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Comprendre la valeur de réalisation SCPI pour un investissement avisé

L'essentiel en quelques mots

Vous souhaitez investir dans une société civile de placement immobilier (SCPI) ? Avant de vous lancer, il est essentiel de comprendre la valeur de réalisation d’une SCPI. Celle-ci va en effet vous permettre de déterminer si le coût initial de l’investissement (prix de souscription) est trop élevé ou non. Voici, en quelques lignes, ce qu’il faut savoir sur la valeur de réalisation SCPI :

  • la valeur de réalisation SCPI est un indicateur clé pour les investisseurs SCPI ;
  • elle se compose de la somme de la valeur vénale du patrimoine immobilier de la SCPI et la valeur nette de ses actifs financiers ;
  • elle permet de refléter la valeur de la SCPI actuelle, notamment des biens et des investissements financiers détenus par la SCPI ;
  • ce baromètre offre une base pour évaluer la solidité de la SCPI ainsi que la gestion de la société.
Valeur de réalisation SCPI
Comprendre la valeur de réalisation SCPI pour un investissement avisé

Qu’est-ce que la valeur de réalisation d’une SCPI ?

La valeur de réalisation d’une SCPI est un indicateur financier capital dans le processus d’investissement immobilier. En effet, la valeur de réalisation de la SCPI va servir à connaître la valeur de la part si la SCPI devait vendre son patrimoine et liquider tous les actifs détenus en portefeuille

Elle se compose :

Aussi appelé ANR pour (actif net réévalué), c’est une donnée pertinente pour évaluer la santé financière d’une SCPI. D’ailleurs, elle est généralement comparée avec la valeur de souscription d’une SCPI afin de savoir si l’investissement SCPI est surcoté ou non. 

De plus, en analysant la valeur de réalisation d’une SCPI sur plusieurs années, on peut également juger de la qualité de gestion de la société. Un portefeuille vieillissant et perdant de la valeur peut être le signe d’une société de gestion négligente qui n’entretient pas son parc immobilier.

💡

Bon à savoir

Les contours de la valeur de réalisation sont définis par le Code monétaire et financier, article L214-109.

Comment la valeur de réalisation est-elle déterminée ?

La valeur de réalisation se calcule en additionnant la valeur vénale des immeubles SCPI et la valeur nette des actifs financiers selon la formule suivante : 

Valeur de réalisation = valeur vénale des actifs de la SCPI + valeur nette des autres actifs de la SCPI 

Le premier élément est la valeur vénale des immeubles de la SCPI. Celle-ci est évaluée par des experts immobiliers indépendants qui analysent :

Cette évaluation détermine la valeur d’expertise de l’ensemble des actifs détenus par la SCPI. Généralement, celle-ci est établie au moins une fois tous les cinq ans. L’expert indépendant est désigné par les associés porteurs de parts pour cinq ans renouvelables. 

En ce qui concerne la valeur nette des autres actifs, elle correspond à la somme des valeurs des autres actifs détenus par la SCPI. Il peut s’agit notamment :

Pour illustrer, si une SCPI a une valeur vénale de 900 € par part et dispose de 200 € de liquidités nettes par part, sa valeur de réalisation serait de 1 100 €.

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Bon à savoir

À noter que cette valeur de réalisation est communiquée par la société de gestion de la SCPI. Elle est généralement mise à jour une fois par an et soumise à la validation de l’assemblée générale.

Pourquoi la valeur de réalisation SCPI est-elle essentielle pour les investisseurs ?

La valeur de réalisation fait référence à la valeur nette du patrimoine locatif SCPI et de ce que vous détenez concrètement. Cela permet d’avoir une idée précise de la valeur vénale des immeubles SCPI si l’on venait à s’en séparer (après avoir remboursé les créanciers). 

