⏱L'essentiel en quelques mots
La valeur de reconstitution est l’un des critères d’évaluation des placements et des performances d’une SCPI (société civile de placement immobilier).
- Elle représente la valeur de réalisation (à savoir la valeur vénale du patrimoine immobilier de la SCPI et la valeur nette de ses actifs financiers) à laquelle sont ajoutés les frais liés à la reconstitution du patrimoine (frais de notaire, droits de mutation, etc.).
- La valeur de reconstitution est à comparer à la valeur de souscription d’une part SCPI. Si elle lui est supérieure, cela indique que le prix de la part est surcoté et à l’inverse, si elle lui est inférieure, cela signifie que le prix de la part est décoté.
- Décote et surcote sont à prendre en considération au regard de la stratégie d’investissement.
- D’autres éléments sont tout aussi importants à analyser que la valeur de reconstitution, tels que le taux d’occupation financier, le taux de distribution et le taux de rendement interne.
Sommaire
- Qu'est-ce que la valeur de reconstitution d'une SCPI ?
- Comment interpréter la valeur de reconstitution pour optimiser son investissement SCPI ?
- L’impact de la valeur de reconstitution sur le marché des SCPI
- Quelle relation entre la valeur de reconstitution et le rendement d'une SCPI ?
- Valeur de reconstitution SCPI : ce qu'il faut retenir
Qu'est-ce que la valeur de reconstitution d'une SCPI ?
La valeur de reconstitution d’une SCPI fait partie des points majeurs à étudier pour appréhender la performance d’un placement et estimer la valeur d’une SCPI, au même titre que :
- le prix de souscription ;
- la valeur de retrait ;
- la valeur de réalisation.
Comme ces quatre éléments sont liés entre eux et jouent un rôle dans le processus d’évaluation d’un investissement en SCPI, il apparaît opportun de se pencher sur chacun d’eux afin de mieux comprendre l’ensemble.
- Le prix de souscription correspond au coût d’achat d’une part SCPI. Celui-ci se détermine en fonction des prix du marché immobilier, du parc immobilier de la SCPI, de l’emplacement de ses biens et de leur rentabilité. En application des règles de l’Autorité des marchés financiers (AMF), le prix d’une part doit se rapprocher de la valeur de reconstitution et se situer dans sa fourchette de prix à plus ou moins 10 %.
- La valeur de retrait représente le prix de revente d’une part en SCPI. Pour fixer cette valeur, il convient de déduire les frais de souscription du coût d’achat d’une part.
- La valeur de réalisation désigne la somme de la valeur vénale du patrimoine immobilier de la SCPI et de la valeur nette de ses actifs financiers. Calculée annuellement par un expert indépendant, elle donne un aperçu de la valeur réelle des actifs de la SCPI.
- La valeur de reconstitution représente la valeur de réalisation à laquelle s’ajoutent les frais et les droits nécessaires pour reconstituer le parc immobilier de la SCPI (par exemple : les droits réglés pour l’acquisition des immeubles). Cette valeur correspond au montant que devraient régler des investisseurs pour disposer d’un patrimoine identique à celui de la SCPI. Calculée annuellement, la valeur de reconstitution est, de fait, supérieure à la valeur de réalisation.
Bon à savoir
L’AMF régule les prix de souscription des SCPI à capital variable uniquement. Car les prix des parts d’une SCPI à capital fixe sont déterminés sur le marché secondaire sur le principe de la confrontation de l’offre et de la demande.
Comment se calcule la valeur de reconstitution ?
La valeur de reconstitution se calcule selon la formule suivante :
valeur de reconstitution = valeur de réalisation (valeur vénale du patrimoine immobilier + valeur nette des actifs) + frais et droits nécessaires à la reconstitution de la SCPI
Parmi les frais et les droits liés à la reconstitution de la SCPI, figurent par exemple les droits de mutation ou les frais de notaire.
Bon à savoir
La valeur de reconstitution est calculée par la société de gestion de la SCPI. Elle est communiquée dans le rapport annuel et validée en assemblée générale.
Pourquoi la valeur de reconstitution est-elle importante pour les investisseurs ?
La valeur de reconstitution est un indicateur essentiel, lors de l’étude de placements en SCPI. Elle est à rapprocher du prix de la part. Elle permet notamment de savoir si la valeur de souscription des parts est cohérente, si elle est surcotée ou décotée.
Comment interpréter la valeur de reconstitution pour optimiser son investissement SCPI ?
Bien interpréter la valeur de reconstitution permet de sélectionner et d’optimiser son investissement en SCPI. Pour cela, il convient de comparer la valeur de reconstitution au prix d’achat de part. Et pour effectuer cette comparaison, il faut diviser la valeur de reconstitution par le nombre de parts d’une SCPI.
- Ainsi, si le prix de souscription est supérieur à la valeur de reconstitution, cela signifie que les parts sont surcotées. L'investisseur va payer plus que la valeur véritable du portefeuille de la SCPI.
