Mandat de recherche immobilier : tout ce qu'il faut savoir

Qu’est-ce qu’un mandat de recherche immobilier ?

Le mandat de recherche immobilier est, comme son nom l’indique, un contrat conclu entre un acquéreur potentiel et un professionnel de l’immobilier qui se voit confier la recherche d’un logement à acheter. Les termes de ce contrat varient selon qu’il s’agit d’un mandat de recherche immobilier simple ou exclusif.

Quel est son fonctionnement ?

Le mandat de recherche immobilier consiste à confier la recherche d’un bien immobilier (maison, appartement, local commercial) à un intermédiaire disposant de prérogatives dans l’immobilier du fait de son activité professionnelle. Il peut s’agir d’une agence immobilière, d’un chasseur de biens (chasseur immobilier exclusivement dédié à cette activité) voire même d’un notaire. Il doit dans tous les cas détenir une carte professionnelle relative à la transaction immobilière.

L’acheteur potentiel fait parvenir au mandataire ses différents critères pour le bien immobilier recherché (localisation, surface, nombre de pièces, extérieur, etc.) et un contrat écrit est signé entre les deux parties pour une durée définie, éventuellement renouvelable par la suite. Le mandataire est alors chargé de lui proposer des biens correspondant à sa recherche ainsi qu’à son enveloppe budgétaire définie en fonction de son apport et de sa capacité d’emprunt obtenue avec sa banque.

Le mandat n’implique aucun frais préalables à débourser de la part de l’acheteur puisque le mandataire se rémunère en prenant une commission sur la vente du bien (au pourcentage ou selon un montant fixe). On parle alors de frais d’agence, qui sont versés seulement si la transaction immobilière est finalisée.

Quels sont les différents types de mandat de recherche immobilier ?

Le mandat de recherche immobilier peut prendre deux formes distinctes à savoir le mandat de recherche simple et le mandat de recherche exclusif.

Dans le cas du mandat de recherche simple, l’agence ou le chasseur de biens effectue ses recherches sans que cela n’empêche l’acheteur de procéder à ses propres investigations de son côté. Ce dernier peut également solliciter en parallèle d’autres agences pour multiplier ses chances de trouver le bien immobilier convoité.

Dans le cas du mandat de recherche exclusif, l’acheteur confie, à l’inverse, l’intégralité de la recherche à un seul et unique mandataire pendant un laps de temps déterminé. Il ne peut ainsi pas mandater d’autres chasseurs de biens en parallèle. Les éventuelles pistes trouvées par l’acheteur doivent également être redirigées vers le mandataire exclusif qui reprendra alors la gestion du dossier jusqu’à la conclusion de l’acte d’achat et touchera donc la commission prévue dans le contrat.

En contrepartie de cette restriction dans les possibilités de recherche, l’acheteur est en revanche assuré de voir son dossier traité en priorité par l’agence ou le chasseur de biens. Il s’agit donc d’une solution particulièrement appréciable pour les acheteurs dans une situation de relative urgence (déménagement professionnel, arrivée d’un enfant etc.).

Il existe également une troisième possibilité intermédiaire moins connue permettant au mandant d’effectuer des recherches de son côté sans pour autant contracter avec une autre agence immobilière. On parle alors de mandat de recherche immobilier semi-exclusif.

Mandat de recherche : quels avantages ?

Le mandat de recherche immobilier est avantageux à bien des égards pour un acheteur potentiel. Il permet notamment :