Cet indicateur, calculé à partir des valeurs d'expertise du portefeuille immobilier SCPI, sert également de base pour fixer la valeur de reconstitution. Une autre mesure intéressante qui combine la valeur de réalisation (la valeur des actifs financiers de la SCPI et la valeur d’expertise du patrimoine) à laquelle on ajoute les frais, droits et taxes liés à l’acquisition des parts. 

Ainsi, en se servant de la valeur de reconstitution et de la valeur de réalisation, on peut avoir une lecture plus fidèle de la valeur « réelle » d’une SCPI à un moment précis et savoir si celle-ci est surcotée ou non.

Comment interpréter la valeur de réalisation pour vos placements ?

Comme annoncé précédemment, la valeur de réalisation des parts de SCPI a un réel impact sur l’analyse de la SCPI. C’est un des indicateurs clés qui permet de déterminer la qualité d’une SCPI pour un investissement. La valeur de réalisation ne doit d’ailleurs pas simplement s’apprécier à l’instant T, mais également sur la durée. Cela permet de juger de la bonne santé du parc immobilier SCPI détenu, de la qualité de gestion et des potentielles plus-values acquises. 

Si la valeur de réalisation a augmenté, cela sera le signe d’une gestion efficace des propriétés et de la bonne santé financière de la SCPI. 

À l’inverse, en présence d’une valeur de réalisation SCPI à la baisse, il peut être intéressant de comparer celle-ci avec d’autres indicateurs pour avoir une bonne compréhension et prendre des décisions éclairées. 

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Bon à savoir

Pour rappel, le principe d’une SCPI est de détenir et gérer un portefeuille immobilier. La valeur du patrimoine de la SCPI est amenée à fluctuer au rythme des acquisitions et des évolutions sur le marché de l’immobilier. Investir dans une SCPI ne bénéficie d’aucune garantie en capital ni en termes de performances.

Comment la valeur de réalisation influence-t-elle la liquidité des parts de SCPI ?

La valeur de réalisation permet de juger de la qualité du patrimoine immobilier SCPI et du soin qui lui est apporté. À l’image d’un bien immobilier, si vous ne l’entretenez pas et le laissez à l’abandon, il y a de fortes chances que celui-ci perde de la valeur. 

En définitive, la valeur de réalisation reflète le patrimoine net et donc réel que vous détenez tout en indiquant la bonne santé des SCPI et de leurs sociétés de gestion.

Quel impact sur la valorisation et le rendement des parts ?

Si la SCPI achète un immeuble à bon prix, dans un secteur porteur et un emplacement judicieux avec un bon choix de locataire tout en préservant ses actifs, vous devriez avoir un rendement intéressant et une valorisation de vos parts.

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Bon à savoir

À noter que les SCPI peuvent augmenter ou diminuer le prix de leur part.

Attention, la fourchette de variation de la part doit être comprise entre + et - 10 % (valeur réelle de la part de la SCPI). Une règle imposée par l’AMF (Autorité des marchés financiers). 

Quelles sont les erreurs à éviter concernant la valeur de réalisation SCPI ?

Il ne faut jamais oublier que l’investissement dans une SCPI doit être considéré sur le long terme. La durée de détention conseillée est généralement comprise entre 8 et 10 ans minimum.

Comment éviter les mauvaises interprétations ?

Dans le choix d’un investissement en SCPI, il est important de souligner que la valeur de réalisation n’est pas le seul indicateur à prendre en compte. Si cet indicateur est important et offre une vue d’ensemble de la valeur du patrimoine de la SCPI, la valeur de reconstitution va plus loin. 

La valeur de retrait permet, quant à elle, de comprendre le montant récupérable en cas de revente des parts. D’autres éléments, tels que la stratégie d’investissement, la localisation des biens et la qualité de la gestion peuvent également être prises en compte

Placer son argent dans une SCPI peut être attrayant, mais il est indispensable d’approcher cet investissement avec prudence et de se renseigner en amont.  Enfin, investir comporte des risques, notamment de perte en capital, et les performances passées ne préjugent pas des performances futures. 

Valeur de réalisation SCPI : ce qu’il faut retenir

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