Comment fonctionne la TVA immobilière et dans quels cas s'applique-t-elle ?

TVA immobilière : définition

La TVA immobilière est un impôt perçu dans le cas d’une vente portant sur un bien neuf ou sur un terrain à bâtir, et dont la vente est réalisée par un professionnel de l’immobilier. On dit dans ce cas qu’il est assujetti à la TVA puisqu’en tant que professionnel, il est redevable de cet impôt. Cela concerne les promoteurs ou les marchands de biens. Les biens non soumis à la TVA immobilière font l’objet de droits d’enregistrement dont le coût diffère selon le type de bien vendu.

La réforme sur la TVA immobilière en 2010 a permis d’instaurer un cadre communautaire à cet impôt. En effet, de nombreuses particularités existaient et étaient considérées comme non réglementaires au niveau de l’Union européenne.

Dans quels cas paie-t-on la TVA immobilière ?

La TVA immobilière n’est pas due sur l’ensemble des transactions immobilières.

Bien neuf ou ancien ?

La TVA due sur un achat immobilier ne l’est que pour les logements neufs. Les logements anciens sont donc exonérés de TVA immobilière. On parle de logement neuf lorsque :

• le bien a moins de cinq ans ;
• c’est une nouvelle construction ;
• il s’agit d’un bien ancien, mais qui a bénéficié de travaux importants qui permettent de le considérer comme neuf.

Les travaux en question peuvent être des travaux qui concernent :

• les fondations du bâti ;
• la rigidité et la résistance du bien ;
• au moins 4 éléments dans la liste suivante : planchers, huisseries extérieures, cloisons intérieures, plomberies et installations sanitaires, installations électriques et système de chauffage (pour les biens en France métropolitaine).

Les logements anciens sont, eux, soumis aux droits d’enregistrement. La TVA sur vente immobilière n’est alors pas due pour les logements de plus de cinq ans non rénovés à neuf.

Achat entre particuliers ou à un professionnel de l’immobilier ?

Il n’y a pas de TVA immobilière lors d’une transaction entre particuliers. Dans ce cas, ce sont les droits de mutation qui s’appliquent. La TVA est due sur une cession d’immeuble ou de terrain par un professionnel de l’immobilier. La vente est alors soumise de plein droit à la TVA.

Quel type de logements ?

La TVA sur vente immobilière n’est perçue que sur les logements neufs, ou rénovés à neuf, ainsi que sur les terrains à bâtir. Un terrain est considéré comme “à bâtir” à partir du moment où une autorisation de la part du service de l’urbanisme a été délivrée pour accueillir une construction nouvelle. Le terrain doit être vendu dans son état d’origine.

En ce qui concerne les locations, on distingue plusieurs cas :

• location d’un bien à usage d’habitation : exonération de la TVA immobilière puisqu’elle est destinée à des particuliers ;
• location d’un local à usage professionnel : s’il est loué nu, le local n’est en principe pas soumis à la TVA. S’il est loué meublé, il peut faire l’objet d’une TVA.

Combien coûte la TVA immobilière selon le bien ?

Faisons désormais le point sur le coût de la TVA en fonction de la vente immobilière.

Pour les terrains non constructibles

Si le vendeur n’est pas soumis à la TVA immobilière (particulier par exemple), il n’y a pas de TVA. Ce sont les droits d’enregistrement qui sont perçus.

Si le vendeur est un professionnel de l’immobilier, le vendeur est exonéré de TVA immobilière dans le cas d’une vente de terrain non constructible. Ce sont également les droits de mutation qui sont perçus.

Pour les terrains à bâtir

Un vendeur non assujetti n’est pas soumis à la TVA sur la vente immobilière d’un terrain à bâtir.

Un vendeur assujetti est soumis à la TVA immobilière de 20 % sur le prix total de la vente (ou sur la marge s’il n’y a eu aucune déduction antérieure) du terrain à bâtir. Les droits d’enregistrement bénéficient d’un taux réduit si la TVA est sur le prix total, ou du taux normal si la TVA est prise sur la marge.

Pour les logements neufs ou en VEFA

Un vendeur non assujetti n’est pas soumis à la TVA immobilière pour les logements neufs ou en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement). L’acquéreur s’acquitte des droits d’enregistrement.

Un vendeur assujetti est soumis à la TVA immobilière de 20 % sur le prix total de la vente d’un logement de moins de cinq ans, et au fur et à mesure de l’encaissement du prix dans le cadre d’une VEFA. Les droits d’enregistrement bénéficient d’un taux réduit.

Comment calculer le montant de la TVA immobilière ?

La TVA immobilière est à 20 %. Toutefois, la base de calcul diffère notamment dans le cas d’un terrain à bâtir :

• terrain acquis initialement auprès d’un vendeur non assujetti à la TVA : calcul de la TVA immobilière sur la marge ;
• terrain acquis à un assujetti à la TVA : calcul de la TVA immobilière que le prix total de la vente.

Exemple de calcul de TVA immobilière pour un bien vendu 400 000 € TTC et acheté initialement 350 000 € TTC :

• TVA immobilière sur prix total de vente : 400 000 x 20 / 100 = 80 000 €.
• TVA immobilière sur marge : (400 000 - 350 000) x 20 / 100 = 10 000 €.

Comment alléger le montant de la TVA immobilière ?

La TVA immobilière est de base de 20 %. Toutefois, elle peut être abaissée à 5,5 % dans certains cas :

• achat en zone ANRU (zone d’aménagement de rénovation urbaine) ;
• achat dans les QPV (quartiers prioritaires de la politique de la ville).

Dans ce cas, les biens concernés sont les suivants :

• les terrains à bâtir ;
• les immeubles neufs ;
• les constructions ;
• les VEFA.

En parallèle, l’acquéreur ne doit pas dépasser un certain plafond de ressources. Il s’agira forcément de sa résidence principale, et il doit conserver le bien pendant au moins 15 ans. Le prix de vente lui aussi doit être inférieur à un certain plafond.