• Une économie de temps : la recherche d’annonces de biens mis en vente, qu’elle ait lieu par petites annonces ou par publications Internet est particulièrement fastidieuse et nécessite un temps certain à y consacrer chaque jour afin qu’elle porte véritablement ses fruits. Il en est de même pour l’organisation des visites qui nécessitent de nombreux déplacements chronophages. Confier toutes ces missions à un mandataire est donc particulièrement intéressant pour un acheteur. Un professionnel de l’immobilier est en effet rompu à ces usages et peut vous faire gagner un temps précieux avec une efficacité bien supérieure ;
• Une disponibilité et une plus grande réactivité : corollaire au point précédent, la recherche de bien immobilier implique une grande réactivité pour se révéler réellement fructueuse, notamment dans les zones tendues (Paris par exemple). En effet, de nouvelles annonces sont publiées chaque jour sur les différents sites d’annonces immobilières et nécessitent de ce fait une veille quotidienne pouvant être effectuée par le mandataire. Les premiers acheteurs potentiels multiplient ainsi leurs chances d’effectuer une offre potentiellement acceptée rapidement par le vendeur notamment si celui-ci souhaite vendre dans les meilleurs délais ;
• L’accès au “off-market” : toutes les ventes de biens ne passent pas nécessairement par les annonces immobilières, bien au contraire. Une bonne part des transactions s’effectuent hors-marché c’est-à-dire soit par la connaissance directe d’un vendeur soit par l’entremise d’une agence immobilière qui en fait profiter en priorité ses clients. En choisissant un mandataire immobilier, l’acheteur élargit ainsi de façon importante l’offre potentielle pour le type de bien recherché. Il peut également accéder à des offres qui n’ont pas encore été publiées grâce au réseau du professionnel mandaté ;
• Des frais indexés sur la vente : le contrat conclu entre un acheteur et un mandataire ne prévoit pas la contraction de frais supplémentaires ou d’un forfait quant à la mission réalisée. Le mandataire ne se rémunère en effet que s’il parvient à finaliser la vente. Le risque est ainsi quasi-nul pour l’acheteur hormis la perte de temps potentielle en cas de mandat exclusif infructueux ;
• L’accompagnement : le mandataire immobilier connaît parfaitement les tarifs immobiliers du secteur recherché et peut ainsi conseiller l’acheteur par rapport à sa recherche et à son budget. Il lui permet alors d’être réaliste quant à la recherche et de ne pas perdre de temps avec certains critères impossibles à obtenir avec l’enveloppe définie. Il peut également repérer des biens originaux adaptés à la recherche moyennant quelques travaux ou situés dans une zone de recherche un peu plus éloignée à laquelle l’acheteur n’aurait pas pensé. Le chasseur immobilier peut d’ailleurs souvent vous mettre en contact avec son réseau d’artisans pour les travaux ou avec ses contacts dans les banques pour l’obtention du crédit immobilier ;
• La crédibilité : le recours à un mandataire immobilier permet de bénéficier d’un pouvoir de négociation tarifaire grâce à son expertise et sa parfaite connaissance des prix de marché. Il peut ainsi repérer les éventuels points faibles de l’offre pour faire baisser le prix du bien. Étant commissionné sur la vente, il a également tout intérêt à mener des négociations rapides et concluantes et donc à défendre avec vigueur les intérêts de son client. Un chasseur immobilier mandaté constitue donc un appui très intéressant pour les personnes disposant de connaissances limitées en immobilier. Il défend vos intérêts tout au long de processus et peut, à ce titre, également freiner vos ardeurs s’il identifie trop de points négatifs sur certains biens visés.

Les prestations couvertes par le mandat de recherche

Le mandat de recherche prévoit un accompagnement sur toute la durée du processus transactionnel avec notamment les prestations suivantes :

