Séparation ou divorce : comment vendre son bien immobilier ?

Séparation et bien immobilier : quelles possibilités s’offrent à moi ?

Que faire de son bien immobilier acquis à deux lorsque l’on décide de prendre des chemins différents ? Que vous ayez été en couple marié, pacsé ou en concubinage, trois possibilités s’offrent à vous en cas de séparation :  

• garder le bien ;
• racheter la part de son futur ex-conjoint ;
• vendre le bien dans sa totalité.      

Garder le bien tous les 2

Il est possible de conserver le bien à deux après une séparation. Cette solution reste néanmoins rare. Cela suppose une bonne entente mutuelle pour à la fois gérer le bien en commun et résoudre la question de la jouissance de celui-ci. Dans ce cas, chacun doit assumer ses responsabilités et continuer :

• à rembourser le crédit immobilier contracté conjointement ;
• à entretenir la propriété en se chargeant des réparations ;
• à s’acquitter de la gestion du bien ainsi que des impôts locaux (taxe foncière) ;
• etc.

Racheter la part de son conjoint

Si après une séparation, l’un des deux ex-concubins souhaite conserver le bien, il est tout à fait possible de racheter la part de l’autre. Il faudra pour cela procéder à l’estimation du bien immobilier par un professionnel (agent ou notaire). Une fois le bien estimé, il sera simple de savoir si vous avez les ressources financières suffisantes pour racheter les parts de votre ex-conjoint. Ce « rachat de soulte », selon le terme juridique, permettra au conjoint qui le souhaite de devenir donc le seul propriétaire. 

Pour savoir comment se calcule la soulte, sachez qu’il faut tenir compte du capital restant à rembourser. À titre d’exemple, considérons un bien à vendre valorisé 350 000 € avec 150 000 € de crédit à rembourser. Si la quote-part de chacun est de 50 %, alors le montant de la soulte pour le rachat de part s’élève à : (350 000 - 150 000)/2 soit 100 000 €.

Vendre le bien dans sa totalité

Après séparation, il est possible de vendre le bien. De plus, une fois la vente effectuée, chacun peut récupérer sa quote-part respective. Attention, pour vendre le bien et sortir de l’indivision, il faut toutefois que les deux parties soient d’accord.

Séparation ou divorce : comment se passe la vente de la maison ?

Dans le cadre d’une séparation, le partage des biens, notamment immobiliers, diffère selon la situation juridique du couple. Voici comment se passe la vente d’une résidence principale après séparation selon les situations suivantes :

• pour un couple marié, en fonction du régime matrimonial ;
• pour un couple pacsé ;
• pour un couple en union libre.

Pour un couple marié

Mariés sans contrat, sous le régime de la communauté réduite aux acquêts

Cette situation matrimoniale est la plus courante en France. En effet, le régime de la communauté des biens réduite aux acquêts s’applique dès lors que vous n’avez pas établi de contrat de mariage. Cela signifie que les biens acquis mutuellement durant le mariage appartiennent à chacun des époux, à parts égales. À ce titre, le montant de la vente de la maison sera donc partagé pour moitié, peu importe l’apport de chacun des époux.

Mariés avec contrat, sous le régime de la séparation de biens

Si vous avez opté pour le régime de la séparation des biens, les patrimoines respectifs sont séparés. Dans le cas d’un achat en commun, vous êtes alors soumis aux règles de l’indivision : chacun est propriétaire de ses biens proportionnellement à son apport. Lors de la vente de ce bien après un divorce, chaque époux récupère donc sa part.

Pour un couple pacsé

Si le couple pacsé décide de se séparer, le partage d’un bien immobilier commun s’opère selon les quotes-parts. Ce régime est à ce titre équivalent à un régime de séparation de biens. Une fois que les deux parties ont donné leur accord sur la vente du bien, chacun récupère le montant de sa quote-part sur le prix.   

Pour un couple en concubinage

La séparation d’un couple non marié ni pacsé avec un crédit maison non soldé n’est pas une situation commune. Dans ce cadre, le partage des biens peut s’avérer compliqué. Si le logement a été acquis dans le cadre de l’indivision, comme c’est souvent le cas, l’indivisaire est propriétaire à hauteur de son apport initial. À la dissolution de l’indivision, chacun récupère alors cette part, indiquée dans l’acte d’achat.

Séparation et vente de la maison : que faire en cas de désaccord ?

Comme le précise le Code civil : « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision ». Aussi, en cas de désaccord sur la vente du domicile conjugal par votre ex-conjoint indivisaire, vous pouvez toujours entamer une procédure judiciaire. Pour obtenir la vente du bien en justice alors que votre ex-partenaire s’y oppose, il faudra alors saisir le Juge aux Affaires Familiales du Tribunal de Grande Instance compétent. 

À quel moment vendre le bien immobilier, avant ou après la séparation ?

Lorsqu’un couple décide de se séparer, ils sont soumis à un droit de partage, selon l’article 746 du Code général des impôts. Ce droit représente 1,10 % de l’actif net. Vous n’aurez donc pas à payer cette taxe si vous décidez de vendre votre bien avant le divorce. Attention, cette situation nécessite une bonne entente entre les concernés. En effet, la vente avant le divorce ne doit en aucun cas être mentionnée dans la convention ou le jugement de divorce. Il en est de même pour la répartition du prix de vente.

Abandon du domicile conjugal : comment gérer et quelles sont les conséquences ? 

Lorsqu’ils se marient, les époux s’obligent à une communauté de vie. Ils doivent notamment résider sous le même toit. À ce titre, quitter le domicile conjugal avant le divorce est considéré comme une faute en droit civil. Cela peut jouer en votre défaveur lors de la procédure de divorce :

• pour l’attribution du logement familial et la jouissance de celui-ci ;
• pour les modalités de garde des enfants : la fixation de la résidence principale, le droit de visite et d’hébergement, l’autorité parentale, la contribution à l’entretien et l’éducation des enfants. 

Le Juge peut ainsi prendre la décision de fixer la résidence au domicile conjugal, au détriment du conjoint qui a abandonné le domicile conjugal. C’est pourquoi il est recommandé de prendre certaines précautions avant de quitter la résidence commune (attestations, etc.).