Comprendre la valeur de réalisation SCPI pour un investissement avisé

Qu’est-ce que la valeur de réalisation d’une SCPI ?

La valeur de réalisation d’une SCPI est un indicateur financier capital dans le processus d’investissement immobilier. En effet, la valeur de réalisation de la SCPI va servir à connaître la valeur de la part si la SCPI devait vendre son patrimoine et liquider tous les actifs détenus en portefeuille. 

Elle se compose :

• la valeur totale des capitaux propres d’une SCPI ;
• la valeur nette des actifs de la SCPI.

Aussi appelé ANR pour (actif net réévalué), c’est une donnée pertinente pour évaluer la santé financière d’une SCPI. D’ailleurs, elle est généralement comparée avec la valeur de souscription d’une SCPI afin de savoir si l’investissement SCPI est surcoté ou non. 

De plus, en analysant la valeur de réalisation d’une SCPI sur plusieurs années, on peut également juger de la qualité de gestion de la société. Un portefeuille vieillissant et perdant de la valeur peut être le signe d’une société de gestion négligente qui n’entretient pas son parc immobilier.

Comment la valeur de réalisation est-elle déterminée ?

La valeur de réalisation se calcule en additionnant la valeur vénale des immeubles SCPI et la valeur nette des actifs financiers selon la formule suivante : 

Valeur de réalisation = valeur vénale des actifs de la SCPI + valeur nette des autres actifs de la SCPI 

Le premier élément est la valeur vénale des immeubles de la SCPI. Celle-ci est évaluée par des experts immobiliers indépendants qui analysent :

• la localisation ;
• la qualité des biens ;
• le marché et le potentiel locatif. 

Cette évaluation détermine la valeur d’expertise de l’ensemble des actifs détenus par la SCPI. Généralement, celle-ci est établie au moins une fois tous les cinq ans. L’expert indépendant est désigné par les associés porteurs de parts pour cinq ans renouvelables. 

En ce qui concerne la valeur nette des autres actifs, elle correspond à la somme des valeurs des autres actifs détenus par la SCPI. Il peut s’agit notamment :

• de placements ;
• de trésorerie (en retranchant les dettes) ;
• des réserves. 

Pour illustrer, si une SCPI a une valeur vénale de 900 € par part et dispose de 200 € de liquidités nettes par part, sa valeur de réalisation serait de 1 100 €.

Pourquoi la valeur de réalisation SCPI est-elle essentielle pour les investisseurs ?

La valeur de réalisation fait référence à la valeur nette du patrimoine locatif SCPI et de ce que vous détenez concrètement. Cela permet d’avoir une idée précise de la valeur vénale des immeubles SCPI si l’on venait à s’en séparer (après avoir remboursé les créanciers). 

Cet indicateur, calculé à partir des valeurs d'expertise du portefeuille immobilier SCPI, sert également de base pour fixer la valeur de reconstitution. Une autre mesure intéressante qui combine la valeur de réalisation (la valeur des actifs financiers de la SCPI et la valeur d’expertise du patrimoine) à laquelle on ajoute les frais, droits et taxes liés à l’acquisition des parts. 

Ainsi, en se servant de la valeur de reconstitution et de la valeur de réalisation, on peut avoir une lecture plus fidèle de la valeur « réelle » d’une SCPI à un moment précis et savoir si celle-ci est surcotée ou non.

Comment interpréter la valeur de réalisation pour vos placements ?

Comme annoncé précédemment, la valeur de réalisation des parts de SCPI a un réel impact sur l’analyse de la SCPI. C’est un des indicateurs clés qui permet de déterminer la qualité d’une SCPI pour un investissement. La valeur de réalisation ne doit d’ailleurs pas simplement s’apprécier à l’instant T, mais également sur la durée. Cela permet de juger de la bonne santé du parc immobilier SCPI détenu, de la qualité de gestion et des potentielles plus-values acquises. 

Si la valeur de réalisation a augmenté, cela sera le signe d’une gestion efficace des propriétés et de la bonne santé financière de la SCPI. 

À l’inverse, en présence d’une valeur de réalisation SCPI à la baisse, il peut être intéressant de comparer celle-ci avec d’autres indicateurs pour avoir une bonne compréhension et prendre des décisions éclairées. 

Comment la valeur de réalisation influence-t-elle la liquidité des parts de SCPI ?

La valeur de réalisation permet de juger de la qualité du patrimoine immobilier SCPI et du soin qui lui est apporté. À l’image d’un bien immobilier, si vous ne l’entretenez pas et le laissez à l’abandon, il y a de fortes chances que celui-ci perde de la valeur. 

En définitive, la valeur de réalisation reflète le patrimoine net et donc réel que vous détenez tout en indiquant la bonne santé des SCPI et de leurs sociétés de gestion.

Quel impact sur la valorisation et le rendement des parts ?

Si la SCPI achète un immeuble à bon prix, dans un secteur porteur et un emplacement judicieux avec un bon choix de locataire tout en préservant ses actifs, vous devriez avoir un rendement intéressant et une valorisation de vos parts.

Quelles sont les erreurs à éviter concernant la valeur de réalisation SCPI ?

Il ne faut jamais oublier que l’investissement dans une SCPI doit être considéré sur le long terme. La durée de détention conseillée est généralement comprise entre 8 et 10 ans minimum.

Comment éviter les mauvaises interprétations ?

Dans le choix d’un investissement en SCPI, il est important de souligner que la valeur de réalisation n’est pas le seul indicateur à prendre en compte. Si cet indicateur est important et offre une vue d’ensemble de la valeur du patrimoine de la SCPI, la valeur de reconstitution va plus loin. 

La valeur de retrait permet, quant à elle, de comprendre le montant récupérable en cas de revente des parts. D’autres éléments, tels que la stratégie d’investissement, la localisation des biens et la qualité de la gestion peuvent également être prises en compte. 

Placer son argent dans une SCPI peut être attrayant, mais il est indispensable d’approcher cet investissement avec prudence et de se renseigner en amont.  Enfin, investir comporte des risques, notamment de perte en capital, et les performances passées ne préjugent pas des performances futures. 

Valeur de réalisation SCPI : ce qu’il faut retenir

• La valeur de réalisation constitue un indicateur phare pour un investisseur.
• Elle sert à déterminer la valeur réelle de la SCPI en cas de revente de tous les actifs détenus dans le portefeuille.
• Cette valorisation influence directement la valeur de reconstitution de SCPI.
• Pour le calculer, il suffit d’additionner la valeur vénale des actifs de la SCPI et la valeur nette des autres actifs de la SCPI.
• Recalculé tous les ans, cet indicateur joue un rôle déterminant dans le rendement et la liquidité des parts, car il témoigne de la valeur réelle du patrimoine immobilier de la SCPI.