• La recherche d’annonces concordantes grâce à une veille quotidienne et la sélection de celles correspondant aux critères de l’acheteur. Il s’agit certainement de la partie la plus chronophage de la recherche mais qui nécessite pourtant un suivi régulier pour être à l'affût des meilleures offres. Les professionnels disposent généralement d’outils de recherche automatisée très pointus ;
• Le contact des vendeurs et l’organisation des visites. L’objectif du mandataire étant le plus souvent d’obtenir la première visite afin d’effectuer une offre avant les autres acheteurs potentiellement intéressés ;
• La transmission de l’offre d’achat après négociation du prix auprès du vendeur et conseils fournis à l’acheteur pour la détermination du montant de l’offre. Le mandat peut inclure une clause permettant au professionnel de l’immobilier de s’engager sur un bien pour le compte de l’acheteur. Cette clause doit être expressément mentionnée dans le contrat ;
• L’accompagnement de la signature du compromis de vente jusqu’à la finalisation de l’acte d’achat chez le notaire. Il se matérialise notamment par l’analyse de tous les documents transmis afin par exemple de détecter de potentielles complications ou vices de procédure pouvant impacter le prix d’achat (travaux à prévoir, diagnostics, frais de copropriété, règles d’urbanisme en vigueur).

Quelles sont les obligations des 2 parties suite à la signature du mandat ?

Si le mandat de recherche immobilier est avantageux à plus d’un titre pour l’acheteur, il n’est pas sans comporter quelques contraintes pour l’une et l’autre des parties prenantes.

Les obligations pour l’acheteur

L'acheteur, désigné alors comme le mandant, s’engage tout d’abord à verser les frais d’agence dont le montant est déterminé au moment de la conclusion du contrat, en cas d’achat effectif du bien proposé. Cette commission est obligatoirement due tant que le mandat court même s’il trouve le bien par ses propres moyens ou pour tout bien identifié pendant la période du mandat (droit de suite).

Il a par ailleurs l’interdiction formelle de traiter directement avec le vendeur après que le mandataire lui ait proposé un bien.

Dans l’intérêt mutuel de chacune des parties, l’acheteur doit être précis et exhaustif dans la demande confiée au mandataire. Il doit aussi se montrer disponible et réactif lorsque le mandataire identifie des biens pouvant correspondre aux critères définis.

Dans la majorité des cas, l’acheteur doit fournir une attestation de financement obtenue auprès d’une banque à la suite d’une simulation de prêt immobilier afin que le chasseur puisse démarrer sa recherche. En l’absence de ce document, il risque en effet de perdre son temps dans des recherches qui peuvent ne pas aboutir faute de fonds disponibles.

Enfin, dans le cas d’un mandat de recherche exclusif, il ne peut pas confier un autre mandat à une agence ou un chasseur externe de façon concomitante, ni même mener des recherches de son côté aboutissant à la conclusion d’une vente.

Les obligations pour le mandataire

De son côté, l’agent désigné comme le mandataire, s’engage à mettre tous les moyens en œuvre pour répondre à la demande du client. Il doit ainsi lui proposer des biens correspondants à sa demande et mettre à disposition de l’acquéreur l’ensemble des informations relatives au bien acquis. Il a, de ce fait, une obligation de transparence vis-à-vis des produits proposés afin que l’acheteur se porte acquéreur en toute connaissance de cause. Sa responsabilité professionnelle est alors engagée en cas de manquement (rétention d’informations par exemple) et le mandant peut dans ce cas de figure lui réclamer des dommages et intérêts.

Le professionnel mandaté n’a cependant aucune obligation de résultat (uniquement une obligation de moyens) si aucun des biens présentés correspondant aux critères demandés ne convient à l’acheteur. Dans le cas où le mandataire ne parvient pas à trouver un bien correspondant à la requête du mandant, il doit néanmoins lui présenter le fruit de ses recherches à intervalles réguliers.

Quel est le contenu d’un mandat de recherche immobilier ?

