation SCPI : comprendre la valeur d'expertise pour votre investissement

Qu’est-ce que la valeur d’expertise d’une SCPI ?

La valeur d’expertise d’une SCPI (société civile de placement immobilier) correspond à l’évaluation de la valeur totale de son patrimoine immobilier sur le marché. Réalisée par un expert indépendant, cette estimation permet aux investisseurs de connaître le prix réel de leurs parts SCPI.

Il faut savoir que les expertises doivent être effectuées tous les cinq ans et actualisées une fois par an. Cela permet de garantir une mise à jour régulière de la valeur des biens immobiliers. Les investisseurs peuvent ainsi avoir une idée de la qualité de leur investissement en SCPI.

Comment est déterminée la valeur d’expertise ?

La valeur d’expertise d’une SCPI est déterminée par un expert immobilier indépendant qui analyse en détail le portefeuille immobilier de la SCPI. Il prend en compte la valeur des biens détenus, tels que les immeubles de bureaux, les commerces, les entrepôts, etc. Pour fixer la valeur d’expertise SCPI, l’expert utilise différentes méthodes :

Méthode par comparaison

La méthode par comparaison consiste à comparer les biens de la SCPI avec des biens similaires qui viennent d’être vendus sur le marché. Cela permet d’évaluer leur valeur relative.

Méthode de la capitalisation des loyers

Elle consiste à fixer la valeur d’un bien en fonction des revenus locatifs qu’il génère. Il peut s’agir du loyer existant ou potentiel (valeur locative du marché). Le rendement locatif est alors utilisé comme taux de capitalisation par les experts. On obtient ainsi au marché immobilier.

Méthode des cash-flows

Cette méthode repose sur le rendement locatif. L’expert calcule ainsi le retour sur investissement afin de fixer la valeur d’expertise.

Méthode du coût de remplacement

Ici, il s’agit d’évaluer le coût de construction d’un bien similaire neuf. L’expert applique, par la suite, un coefficient de vétusté afin d’ajuster la valeur d’expertise à l’état des biens détenus par la SCPI.

Qui est responsable de l’évaluation des SCPI ?

Quelle est la fréquence des évaluations de valeur pour les SCPI ?

Les évaluations des SCPI sont encadrées par la loi qui impose une expertise de la valeur détenue par la SCPI, tous les 5 ans et révisable annuellement. Outre le code monétaire et financier (article R214-157-1 du CMF), l’AMF prévoit aussi un règlement. En effet, l’autorité régulatrice des SCPI liste plusieurs règles applicables à l’expertise immobilière, dont les articles 422-234 de ce règlement général.

Les experts sont tenus de respecter ces normes strictes et de garantir une mise à jour régulière des valeurs. Cela offre aux investisseurs une transparence essentielle de leur investissement.

Quelles garanties les experts apportent-ils aux investisseurs ?

L’évaluation des SCPI est confiée à des experts immobiliers indépendants agréés par l’Autorité des marchés financiers. Ils assurent un rôle essentiel dans le processus d’évaluation des SCPI :

• ils analysent en détail le patrimoine immobilier de la SCPI à l’aide des données financières et des rapports de gestion de la SCPI ;
• ils réalisent des visites sur site pour évaluer l’état des biens immobiliers ;
• ils estiment chaque actif immobilier en tenant compte des loyers perçus, des charges, des taux de vacance, des plus-values potentielles.

L’indépendance des experts garantit une évaluation objective et fiable des évaluations, ce qui est essentiel pour les investisseurs.

Cette étape est primordiale puisque, comme déjà expliqué, c’est cette valeur d’expertise qui servira par la suite à définir le prix de commercialisation des parts de SCPI.

Pourquoi la valeur d’expertise est-elle cruciale pour les investisseurs ?

La valeur d’expertise offre une idée claire et instantanée du prix des actifs immobiliers de la SCPI. En plus d’évaluer la qualité de son patrimoine, elle permet également de fixer une valeur du patrimoine SCPI, par rapport à sa valeur d’échange. 

Par ailleurs, comme indiqué précédemment, la valeur d’expertise sert à fixer le prix des parts. L’associé épargnant sait immédiatement ce que vaut « réellement » le patrimoine de sa SCPI. À noter que pour les SCPI à capital variable, ce prix des parts est directement lié à la valeur du patrimoine (valeur de reconstitution).

Quelles sont les conséquences d’une sous-évaluation ou d’une surévaluation ?

Grâce à la valeur d’expertise, l’investisseur obtient une lisibilité sur la qualité de l’immobilier de la SCPI. Autrement dit, si le prix de la part est élevé, cela signifie que la SCPI a investi dans des biens relativement cotés, mais cela n’est pas toujours synonyme de rendement.

De plus, il peut aussi s’agir d’une mauvaise estimation de la valeur d’expertise (survalorisation et la sous-valorisation des parts de SCPI).

À titre d’exemple, si un bien est surévalué, les parts SCPI sont estimées au-dessus de leur valeur réelle. Un phénomène qui peut conduire à une spéculation excessive et entraîner des pertes significatives pour les épargnants qui ont investi à un prix décorrélé du marché.

Avant d’investir en SCPI, il est donc crucial de vérifier d’autres indicateurs comme le taux de distribution de la société.

Valeur d’expertise SCPI : ce qu’il faut retenir

• La valeur d’expertise est fixée par un expert immobilier indépendant, agréé par l’AMF.
• Pour l’évaluer, l’expert est tenu de se servir de différentes méthodes.
• À partir de diverses informations et données, l’expert peut fixer une juste appréciation des biens.
• Cette valeur d’expertise permet d’estimer le prix de commercialisation des parts de SCPI.
• Cette expertise de valeur doit être déterminée tous les cinq ans, et révisable annuellement.
• La valeur d’un investissement en SCPI peut varier à la hausse comme à la baisse.
• Il est vivement recommandé de mesurer différents indicateurs avant d’investir en SCPI.