Charges propriétaire : quelles sont les charges pour un logement ?

La taxe foncière

La taxe foncière est un impôt local payé par tous les propriétaires. Ils en sont redevables pour chaque logement dont ils sont propriétaires au 1^er janvier.

• Résidence principale.
• Résidence secondaire.
• Logement mis en location.

L’avis de taxe foncière est envoyé par l’administration en septembre. La taxe doit être réglée avant la mi-octobre. Le montant de la taxe est déterminé en fonction de la valeur cadastrale et du taux d’imposition fixé par la commune.

L’assurance habitation du logement

Afin de se prémunir contre les conséquences financières d’une dégradation ou d’un dégât, l’assurance habitation est incontournable.

L’assurance habitation propriétaire

L’assurance habitation est facultative pour le propriétaire d’un logement individuel. Elle est toutefois fortement recommandée puisqu’elle permet d’obtenir une indemnisation pour des dégâts onéreux à prendre en charge seul, comme :

• les dégâts des eaux ;
• les inondations ou tempêtes ;
• les incendies.

En copropriété, le propriétaire est obligé de souscrire, a minima, une garantie responsabilité civile. Celle-ci permet de dédommager les tiers, les voisins, les passants ou les autres copropriétaires si son logement est à l’origine d’un dommage. De plus, chaque copropriétaire prend en charge une part de l’assurance responsabilité civile du syndic.

L’assurance PNO pour le propriétaire bailleur

Le propriétaire bailleur loue son logement à un occupant. Il n’est pas obligé de souscrire une assurance pour son logement. Son locataire, lui, est contraint d’adhérer à une assurance habitation pour l’aider à payer les dégâts pouvant être subis par le logement ou les biens.

Le propriétaire a la possibilité de souscrire une assurance PNO, c’est-à-dire Propriétaire non occupant. Elle permet de se garantir contre les conséquences financières d’un dégât dans le logement causé du fait du propriétaire. Elle offre aussi une sécurité contre les sinistres pouvant être causés au propriétaire du fait du locataire.

Les travaux d’entretien du logement

Un logement demande un entretien régulier. Le propriétaire doit s’attendre à prendre en charge des rénovations périodiques. Cela comprend notamment :

• le changement du chauffe-eau ;
• la rénovation du système de chauffage ;
• la réhabilitation de l’assainissement ;
• le ravalement des façades ;
• le changement des huisseries ;
• les peintures de la cage d’escalier des parties communes.
• etc.

Le propriétaire occupant doit aussi s’occuper des menus travaux : poser un nouveau joint dans la salle de bain, changer un tuyau en cas de fuite, faire venir le plombier en cas de canalisation bouchée…

Certaines rénovations structurelles sont indispensables et coûtent cher. C’est le cas, par exemple, de la rénovation d’une toiture ou de l’amélioration des performances thermiques d’un logement. Il est essentiel de bien se renseigner sur les rénovations à effectuer avant d’acheter un bien.

Les charges de copropriété

En copropriété, le propriétaire doit prendre en charge des frais liés au fonctionnement commun de l’immeuble ou de l’ensemble immobilier.

Que comprennent les charges de copropriété ?

Une copropriété est obligatoirement gérée par un syndic. Ce peut être un syndic bénévole ou professionnel. Dans cette seconde situation, les copropriétaires se partagent les honoraires du syndic.

Le partage des charges de copropriété se fait en fonction du nombre de tantièmes détenus par chaque copropriétaire. Voici la liste des charges de copropriété.

• La taxe d’ordure ménagère.
• Le chauffage des parties communes ou le chauffage central, le cas échéant.
• L’eau sanitaire.
• Les frais d’entretien de l’immeuble.
• Les frais d’entretien des parties communes.
• Les frais d’entretien des parties extérieures ou jardins.
• Le salaire d’un gardien éventuellement.
• La maintenance des équipements (ascenseur, chaudière…).               

Qui paye les charges de copropriété dans le cas d’une location ?

Les charges de copropriété ne sont pas toutes à la charge du propriétaire. S’il n’est pas occupant, il peut en demander le remboursement à son locataire.

Bien souvent, le contrat de bail prévoit une provision sur charge. Il s’agit d’un forfait sur les charges de copropriété devant être payées par le locataire. À la fin de l’année, le propriétaire demande une régularisation en fonction de ce qu’il a effectivement payé. En effet, le montant des factures d’eau ou d’énergie dépendent directement de la consommation et ne peuvent pas être prévu précisément à l’avance.

Liste des charges récupérables par le propriétaire

Le propriétaire bailleur peut répercuter une partie des charges de copropriété sur le locataire. On parle de charges récupérables par le propriétaire, car elles sont payées initialement par le propriétaire, mais dues par le locataire.

