Quels sont les impôts à payer lors d'un achat immobilier ?

1.Les taxes et impôts inclus dans les frais de notaire

La première imposition d’une transaction immobilière intervient au moment de la signature de l’acte de vente chez le notaire. Les frais de l’officier ministériel représentent environ :

• 8 % du prix d’achat pour un logement ancien ;
• 3 % pour un logement neuf.

Ce montant ne comprend pas que des taxes. Il est également composé des honoraires du notaire et de ses frais de débours. L’imposition, elle, concerne le droit de mutation (aussi appelé droit d’enregistrement). Il s’agit de la taxe pour enregistrer le changement de propriétaire sur les bases de données de l’État. La taxe est d’un taux compris entre 5,09 % et 5,80 %. Pour les ventes d’un bien neuf, le taux est de 0,715 %. Votre ville, votre département et l’État en touchent tous une partie.

Il existe des simulateurs en ligne pour estimer les frais de notaires. Ces outils vous donnent généralement le détail du calcul et donc le montant des droits de mutation.

2.La taxe foncière : comment la calculer ?

Chaque année, le propriétaire d’un bien immobilier doit payer la taxe foncière. Son nom complet est la « taxe foncière sur les propriétés bâties » (TFPB). Cet impôt s’applique à tous les propriétaires, occupant ou bailleur et même si le logement est vide.

Si vous avez réalisé des travaux d’agrandissement ou de construction nouvelle sur votre propriété, vous devez faire une déclaration à l’administration fiscale dans les 90 jours suivant la fin des travaux.

En tant que propriétaire, vous recevez votre avis d’imposition au cours du quatrième trimestre de l’année en cours.

Le taux d’imposition est fixé chaque année par les collectivités territoriales. La base d’imposition de la TFPB est équivalente à la moitié de la valeur locative cadastrale. Si vous disposez de faibles revenus, vous pouvez bénéficier d’une réduction ou d’une exonération de la taxe foncière, sous certaines conditions.

Retrouvez notre article dédié sur le calcul de la taxe foncière.

3.Les impôts sur le loyer dans le cas d’un investissement locatif

Si vous avez réalisé un investissement locatif, il sera nécessaire d’informer l’administration fiscale de vos revenus locatifs. Les loyers sont soumis à imposition.

Si vous louez un logement vide, vos revenus fonciers sont taxés selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu. Vous aurez à payer un acompte mensuel ou trimestriel. La base d’imposition est calculée en septembre de chaque année en fonction de la déclaration réalisée au mois de mai précédent.

Si vous louez un logement meublé, vous pouvez profiter du statut de la LMNP (location meublée non professionnelle) si vos loyers ne dépassent pas 23 000 € par an. Les revenus sont alors à déclarer dans le cadre des bénéfices industriels et commerciaux. L’administration fiscale applique un abattement forfaitaire de 50 % de vos revenus locatifs (régime micro-BIC). Vous pouvez également opter pour le régime réel et déduire toutes vos charges de vos revenus.

4.La taxe d’habitation sur les résidences secondaires

Depuis le 1er janvier 2023, la taxe d’habitation a été supprimée pour les résidences principales. Elle est toutefois toujours applicable pour les résidences secondaires.

Cet impôt doit être payé par le propriétaire ou l’usufruitier d’un logement meublé n’étant pas sa résidence principale. Elle est également due si vous êtes locataire de votre résidence secondaire. Son montant est calculé sur la valeur locative cadastrale de la propriété multipliée par un taux d’imposition fixé par la commune.

L’avis d’imposition de la taxe d’habitation est envoyé durant le dernier trimestre de l’année civile.

5.L’impôt sur la plus-value immobilière à la revente

Si vous vendez un bien immobilier, vous pouvez être taxé sur les plus-values réalisées. Cette imposition s’applique uniquement si vous vendez le bien plus cher que sa valeur d’acquisition.

Deux impôts s’appliquent sur la plus-value :

• l’impôt sur le revenu ;
• les prélèvements sociaux.

La vente d’une résidence principale est totalement exonérée d’imposition. L’impôt sur la plus-value immobilière décroît avec les années de détention. Ainsi, au-delà de 22 années de possession, la vente est exonérée d’impôt sur le revenu. Après 30 années de détention, les prélèvements sociaux sont également exonérés.

Voici un tableau des taux d’abattement appliqués en fonction du nombre d’années de détention.

Taux d'abattement

Durée de la détention	Assiette de l’impôt sur le revenu	Assiette des prélèvements sociaux
Jusqu’à 5 ans	0 % d’abattement	0 % d’abattement
Entre 6 ans et 21 ans	6 % d’abattement	1,65 % d’abattement
Pendant la 22e année	4 % d’abattement	1,6 % d’abattement
Entre 23 ans et 29 ans	Exonération d’impôt	9 % d’abattement
À partir de la 30e année	Exonération d’impôt	Exonération d’impôt

6.L’impôt sur la fortune immobilière (IFI)

Depuis 2018, l’IFI s’applique pour toutes les personnes physiques détenant un patrimoine immobilier supérieur à 1,3 million d’euros. La prise en compte de la valeur se fait au 1er janvier de l’année de taxation. L’IFI doit être payé avant le 15 septembre de chaque année.

La valeur de la résidence principale bénéficie d’un abattement forfaitaire de 30 %.

L’impôt sur la fortune immobilière est calculé selon un barème progressif sur la valeur du patrimoine immobilier supérieure à 1,3 million d’euros.

• De 0 € à 800 000 € au-delà de 1,3 million d’euros : 0 %.
• Entre 801 000 € et 1 300 000 € : 0,5 %.
• Entre 1 300 001 € et 2 570 000 € : 0,7 %.
• Entre 2 570 001 € et 5 000 000 € : 1 %.
• Entre 5 000 001 € et 10 000 000 € : 1,25 %.
• Au-delà de 10 000 000 € : 1,5 %

Une décote de 17 500 € s’applique si votre patrimoine est compris entre 1 300 000 € et 1 400 000 €.

Comment déclarer un achat immobilier aux impôts ?

Dans le neuf ou dans l’ancien, la déclaration d’acquisition est réalisée par le notaire au moment de la signature de l’acte de vente. 

Si vous achetez un bien en l’état futur d’achèvement (VEFA), il est nécessaire de déclarer votre acquisition au centre des impôts dont vous dépendez grâce au formulaire CERFA n° 6652.

Pour un investissement locatif, il est nécessaire d’informer les impôts de votre intention d’utiliser le bien pour dégager des revenus fonciers avec le formulaire 2044 EB.

Achat immobilier : réduction et crédit d’impôt

Certains achats immobiliers peuvent bénéficier de réduction d’impôt. Il existe deux mécanismes principaux.

• C’est le cas du dispositif Pinel. Il permet d’obtenir une réduction de 12 % à 21 % en contrepartie de l’engagement de louer le bien à un tarif plafonné.
• Le dispositif Denormandie permet, lui, de déduire 25 % du montant des travaux de rénovation de ces impôts sur le revenu si le bien est destiné à la location à loyer plafonné.