Le contenu du mandat de recherche immobilier est défini par la loi Hoguet n° 70-9 du 2 janvier 1970 qui énumère les éléments devant être présents dans le document à savoir :

• L’identité et les coordonnées de l’acquéreur et du mandataire. Pour ce dernier devront également être précisées ses attributions professionnelles par l’intermédiaire de différents justificatifs (carte professionnelle ou carte grise, numéro de SIRET ou encore justificatif d’assurance professionnelle) ;
• La date de prise d’effet du contrat ainsi les possibilités de renouvellement et de renonciation ;
• Le délai d’application dudit contrat (le mandat de recherche immobilier est le plus souvent conclu pour 3 mois irrévocables avec généralement une reconduction tacite jusqu’à la conclusion effective de la transaction). La résiliation du mandat est également possible à l’issue de la période régissant le contrat) ;
• La description du bien recherché (surface, localisation, nombre de pièces, type de bien etc.) ;
• Le budget total de l’opération comprenant à la fois le prix de vente mais également les frais d’agence (FAI). Il convient alors de préciser si ces derniers sont entendus selon un pourcentage de la vente ou selon une somme fixe ;
• L’éventuelle mention de l’exclusivité du mandat (type de mandat) ;
• L’énumération des moyens et obligations du mandataire tels que l’obligation d’information et sa récurrence (loi ALUR), l’obligation d’accompagnement dans la rédaction de l’offre ou encore l’obligation de sécurisation de l’achat ;
• La signature de chacune des parties.

Est-il possible d’annuler un mandat ?

Il n’est théoriquement pas possible de résilier un mandat de recherche, une fois le délai de rétractation de 14 jours prévu par la loi Hamon passé.

Seuls deux cas particuliers peuvent justifier la résiliation d’un mandat de recherche immobilier :

• Le non-respect des obligations attenantes au contrat de la part du mandataire et notamment le non-accomplissement des formalités définies par les lois ALUR et Hoguet ;
• Le défaut de loyauté du mandataire qui reste malgré tout difficile à prouver.

Au-delà du délai de trois mois incompressibles renouvelables, l’acquéreur peut résilier le mandat à tout moment s’il le souhaite même si le mandat a été reconduit. Il doit pour ce faire adresser  une lettre recommandée au mandataire quinze jours avant la date d’échéance du mandat désirée.

Par ailleurs, le mandat de recherche simple ne nécessite pas véritablement de résiliation puisque l’acquéreur peut contracter avec d’autres agences en parallèle.

Que choisir entre un mandat de recherche exclusif ou simple ?

Le choix entre ces deux types de mandat dépendra de différents critères qui rendront plus ou moins opportune l’une ou l’autre solution :

• Le temps à consacrer à la recherche du bien : si l’acquéreur dispose de temps pour effectuer ses propres recherches en parallèle, il peut alors se contenter d’un mandat simple. Dans le cas contraire, il a plus intérêt à opter pour un mandat exclusif.
• La volonté ou non de mettre en concurrence plusieurs agences.
• Le délai souhaité pour l’arrivée dans le logement : une situation d’urgence peut contraindre un acquéreur à opter pour un mandat exclusif afin que le mandataire se consacre de façon pratiquement intégrale à sa recherche de cet acheteur.
• Le niveau de connaissances de l’acquéreur : si celui-ci ne souhaite absolument pas s’impliquer dans l’achat et confier l’intégralité de la démarche au mandataire, il peut alors opter pour un mandat exclusif.
• Le budget : si les frais d’agence constituent une variable d’ajustement dans la recherche d’un bien immobilier, le mandat simple peut alors permettre de les éviter si l’acquéreur estime pouvoir trouver ce bien par lui-même. Le mandat exclusif à l’inverse, contraint l’acheteur à s’en acquitter en cas de transaction conclue pendant le mandat.

En résumé, le mandat immobilier exclusif est plus contraignant pour l’acheteur mais également généralement beaucoup plus efficace que le mandat simple pour trouver le bien de vos rêves. Le mandat exclusif est particulièrement recommandé pour les personnes n’ayant pas suffisamment de temps à consacrer à leurs recherches ainsi qu’à ceux souhaitant bénéficier de l’accompagnement d’un professionnel de l’immobilier. Le mandat semi-exclusif peut constituer une alternative intéressante puisqu’il maintient l’implication de l’agent immobilier tout en laissant les mains libres à l’acheteur qui souhaite s’investir dans la recherche.