Comprendre le prix de souscription d'une SCPI pour un investissement avisé

Pourquoi la valeur de souscription est importante pour un investissement SCPI ?

La valeur de souscription d'une SCPI est un élément déterminant dans le processus d'investissement pour plusieurs raisons. Premièrement, elle influence directement le rendement de l'investissement. En effet, le dividende perçu par l'investisseur se calcule en fonction du prix de souscription des parts : plus ce prix est élevé, plus le montant investi est important et, potentiellement, plus le rendement relatif peut diminuer si les distributions restent constantes.

Deuxièmement, le prix de souscription d’une SCPI affecte la liquidité des parts. Une valeur de souscription réaliste et alignée sur la valeur du marché facilite la revente des parts sur le marché secondaire. Si les investisseurs estiment que le prix de souscription est trop élevé par rapport à la valeur réelle des actifs immobiliers, ils pourraient être moins enclins à acheter ces parts. La liquidation de l'investissement est alors plus difficile.

Une valeur des parts de SCPI bien calibrée est donc essentielle pour :

• garantir un rendement attractif ;
• maintenir une bonne liquidité des parts.

Ce sont deux critères importants pour les investisseurs dans les SCPI.

Comment est déterminée la valeur de souscription d'une SCPI ?

Le prix de souscription d'une SCPI se calcule en prenant en compte plusieurs facteurs clés. L'objectif est que le prix reflète fidèlement la valeur réelle de l'investissement.

Le premier élément est la valeur du patrimoine immobilier de la SCPI. Celle-ci est évaluée par des experts immobiliers qui analysent :

• le marché ;
• la localisation ;
• la qualité et le potentiel locatif des biens.

Cette évaluation détermine la valeur globale des actifs détenus, qui est ensuite divisée par le nombre de parts pour obtenir une valeur par part.

Ensuite, les frais de gestion entrent en ligne de compte. Ces frais couvrent les coûts opérationnels de la SCPI :

• gestion des biens ;
• services administratifs
• recherche de nouveaux investissements.

Ils sont intégrés dans le prix de souscription pour que la SCPI puisse fonctionner de manière autonome et efficace.

Enfin, les frais de souscription, qui rémunèrent la société de gestion pour la création et la commercialisation de la SCPI, sont également inclus. Ces frais permettent que tous les coûts initiaux soient couverts. La SCPI peut ainsi démarrer sur des bases solides.

La combinaison de ces éléments aboutit à la fixation d'une valeur de souscription qui justifie à la fois la valeur intrinsèque des actifs immobiliers et les coûts associés à leur gestion et leur commercialisation.

Quelle différence entre valeur de marché et valeur de souscription ?

La valeur de souscription est le prix fixé par la société de gestion pour l'achat initial de parts de la SCPI. Comme indiqué précédemment, elle inclut la valeur des actifs immobiliers, les frais de gestion, ainsi que les frais de souscription qui couvrent les coûts de création et de commercialisation de la SCPI.

En revanche, la valeur de marché représente le prix auquel les parts se négocient sur le marché secondaire, c'est-à-dire entre investisseurs. Cette valeur est influencée par l'offre et la demande et peut varier en fonction des performances de la SCPI, des conditions du marché immobilier et des perspectives économiques.

La compréhension de ces différences est importante, car elle peut influencer une décision d'investissement. Par exemple, une part ayant une valeur de marché supérieure à sa valeur de souscription peut indiquer une performance solide de la SCPI et une demande élevée pour ses parts.

Comparatif valeur de souscription et valeur de marché

Critères	Valeur de souscription	Valeur de marché
Détermination	Fixée par la gestion	Dictée par le marché
Composants	Valeur des actifs, frais de gestion	Offre et demande, performance de la SCPI
Influence	Coûts initiaux, valeur des actifs	Perceptions du marché, liquidités
Investissement	Achat initial	Vente ou achat sur le marché secondaire

Quel impact des frais sur la valeur de souscription d'une SCPI ?

Les frais associés à la souscription d'une SCPI ont un impact significatif sur le rendement global pour l'investisseur. Ces frais réduisent le montant effectif investi dans l'immobilier, ce qui peut diminuer le rendement proportionnel des parts de la SCPI.

Premièrement, les frais de souscription, qui peuvent varier de quelques pourcentages du montant investi, couvrent les coûts de commercialisation et de structuration de la SCPI. Bien que nécessaires, ils réduisent directement le capital investi dans les actifs immobiliers. Cela peut alors affecter le rendement de l'investissement.

Ensuite, les frais de gestion annuels, prélevés pour couvrir les coûts opérationnels de la SCPI, influencent également le rendement. Bien que ces frais soient nécessaires pour la bonne gestion des biens, ils diminuent les distributions annuelles aux associés.

Voici une liste des différents frais à prendre en compte lors de la souscription :

• frais de souscription: pour la mise en place et la commercialisation de la SCPI ;
• frais de gestion: frais annuels pour la gestion des biens et de la SCPI ;
• frais d'acquisition: relatifs à l'achat des biens immobiliers ;
• frais de cession: en cas de revente des parts sur le marché secondaire ;
• commission de suivi: relatifs aux travaux éventuels sur le patrimoine immobilier.

Ces frais doivent être soigneusement évalués par les investisseurs, car ils peuvent considérablement affecter le rendement net de l'investissement. Une SCPI avec des frais élevés nécessite une performance d'autant plus importante pour générer un rendement attractif pour les investisseurs.

Comment la valorisation de la SCPI affecte-t-elle la valeur de souscription ?

La valorisation d'une SCPI est le reflet de la valeur actuelle de son patrimoine immobilier. Si elle révèle que la valeur des actifs immobiliers a augmenté, due à des facteurs comme l'amélioration du marché immobilier ou la gestion efficace des propriétés, la valeur de souscription des nouvelles parts peut augmenter. Cela signifie que les nouveaux investisseurs paieront plus pour chaque part.

Inversement, si la valorisation montre une baisse de la valeur des actifs, la valeur de souscription peut être réduite. Ces ajustements permettent que le prix des parts soit en phase avec la valeur réelle du patrimoine immobilier de la SCPI.

Valeur de souscription SCPI : ce qu'il faut retenir

• La valeur de souscription est le montant à payer pour acquérir une part de SCPI.
• Elle influence directement le rendement et la liquidité des parts.
• La détermination est basée sur la valeur du patrimoine immobilier, les frais de gestion et de souscription.
• La valeur de marché peut varier selon l'offre et la demande, tandis que la valeur de souscription est fixée par la société de gestion.
• Les frais de souscription et de gestion réduisent le rendement net pour l'investisseur.
• La valorisation périodique affecte la valeur de souscription, car elle témoigne de la valeur actuelle des actifs immobiliers de la SCPI.