Voici la liste des charges récupérables.

• L’eau sanitaire ;
• les frais de chauffage collectif ;
• la maintenance des équipements collectifs (type ascenseur) ;
• l’entretien des parties communes ;
• les taxes d’ordures ménagères.

L’assurance loyers impayés

L’assurance loyers impayés est facultative. Toutefois, pour les propriétaires bailleurs, elle peut s’avérer essentielle. En effet, dans le cadre d’un investissement immobilier, le propriétaire peut avoir besoin du loyer pour payer son emprunt bancaire. Un impayé ou un départ prématuré de son locataire peut le mettre dans une situation financière difficile.

L’assurance loyers impayés intervient pour indemniser le propriétaire lorsqu’il n’est pas payé par son locataire.

Les frais d’agence immobilière

Le propriétaire bailleur peut décider de confier la gestion de la location de son bien à une agence immobilière. Il existe plusieurs types de prestations.

• Trouver le bon locataire : publier l’annonce, organiser les visites, sélectionner les dossiers.
• Assurer toute la gestion locative : faire l’état des lieux d’entrée et de sortie, négocier le bail, suivre le paiement des loyers, gérer les sinistres, gérer les litiges et les impayés.

L’impôt sur les revenus fonciers

Les propriétaires bailleurs doivent payer des impôts sur leurs revenus locatifs. Le régime d'imposition change selon le statut ainsi que les revenus générés par les loyers. 

Impôts pour un logement meublé

En tant que loueur de meublé non-professionnel (LMNP), deux régimes d'imposition s'ouvre à vous. 

• Le régime micro-BIC : ce régime vous donne droit à un abattement de 50 % sur les revenus locatifs, sans la possibilité de déduire vos charges. Vos revenus locatifs doivent cependant être inférieurs à 72 600 €. 
• Le régime réel : ce régime vous donne la possibilité de déduire certaines charges et travaux des revenus locatifs ainsi que d'amortir le prix d'achat du logement. Vous pourrez ainsi payer moins d'impôts si vous êtes en déficit foncier. 

Impôts pour un logement vide

Il existe deux systèmes d'impositions applicables pour les propriétaires bailleurs d'un logement non meublé. Le régime micro-foncier ou le régime réel. 

• Le régime micro-foncier : il s'applique automatiquement pour les investisseurs générant moins de 15 000 € de revenus fonciers par an. C'est le régime fiscal le plus simple, avec un abattement forfaitaire de 30 % correspondant à la déduction de ses charges locatives automatiques. Mais il n'est pas obligatoire pour autant. 
• Le régime réel : il s'applique automatiquement dés lors que la déclaration de revenus fonciers dépasse 15 000 €. Ce régime permet de déduire diverses charges engagées de ses revenus fonciers, pour réduire sa base d'imposition. À l'instar des frais réels pour les revenus du travail. 

La taxe sur les logements vacants ou TLV

La taxe sur les logements vacants concerne les biens immobiliers situés dans des zones tendues. Elle s’applique pour les logements vacants depuis au moins 1 an au 1^er janvier de l’année d’imposition.

Le montant de la TLV est calculé en fonction de la valeur cadastrale du logement. Il est de :

• 17 % la première année ;
• 34 % la seconde année.

L’impôt sur la fortune (IFI)

Tous les propriétaires sont soumis à l’impôt sur la fortune si la valeur nette de leur patrimoine immobilier dépasse 1 300 000 €. La base de calcul de cette taxe correspond au foyer fiscal.

Un abattement de 30 % est appliqué à la valeur de la résidence principale. De plus, il est possible de déduire ses dettes immobilières du calcul de la valeur du patrimoine, sous certaines conditions.

Quid de la taxe d’habitation

Depuis le 1^er janvier 2023, la taxe d’habitation sur la résidence principale est supprimée. Elle continue à s’appliquer pour les résidences secondaires. Elle se calcule en fonction de la valeur cadastrale et d’un taux d’imposition déterminé chaque année par la commune. Les biens loués ne sont pas considérés comme des résidences secondaires.

Les charges du propriétaire occupant et bailleur en bref

	Propriétaire occupant	Propriétaire bailleur
Taxe foncière	Oui	Oui
Entretien du logement	Oui	Oui
Charges de copropriété	Oui	Oui
Assurance PNO	Non	Oui
Assurance habitation	Oui	Non
Assurance copropriétaire	Oui	Oui
Assurance loyers impayés	Non	Oui
Frais d’agence immobilière	Non	Oui
Impôt sur les revenus fonciers	Non	Oui
Taxe sur les logements vacants	Non	Oui
Impôt sur la fortune	Oui	Oui
Taxe d’habitation	Non	Non