- À l’inverse, si la valeur de souscription est inférieure à la valeur de reconstitution, cela indique que les parts sont décotées. L’investisseur va payer moins cher que la valeur réelle du patrimoine de la SCPI.
L’impact de la valeur de reconstitution sur le marché des SCPI
La valeur de reconstitution est un élément-clé qui sert à analyser le marché des SCPI.
Valeur de souscription/valeur de reconstitution
Nous l’avons évoqué plus haut : la valeur de souscription de parts SCPI est encadrée et contrôlée par l’AMF. Elle doit tenir compte de la valeur de reconstitution et se situer entre dans une fourchette de + ou - 10 % de la valeur de reconstitution.
- Si l’écart entre les deux est supérieur à plus de 10 %, la SCPI doit obligatoirement baisser la valeur de souscription car elle se trouve en situation de surcote de prix de part.
- Si l’écart est inférieur à moins de 10 %, elle doit à l’inverse augmenter le prix de souscription car elle est en situation de décote.
L’encadrement de l’AMF permet de sécuriser les placements en SCPI et d’assurer aux investisseurs que les placements proposés correspondent à la valeur réelle du marché (à plus ou moins 10 %). Cependant, les SCPI restent libres d’arbitrer et de modifier la valeur de reconstitution comme elles l’entendent à s’approchant plus ou moins des seuils de 10 %.
Décote et surcote : quelles conséquences pour un investisseur ?
La valeur de reconstitution vous a permis de déterminer que le prix de part était en décote ou en surcote et vous vous demandez concrètement quel impact cet indicateur peut avoir sur votre futur investissement ?
- Si le prix de part est décoté, cela signifie que le placement est plutôt avantageux. Si la décote atteint quasiment les 10 % de tolérance, il est probable que le prix de part de la SCPI augmente dans les années à venir. Pour l’investisseur, cette revalorisation indique que son placement gagnera aussi en valeur par rapport au prix d’achat initial.
- À l’inverse, si le prix de part est surcoté, l’investissement n’est pas vraiment avantageux. Car l’acheteur paie alors des parts de SCPI à un prix plus élevé que la valeur réelle du patrimoine. À l’instar de la décote, si la surcote est proche des 10 % réglementaires, le prix de la part a de fortes chances de baisser. Ce qui entraînerait une dévalorisation du placement.
Bon à savoir
Si la valeur de reconstitution comparée au prix de part permet d’analyser un produit de placement en SCPI, en indiquant une surcote ou une décote, cet indicateur ne suffit pas à lui seul pour évaluer les performances d’une SCPI.
D’autant plus que la valeur de reconstitution est calculée chaque année. Elle peut donc sensiblement varier d’une période à l’autre. Elle reflète seulement la valeur réelle de la SCPI à un instant T.
D’autres indicateurs sont à prendre en considération en plus de la valeur de reconstitution comme le taux de rendement interne, le TOF (taux d’occupation financier) et le taux de distribution.
Quelle relation entre la valeur de reconstitution et le rendement d'une SCPI ?
La valeur de reconstitution est l’un des indicateurs permettant de savoir si une SCPI est en bonne santé ou non. Elle permet notamment d’évaluer si le prix de la part est stable, en décote ou en surcote et si la gestion de la société est efficace et stable.
Comment la valeur de reconstitution est-elle utilisée dans la stratégie d'investissement SCPI ?
La valeur de reconstitution peut être un indicateur-clé dans une stratégie d’investissement. En suivant son évolution, l’investisseur peut savoir si le prix de souscription va évoluer à la hausse ou à la baisse. Il peut ainsi anticiper en fonction de ses objectifs.
Par exemple : si la valeur de reconstitution est de 115 € et que le prix de d’achat de part est de 100 €, la SCPI devra augmenter le prix de souscription car l’écart entre les deux est supérieur à 10 %, en application des règles de l’AMF. L’investisseur peut ainsi décider d’acheter les parts avant que la SCPI ne modifie ses prix (elle le fait une fois par an).
La valeur de reconstitution permet de savoir si le prix de part est en décote ou en surcote. Indicateur qui peut servir la stratégie d’investissement.
Valeur de reconstitution SCPI : ce qu'il faut retenir
- La valeur de reconstitution d’une SCPI désigne la valeur de réalisation (c’est-à-dire la valeur vénale du patrimoine immobilier et la valeur nette des actifs financiers) grevée des frais et des droits obligatoires pour reconstituer le parc immobilier de la SCPI.
- Elle fait partie des indicateurs permettant d’évaluer la pertinence d’un investissement au même titre que le taux de distribution ou le taux d’occupation financier.
- La valeur de reconstitution est à rapprocher du prix de souscription pour savoir si celui-ci est décoté ou surcoté et si le placement est avantageux ou non.
- L’AMF encadre et réglemente la valeur de reconstitution des SCPI afin de stabiliser et de sécuriser les placements des investisseurs.
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